W Portugalii miesięczna płaca minimalna wynosi 820 euro, a wynajem kawalerki o powierzchni 25 m2 w Lizbonie może spokojnie kosztować 700-800 euro miesięcznie. Przewiduje się, że ceny w tym roku wzrosną jeszcze bardziej. Sytuacja ta znajduje odzwierciedlenie w całej Europie.
Urok europejskich stolic i dużych miast jest niezaprzeczalny. Od dziesięcioleci ludzie przybywają do nich, aby pracować w przemyśle, zakładać firmy i szukać lepszej jakości życia.
O ile centralne, zamożne dzielnice większych europejskich miast zawsze były drogie, o tyle obszary niegdyś zamieszkiwane przez rodziny z klasy robotniczej uległy gentryfikacji i zostały skolonizowane przez profesjonalistów o wysokich dochodach, którzy wypierają z nich mieszkańców nie mogących pozwolić sobie na wyższe czynsze.
W niektórych miastach zjawisko to jest potęgowane przez mieszkania przeznaczone na wynajem turystyczny, a także rosnącą liczbę cyfrowych nomadów – osób, które przemieszczają się i pracują zdalnie, a ich wynagrodzenie jest zwykle znacznie wyższe niż lokalna średnia.
W rezultacie wiele miast stało się niedostępnych dla tych, którzy w nich dorastali. Dobitny przykład można znaleźć w Portugalii: miesięczna płaca minimalna w tym kraju wynosi 820 euro, ale kawalerka o powierzchni 25 m2 w Lizbonie może spokojnie kosztować 700-800 euro miesięcznie, a przewiduje się, że ceny w tym roku wzrosną jeszcze bardziej.
Sytuacja ta znajduje odzwierciedlenie w całej Europie. W prawie wszystkich krajach nawet małe mieszkanie z jedną sypialnią jest poza zasięgiem osób o niskich zarobkach: średnio wynajęcie takiego lokum pochłonęłoby 40 proc. ich pensji.
Inwestycje zagraniczne wpływają na ceny kupna i wynajmu
Od 2010 r. do drugiego kwartału 2023 r. w UE odnotowano znaczny wzrost wartości nieruchomości, przy czym ceny mieszkań wzrosły o 46 proc., a czynsze o 21 proc.
Bliższa analiza pokazuje, że w drugim kwartale 2023 r., w porównaniu do tego samego okresu w 2010 r., ceny mieszkań przewyższyły wzrost czynszów w 20 z 27 państw członkowskich UE. We wszystkich krajach Unii, a także w Wielkiej Brytanii i Norwegii, ceny zakupu rosły od 2013 r. w tempie znacznie przekraczającym inflację lub wzrost płac.
Czytaj także: Jedzenie w pośpiechu to szukanie kłopotów. Oszczędzamy czas, tracimy zdrowie
Inwestycje zagraniczne odgrywają ogromną rolę w cenach zakupu. Międzynarodowi inwestorzy – głównie z USA i Azji – postrzegają europejskie nieruchomości jako bezpieczną i opłacalną inwestycję, szczególnie w stabilnych politycznie krajach o solidnych gospodarkach. Ten zewnętrzny popyt wywiera presję na podaż mieszkań, podnosząc tym samym ceny nieruchomości.
Rynki najmu są silniej regulowane, a środki takie jak tymczasowe lub stałe limity czynszów w niektórych regionach sprawiają, że są one mniej podatne na kaprysy zagranicznych inwestycji. Średnie czynsze rosły zatem wolniej, odpowiadając mniej więcej skumulowanej inflacji w tym samym okresie.
Jednakże ogólna średnia kontynentalna maskuje gwałtownie rosnące ceny wynajmu w niektórych lokalizacjach. Na przykład w hiszpańskiej Walencji czynsz wzrósł o 19,4 proc. tylko w ciągu ostatniego roku, a inne miasta, takie jak Malaga i Barcelona, odnotowały w tym samym okresie wzrost o ponad 10 proc. We Włoszech, Francji, a w szczególności w Irlandii, ceny również wzrosły w ostatnich latach do niewyobrażalnych poziomów.
Warto pamiętać, że ceny zakupu ostatecznie spowodują wzrost średnich czynszów, ponieważ inwestorzy poszukujący zwrotu z droższych mieszkań przenoszą koszty na najemców. W wielu krajach europejskich obowiązują przepisy zakazujące podwyżek czynszu w określonych okresach lub pod pewnymi warunkami, ale mogą one jedynie spowolnić ten proces i często są omijane za pomocą agresywnych taktyk eksmisyjnych.
„Turystyfikacja” i inne czynniki
Jedną z istotnych przeszkód w rozwiązaniu kryzysu mieszkaniowego jest fakt, że czynniki wpływające na zmiany demograficzne i gospodarcze różnią się znacznie w zależności od regionu i miasta, a także między różnymi pokoleniami i poziomami dochodów. Utrudnia to prawodawstwu unijnemu, a nawet krajowemu, identyfikację problemów i zapewnienie konkretnych rozwiązań.
W Hiszpanii, na przykład, branża turystyczna ma znaczący wpływ na ceny nieruchomości. Pod koniec 2023 r. średnia cena mieszkań w 64 ośrodkach turystycznych wynosiła 2 943 euro za metr kwadratowy, w porównaniu do 1 689 euro w obszarach nieturystycznych. Pomiędzy czwartym kwartałem 2014 r. a czwartym kwartałem 2023 r. ceny mieszkań w hiszpańskich miejscowościach turystycznych wzrosły o 61 proc., podczas gdy wzrost w innych obszarach wyniósł 38 proc..
