Deweloperzy uważają, że zbyt ostre kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych obniżają popyt i powodują, że spada sprzedaż nowych lokali. Komisja Nadzoru Finansowego odpowiada, że sami powinni obniżyć marże na mieszkania, jeśli chcą ich więcej sprzedawać.
Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) od pewnego czasu obserwuje w mediach wzmożoną aktywność firm deweloperskich oraz powiązanych z nimi analityków – napisał urząd w komunikacie. Chodzi o opinie, jakie prezentuje branża, że zbyt ostre warunki udzielania kredytów ograniczają popyt na nowe lokale. A zaostrzenie tych kryteriów to pochodna rekomendacji KNF, która wymaga od banków, by wyliczając zdolność kredytową zakłady, że stopy procentowe są o 5 pkt procentowych wyższe niż w rzeczywistości.
To nie KNF, to wysokie marże
– Według prezentowanych opinii, związane ma to być ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, co ma wynikać głównie z oczekiwań UKNF dotyczących zasad badania zdolności kredytowej przez banki. W opiniach tych, akcentując m.in. troskę o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, wskazuje się, że działania ostrożnościowe Urzędu KNF w tym zakresie są niezrozumiałe lub nadmiarowe – czytamy w komunikacie KNF.
Jednak, jak dodaje KNF – na rynek mieszkaniowy wpływ ma wiele czynników. To m.in. ceny energii, dostępność materiałów budowlanych czy, na przykład, „polityka marżową deweloperów”.
– Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej – zwraca uwagę urząd.
I przywołuje dane, z których wynika, że „średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4 proc.”.
O co chodzi deweloperom?
Zgodnie z zaleceniem KNF z marca tego roku, banki powinny tak wyliczać zdolność kredytową, jakby stopy procentowe były wyższe o 5 pkt. procentowych wobec aktualnego poziomu. To z kolei powoduje, że każda podwyżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej radykalnie zmniejsza dostępność kredytu dla tych, którzy dopiero zamierzali go zaciągnąć.
– (…) Biorąc pod uwagę obecne uwarunkowania na rynku kredytów hipotecznych oraz w świetle stwierdzonych praktyk stosowania Rekomendacji S przez banki w omawianym zakresie, organ nadzoru zaleca, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 pkt proc. – napisał w marcu urząd, prezentując swoje stanowisko.
Dodatkowo każdy bank będzie musiał do wyliczeń stosować szacunki kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego „ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”.
Aktywność deweloperów zamiera
W III kwartale 2022 r. na sześciu największych rynkach w Polsce odnotowano wyraźny spadek sprzedaży mieszkań. W tym okresie było to 6,6 tys. lokali – oceniają analitycy JLL.
Jednocześnie maleje aktywność deweloperów. Świadczą o tym dane Głównego Urzędu Statystycznego. Z danych GUS wynika bowiem, że może czekać nas duży spadek podaży mieszkań od deweloperów.
Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem (bo tak ich klasyfikuje GUS) uzyskali w sierpniu 2022 roku niewiele ponad 14 tys. pozwoleń. To mniej o 14,5 proc. rok do roku, przy niewielkim wzroście w porównaniu z lipcem (o 0,9 proc.).
oprac. Emilia Derewienko
Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce piszemy:
- Mieszkania na wynajem coraz droższe. 2,5 tysiąca za kawalerkę w Warszawie to norma
- Miasta kontra fundusze. Jak Europa radzi sobie z dużymi inwestorami na rynku mieszkaniowym
- Fundusze ostrzą sobie zęby na nowe mieszkania. A deweloperzy budują ich coraz mniej
- Ceny mieszkań hamują. Pójdą w górę ponownie za trzy lata – prognozuje PKO Bank Polski
- Sprzedaż mieszkań w Polsce spada. Deweloperzy ograniczają inwestycje