Między 2005 a 2020 rokiem ceny mieszkań w Polsce wzrosły ponad 2-krotnie (o 142 proc.) i jest to najwyższy wzrost wśród 24 krajów UE, dla których opublikowano takie statystyki – wyliczył Expander, firma doradcza na rynku nieruchomości. Wartość średniego wynagrodzenia w tym czasie poszła w górę w podobnym wymiarze.
Najstarsze dane Eurostatu, dotyczące cen mieszkań w Polsce sięgają 2005 r., a więc obejmują 15 lat. W tym przypadku ewidentnie się wyróżniamy, ponieważ wzrost cen mieszkań był najwyższy wśród 24 krajów UE, dla których dostępne są takie dane (brakuje danych dla Słowacji, Rumunii i Węgier).
Jak podaje Expander, podczas gdy w Polsce ceny mieszkań poszły w górę o 142 proc. w ostatnich 15 latach, ceny Luksemburgu wzrosły o 141 proc., w Szwecji o 135 proc., a w Estonii o 125 proc.
W ciągu tych 15 lat spadły ceny w Grecji (-19 proc.) i we Włoszech (-3 proc.).
Przy takim wzroście cen jak w Polsce, mieszkanie, które w 2005 r. kosztowało np. 200 000 zł, w 2020 r. było warte już 483 342 zł.
Ceny mieszkań rosną wolniej
Na początku pandemii wydawało się, że przyniesie ona znaczne spadki cen mieszkań. Ograniczenia w funkcjonowaniu wielu branż mogły bowiem doprowadzić do katastrofy gospodarczej. Udało się jednak temu zapobiec.
Jednocześnie obniżono stopy procentowe co sprawiło, że mieszkania zamiast tanieć, ponownie drożały. Działo się tak nie tylko w Polsce, ale niemal w całej UE.
Z danych Eurostatu wynika, że od IV kwartału 2019 r. do I kwartału 2021 r. ceny mieszkań wzrosły niemal we wszystkich krajach. Liderami są Luksemburg (22 proc.), Dania (17 proc.) i Litwa (15 proc.). Polska z wzrostem o 11 proc. zajmuje siódmą pozycję.
Jedynym krajem UE, w którym ceny są niższe niż przed pandemią jest Cypr, gdzie stawki spadły o 3 proc. Na Malcie ceny są natomiast na dokładnie takim samym poziomie jak pod koniec 2019 r. Brakuje danych dla Grecji, w której sytuacja zapewne również nie wygląda najlepiej.
Wynagrodzenia w Polsce także w górę
Skoro ceny mieszkań tak mocno u nas wzrosły, to niektórzy mogą się zastanawiać jak to możliwe, że mamy teraz taki boom na rynku nieruchomości – pisze Expander. I odpowiada: to efekt dwóch elementy – wysokości wynagrodzeń i kosztu kredytu hipotecznego.
Z danych Eurostatu na temat poziomu wynagrodzeń netto (po uwzględnieniu podatku, składek i ulg) wynika, że w przypadku pary uzyskującej po przeciętnym wynagrodzeniu i która ma dwójkę dzieci, wzrost wynagrodzeń w Polsce był jedynym z najwyższych w UE.
W ciągu wspomnianych 15 lat dochody netto takiej pary wzrosły o 143 proc., a więc nawet minimalnie więcej niż ceny mieszkań (142 proc.). Pod tym względem wyprzedziły nas jedynie Łotwa (251 proc.), Litwa (241 proc.) i Estonia (183 proc.).
Należy jednak dodać, że w momencie zakupu pierwszego mieszkania pary często nie mają jeszcze dzieci – zaznaczają analitycy Expandera.
W takim przypadku również zajmujemy 4 miejsce w UE, ale wzrost jest zauważalnie niższy. Wynosi 110 proc., a więc jest mniejszy niż wzrost cen mieszkań (142 proc.).
Gdyby mieszkania były kupowane za „gotówkę”, to oznaczałoby znaczący spadek dostępności mieszkań. W rzeczywistości zwykli ludzie kupują nieruchomości z pomocą kredytów hipotecznych, a te są dziś zdecydowanie tańsze niż 15 lat temu. Średnie oprocentowanie spadło z 7 proc. w 2005 r. do 3,5 proc. w 2020 r.
Spadek oprocentowania kredytów sprawił, że choć cena przeciętnego mieszkania wzrosła aż o 142 proc., to rata kredytu na 30 lat wzrosła jedynie o 63 proc. Dochody netto wzrosły natomiast o 143 proc. dla pary z dziećmi i o 110 proc. dla pary bez dzieci.
Przełóżmy to na konkretne kwoty. Jeśli nasza przykładowa para bez dzieci 15 lat temu zarabiała 3000 zł miesięcznie, to teraz ma dochód 6300 zł. Jeśli wcześniej rata kredytu na mieszkanie wynosiła 900 zł, to teraz rata za podobne mieszkanie wyniesie 1468 zł. Wtedy rata pochłaniała więc 30% dochodu, a obecnie 23%. Po opłaceniu raty, na inne wydatki zostawało im 2100 zł, a teraz zostaje 4832 zł.
Co to oznacza?
Mimo najwyższego w UE wzrostu cen mieszkań ich dostępność w ciągu tych 15 lat się więc poprawiła i to zarówno dla pary z dziećmi jak i bez dzieci.
„Należy dodać, że poprawa dostępności mieszkań wcale nie oznacza, że każdego na nie stać. Średnia dla całego kraju to bardzo ogólne ujęcie problemu. Tymczasem sytuacja w poszczególnych miastach, czy nawet dzielnicach bywa bardzo różna. Część miast szybko się wyludnia i tam ceny mieszkań są dość niskie, a ich dostępność dość dobra. W innych ceny rosną dużo szybciej niż pensje. Na sprawę można spojrzeć również pod kątem branży, w której ktoś pracuje. W niektórych pensje rosły bardzo szybko, a w innych niemal stoją w miejscu” – mów Jarosław Sadowski z Expandera.
Jak dodaje, zaprezentowane statystyki można więc podsumować tak: kredyty mieszkaniowe nie są już koszmarnie drogie, a pensje śmiesznie niskie.
„Dzięki temu część Polaków może znacznie łatwiej kupić mieszkanie niż 15 lat temu” – dodaje analityk.
Wciąż daleko jednak do tego, aby dostępność mieszkań można było określić jako bardzo dobrą. Dlaczego?
„Problem stanowią bowiem szybko rosnące ceny mieszkań. Ponadto w 2005 r. można było uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Obecnie wymagane jest posiadanie oszczędności pokrywających przynajmniej 10 proc. ceny kupowanego mieszkania czy domu. To znaczący problem przede wszystkim dla osób młodych, planujących zakup pierwszego w życiu mieszkania” – podsumowuje Sadowski.