Kończy się okres dynamicznych wzrostów cen mieszkań i w perspektywie najbliższego roku możliwa jest ich korekta. Tak prognozują analitycy banku PKO BP. W scenariuszu bazowym zakładany spadek cen wynosi 5 procent.
Nowe prognozy dotyczące cen mieszkań podali ekonomiści w raporcie pt. „Rynek Mieszkaniowy 2q22”.
W scenariuszu bazowym zakładają w okresie od dobiegającego końca II kwartału 2022 roku do I kwartału 2023 roku spadek cen w przedziale od 0 do nawet 5 procent.
Spadek cen: przyczyny
Powodów, dla którego PKO BP przewiduje spadek cen mieszkań, jest co najmniej kilka. Do takiej prognozy analityków banków składania przede wszystkim obserwowany silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych i znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego.Te dwie przyczyny bardzo mocno przekładają się na spadek popytu ze strony potencjalnych kupców.
Do tego dochodzi powolna reakcja deweloperów na słabnący popyt. Zdaniem analityków banku, liczba projektów w budowie jest nadal spora.
Ostatnim powodem są zakładane dalsze podwyżki stóp procentowych aż do poziomu 7 procent i utrzymanie takiego poziomu przez dłuższy czas. To jeszcze bardziej zmniejszy liczbę osób, które będzie stać na zaciągnięcie kredytu, a tym samym dalej będzie osłabiać popyt.
Czy ceny mieszkań na pewno spadną?
– W warunkach dużej nieprzewidywalności otoczenia nie można wykluczyć scenariusza utrzymania wzrostowej tendencji cen mieszkań – wskazuje jednak raport.
Tak stałoby się przede wszystkim w razie wcześniejszego niż oczekiwanie zakończenia cyklu podwyżek stóp procentowych i szybkiego przejścia Rady Polityki Pieniężnej do obniżek. RPP mogłyby do tego skłonić prognozy spadku tempa wzrostu gospodarczego.
Na utrzymanie się dynamiki cen mieszkań mogą także wpływać dalszy wzrost inflacji, przekładający się na wysokie koszty budowy związane z rosnącymi cenami materiałów budowlanych i presją płacową.
Do tego deweloperzy mogą chcieć przerzucać na klientów koszty uruchomionego od 1 lipca 2022 systemu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Ponadto w perspektywie powyżej roku decyzje obecnie podejmowane przez deweloperów, dotyczące wstrzymania nowych projektów, będą skutkowały obniżeniem nowej podaży. O ile więc spadek cen nastąpi, to będzie on następnie zahamowany właśnie przez obniżoną podaż. Szczególnie, jeśli zrealizują się prognozy ponownego przyspieszenia wzrostu gospodarczego od połowy 2023 – uważają analitycy PKO BP.
„Podręcznikowa reakcja rynku”
Dotychczasową sytuację na rynku, objawiającą się m.in. dużym spadkiem popytu na kredyt mieszkaniowy, autorzy raportu określają jako „podręcznikową reakcję”.
W I kwartale 2022 roku wzrost cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym we wszystkich stolicach województw (oprócz Warszawy) spowolnił względem IV kw. 2021 roku. Ale w ujęciu rocznym sięgał 19 procent. Na rynku wtórnym dynamika cen była niższa: wzrost cen mieszkań w największych aglomeracjach w I kwartale tego roku wyhamował względem ostatnich miesięcy 2021. W dalszym ciągu rosły jednak ceny mieszkań w mniejszych stolicach województw.
Czytaj też: Załamanie popytu na rynku nieruchomości? Deweloperzy widzą to optymistyczniej, niż banki
Z kolei na rynku wynajmu w minionym kwartale 2022 roku nastąpił silny wzrost stawek wynajmu. Był on w dużej mierze związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy. Analiza stawek ofertowych w kolejnych miesiącach II kw. 2022 roku sugeruje jednak stabilizację stawek, i to trwającą już od kwietnia. Ceny stabilizują się jednak na poziomie wysokich kwot z marca, pierwszego miesiąca po wybuchu wojny, gdy fala osób uciekających do Polski była największa.
– Ożywienie na rynku wynajmu związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych uchodźców zbiega się ze wzrostem ceny kredytu, który ogranicza dostęp części konsumentów do finansowania zakupu mieszkania kredytem, w sposób naturalny kierując ich na rynek wynajmu. W tej sytuacji, przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dużym popycie na tym rynku, prawdopodobnie stawki wynajmu pozostaną na wysokim poziomie – wskazują analitycy PKO BP.
Polecamy także: