Wynajem mieszkań, po dwóch miesiącach z przewagą spadków – ponownie zaczyna drożeć. W kwietniu ceny najmu poszły w górę aż w 10 miastach. Mimo to, bardzo powoli pogorszają się wskaźniki opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem.
Jak wynika z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io, w kwietniu ceny najmu były znacznie wyższe niż w ubiegłym roku, przeciętnie o ok. 8,8 proc.
W dużej mierze to efekt wybuchu wojny w Ukrainie – nagle pojawił się ogromny popyt. Podaż mieszkań na wynajem była zbyt niska, aby temu podołać więc ceny mocno wzrosły. Największe zmiany w porównaniu z kwietniem 2022 r. pojawiły się w Rzeszowie (18 proc.), Warszawie (16 proc.) oraz Krakowie (13 proc.).
Od stycznia najmocniej wzrosły stawki najmu w Lublinie (5 proc.). Z kolei największe spadki odnotowano we Wrocławiu (-6 proc.). Stawki najmu w kwietniu 2023 r.:
Liczba dostępnych ofert najmu w badanych miastach (35 tys.) w kwietniu nieco spadła w porównaniu z marcem. Wciąż jest jednak na poziomie, który pozwala znaleźć odpowiednie mieszkanie.
Rentowność inwestycji w mieszkania spada
W 2023 r. konsekwentnie, choć bardzo powoli, pogorszają się wskaźniki opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem. Choć stawki najmu są stabilne, to rosną ceny mieszkań.
Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) wynosi przeciętnie 6,7 proc. (7 proc. w styczniu). Najwyższa jest w Sosnowcu (7,7 proc.), który po dłuższej przerwie wrócił na piedestał rentowności. Najmniejsza jest z kolei w Poznaniu (5,9 proc.).
Po uwzględnieniu w wyliczeniach podatku (ryczałt 8,5 proc.) i doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, rentowność zakupu 50-metrowego mieszkania wynosi przeciętnie 5,4 proc. To przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz zakupu bez udziału kredytu. To tyle ile można zarobić na lokacie z oprocentowaniem 6,7 proc.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter
Dla wielu osób, które chciałyby zmienić mieszkanie najmowane na własne są też dobre informacje. Aż w 13 z 16 badanych miast pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” o okresie spłaty 30 lat będzie niższa niż koszt najmu nawet w przypadku braku wkładu własnego.
Kredyt 2 proc. bardziej opłacalny od najmu
Gdy wydłużymy okres do 35 lat, to raty będą niższe niż koszt najmu we wszystkich badanych miastach. Warto też dodać, że jeśli ktoś będzie posiadał wkład własny, to oczywiście rata będzie jeszcze niższa niż w naszych wyliczeniach. Kolejną dobrą informacją jest to, że w pierwszych 10 latach spłaty raty takiego kredytu są malejące. Korzyści z miesiąca na miesiąc będą więc coraz większe.
Najbardziej opłacalna będzie taka zamiana w Szczecinie. Pierwsza rata preferencyjnego kredytu, przy okresie spłaty 30 lat, będzie o 416 zł niższa niż koszt najmu. Na kolejnych miesiącach jest Warszawa (367 zł) i Sosnowiec (349 zł). Z kolei rata wyższa niż stawka najmu, przy okresie spłaty 30 lat, pojawi się w Poznaniu (61 zł), Białymstoku (31 zł) i Gdyni (13 zł).
Porównanie kosztu najmu i pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%” (dla mieszkania 45 m2, okres spłaty kredytu 30 lat, brak wkładu własnego):
Należy dodać, że nawet jeśli rata i koszt najmu są do siebie zbliżone, to w długim okresie bardziej opłata się zakup. Kupione mieszkanie w każdej chwili można sprzedać i w ten sposób odzyskać część pieniędzy wydanych na spłatę rat. Tych wydanych na najem nie da się natomiast odzyskać. Poza tym raty płaci się tylko do momentu spłaty zadłużenia, a za najem trzeba płacić zawsze, gdy mieszkamy w danym mieszkaniu.
Najem oczywiście także ma zalety. Daje dużo większą mobilność. Mieszkanie można zmienić bardzo szybko. Nie wymaga tak wielu formalności, ani posiadania zdolności kredytowej. W początkowym etapie kariery zawodowej wydaje się więc lepszym rozwiązaniem.
Sposób liczenia
Wyliczenia sporządzono na podstawie 15 809 ogłoszeń najmu oraz 34 459 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (nowo dodane, z pominięciem duplikatów, wszystkich aktywnych ogłoszeń najmu było 35151). Publikowane są tylko wyniki, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 IV 2023 r.
Oprac. Emilia Derewienko
Więcej o rynku najmu piszemy tutaj:
- Rynek najmu się odbudowuje. Wzrosła liczba ogłoszeń z mieszkaniami do wynajęcia
- Pierwsze mieszkanie tańsze niż najem. Eksperci: Kredyt 2% wpłynie na rentowność czynszów
- Pierwszy milion po polsku. Mieszkania na wynajem to najlepszy sposób
- Bez podwyżek czynszów w PFR Nieruchomości. Najemcy zaoszczędzą ponad 5 tys. zł