Polski rynek nieruchomości, po latach hossy i dominacji sprzedających, wkroczył w fazę wyraźnego przesilenia. Jesień 2025 roku to czas, który stawia przed właścicielami mieszkań nowe, często niespotykane dotąd wyzwania. Zamiast mówić o stabilizacji, trafniej jest opisać obecną sytuację jako początek rynku kupującego. Co to oznacza w praktyce i jak odnaleźć się w tej nowej rzeczywistości? Przyjrzyjmy się kluczowym zjawiskom.
Koniec ery nieustannych wzrostów cen
Najważniejszym sygnałem płynącym z rynku jest zatrzymanie, a w wielu miejscach nawet odwrócenie trendu wzrostowego. Sprzedający muszą pożegnać się z myślą, że ceny rosną z miesiąca na miesiąc, a każda oferta zniknie z rynku w mgnieniu oka.
Obecnie obserwujemy:
- Korektę oczekiwań: Ceny ofertowe coraz częściej mijają się z realnymi możliwościami i chęciami kupujących. W największych aglomeracjach, które do tej pory były motorem napędowym wzrostów, widać wyraźne wyhamowanie.
- Większą siłę negocjacyjną kupujących: Nabywcy mają świadomość, że rynek się zmienia. Są bardziej cierpliwi, skrupulatnie porównują oferty i nie boją się negocjować cen.
Każdy lokalny rynek zaczyna żyć własnym rytmem, ale ogólny wniosek jest jeden: kluczem do sprzedaży staje się realistyczna wycena, a nie maksymalizacja zysków w oparciu o historyczne dane.
Rekordowa podaż spotyka ostrożny popyt
Sytuację sprzedających dodatkowo komplikuje fakt, że na rynku pojawiła się rekordowa liczba ofert. W pierwszej połowie 2025 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dziesiątki tysięcy nowych lokali. Paradoksalnie, tej historycznie wysokiej podaży towarzyszy spadek liczby transakcji.
To zjawisko wprost prowadzi do narodzin rynku kupującego. Nabywcy mają ogromny wybór, co sprawia, że stają się bardziej wymagający. Wymaga to od sprzedających znacznie lepszego przygotowania oferty, elastyczności i przede wszystkim – wyróżnienia się na tle konkurencji.
Właśnie w takich warunkach nieocenione staje się wsparcie ekspertów. Profesjonalne biuro Eteria pomaga nie tylko precyzyjnie wycenić nieruchomość, ale dzięki zaawansowanym strategiom marketingowym i umiejętnościom negocjacyjnym, potrafi skutecznie dotrzeć do potencjalnych nabywców i sfinalizować transakcję na najlepszych możliwych warunkach.
Otoczenie rynkowe nie ułatwia zadania
Na trudną sytuację sprzedających wpływają również zmiany w prawie i polityce państwa, które wbrew pozorom, nie zawsze działają na ich korzyść:
- Symboliczne obniżki stóp procentowych: Choć Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, ich wpływ na rynek jest ograniczony. Z perspektywy kredytobiorcy, niewielka obniżka przekłada się na oszczędność rzędu kilkudziesięciu, a nie kilkuset złotych na miesięcznej racie. To zbyt mało, by gwałtownie zwiększyć zdolność kredytową i zachęcić do zakupów szeroką rzeszę niezdecydowanych klientów. W obliczu wciąż wysokich cen nieruchomości i ogólnej niepewności gospodarczej, tak kosmetyczna zmiana nie jest w stanie odwrócić trendu ostrożności wśród kupujących.
- Większa transparentność deweloperów jako presja na rynek wtórny: Obowiązek publikowania cen przez deweloperów to miecz obosieczny dla sprzedających na rynku wtórnym. Z jednej strony zwiększa przejrzystość, ale z drugiej – tworzy twardy punkt odniesienia dla kupujących. Mogą oni teraz błyskawicznie porównać cenę mieszkania z drugiej ręki z nowym, pachnącym świeżością lokalem objętym rękojmią. To zmusza właścicieli starszych mieszkań do jeszcze bardziej konkurencyjnego ustalania cen i bycia gotowym na trudne negocjacje.
- Koniec programów wsparcia i jego dotkliwe skutki: Rządowa rezygnacja z programu „Mieszkanie na Start” to potężny cios dla popytu. Programy takie jak ten czy „Bezpieczny Kredyt 2%” sztucznie pompowały rynek, wprowadzając na niego tysiące klientów, którzy bez dopłat nie mieliby szans na kredyt. Teraz ta ogromna grupa „zniknęła” z rynku, pozostawiając na nim głównie tych, którzy finansują zakup z własnych środków lub mają wysoką zdolność kredytową. Ta grupa jest jednak znacznie mniejsza, bardziej świadoma i wymagająca.
Czas na strategię, nie na czekanie
Jesień 2025 roku to czas strategicznego działania dla sprzedających. Pasywne czekanie na klienta, który zaakceptuje każdą cenę, to prosta droga do porażki. Ceny przestały rosnąć, konkurencja jest ogromna, a kupujący odzyskali inicjatywę. Sukces na dzisiejszym rynku zależy od trzech filarów: realistycznej wyceny, profesjonalnej prezentacji oferty i skutecznych negocjacji. To rynek wymagający, ale i dający szansę tym, którzy potrafią się do niego profesjonalnie przygotować.