Kryzys mieszkaniowy w Europie nie może być jednak przypisywany wyłącznie turystyce – w niektórych regionach problem wynika po prostu z braku nowych domów. W Dublinie młodzi profesjonaliści mają trudności ze znalezieniem mieszkania ze względu na rosnące ceny nieruchomości i brak przystępnych cenowo opcji.
W rzeczywistości wiele osób obwinia ceny mieszkań za obecny „drenaż mózgów” w Irlandii – exodus młodych, wykształconych profesjonalistów opuszczających kraj w poszukiwaniu lepszych możliwości.
Jeśli chodzi o ceny zakupu, rosnące koszty finansowania, takie jak oprocentowanie kredytów hipotecznych i konieczność posiadania wkładu własnego, stanowią kolejne poważne wyzwanie. Chociaż są one ostatecznie napędzane przez działania banków centralnych mające na celu złagodzenie rosnącej inflacji, wywierają one ogromny wpływ na przystępność cenową mieszkań.
Moje badania przewidują, że wzrost liczby dziedziczonych nieruchomości spowoduje długoterminowy spadek liczby podpisywanych umów hipotecznych wśród pokolenia Z, ale nie jest to pocieszające dla tych, którzy obecnie stoją w obliczu ciężkiej walki o podpisanie umowy hipotecznej, nie mówiąc już o jej spłacie.
Czy wiemy, kiedy (lub czy) to się skończy?
Niestety, dopóki czar europejskich stolic pozostaje nieodparty, wzrostowy trend wartości nieruchomości raczej nie ulegnie odwróceniu.
Magnetyczna siła przyciągania obszarów metropolitalnych wpływa nie tylko na ceny nieruchomości w samych miastach, ale także w regionach, w których te metropolie się znajdują, pogłębiając tym samym przepaść ekonomiczną w stosunku do mniej dynamicznie rozwijających się obszarów. Gwałtowny wzrost cen nieruchomości może zatem prowadzić do nierównego podziału bogactwa w dłuższej perspektywie, co negatywnie wpłynie na zatrudnienie i handel w regionach, w których brakuje dużego ośrodka miejskiego.
W dużych miastach, takich jak Paryż, Londyn, Madryt i Bruksela, a także w niezliczonych miastach średniej wielkości, stagnacja płac wypycha z centrów miast ich wieloletnich mieszkańców, którzy z kolei odsuwają kolejnych jeszcze dalej od centrum. Zmiana ta ma nieproporcjonalny wpływ na młode gospodarstwa domowe – w szczególności na osoby kupujące mieszkanie po raz pierwszy, dla których rynek jest coraz bardziej niedostępny – oraz na rodziny desperacko próbujące znaleźć domy odpowiednie dla ich potrzeb.
Trwająca zmiana na rynkach nieruchomości dramatycznie zmienia społeczno-ekonomiczną tkankę europejskich miast i nie wykazuje oznak spowolnienia.
Tłumaczył: Tomasz Krzyżanowski
Telst został wcześniej opublikowany w The Conversation i zamieszczono go tutaj na podstawie otwartej licencji (Creative Commons license). Przeczytaj oryginalny artykuł.
Polecamy również inne teksty z The Conversation:
- Radykalizacja w średnim wieku. Dlaczego tak wielu uczestników zamieszek w Wielkiej Brytanii ma 40 i 50 lat?
- 83 butelki wina na osobę. Tak eksperci obliczają ślad węglowy Igrzysk Olimpijskich w Paryżu
- Czy Igrzyska Olimpijskie mogą być neutralne politycznie? Sportowcom czasem trudno się odciąć
- Tak urosła ludzkość, czyli jak Holendrzy zostali najwyższym narodem na świecie
- Na Bliskim Wschodzie kwitnie czarny rynek wody. To skutek kryzysu klimatycznego
- Kryzys sędziowski w piłce nożnej. Tysiące arbitrów odchodzi z zawodu przez nadużycia i przemoc
- Sztuczna inteligencja zmienia globalną strukturę władzy. Czy Europa zostaje w tyle?
- „Make Europe Great Again”: Skrajnie prawicowe Węgry przejęły prezydencję w Radzie UE. Co dalej?
- Prawo do posiadania broni? Proszę bardzo, ale to kosztuje. Na przykład nowe podatki
- Zielony Ład może oznaczać koniec tanich lotów. A co z prywatnymi odrzutowcami?
- Przed wyborami do PE. Niemcy obniżają wiek wyborczy, skorzystać na tym może skrajna prawica
- Wielka Brytania wprowadza kontrole na granicach. Tak brexit może doprowadzić do podwyżek cen
- Dlaczego dzieci się śmieją? Nie zawsze dlatego, że są szczęśliwe
- Jak smakowało wino starożytnych Rzymian? Znacznie lepiej niż wcześniej sądzono
- Nowy Jork wprowadza opłaty za wjazd do centrum. Tak chce usprawnić ruch drogowy
- Jak działa mózg jazzmana, czyli sekret kreatywności. To może być klucz do szczęścia
- TikTok jest chińskim agentem? Tak zacierają się granice między państwem i biznesem