Ceny mieszkań w przyszłym roku wzrosną o około 4 proc. – prognozują ekonomiści banku PKO BP. Ale ich zdaniem rozgrzany rynek mieszkaniowy stopniowo będzie stygł. Powodem może być duża liczba budowanych dziś lokali, które w przyszłym roku trafią na sprzedaż.
Według ekspertów banku, ceny wzrosną przede wszystkim na początku roku, gdy deweloperzy będą próbowali przenieść wysokie koszty projektów inwestycyjnych na odbiorców.
„Z kwartału na kwartał popyt prawdopodobnie będzie spowalniał, a rosnąć będzie odsetek niesprzedanych gotowych mieszkań. Niższy popyt przy stopniowo rosnącej ofercie wygeneruje negatywną presję na ceny” – napisali w najnowszym raporcie.
Według PKO BP czynnikami, które spowodują przejście rynku w fazę spowolnienia w najbliższych kwartałach są podwyżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, prawdopodobne zaostrzanie polityki kredytowej banków, spadek dostępności mieszkań ze względu na zbyt wysokie ceny (wzrost dochodów kupujących może za nimi nie nadążać) i duża liczba mieszkań w budowie z terminem oddania do użytku w roku przyszłym lub później.
Gdzie ceny mogą spaść
Eksperci PKO BP zauważają, że potencjał do wyhamowania wzrostu cen albo nawet ich spadku jest regionalnie zróżnicowany. Ale można wskazać miasta, gdzie szansa, że mieszkania potanieją, jest większa niż gdzie indziej. Ekonomiści porównali tzw. potencjał podażowy z tym, jak wyglądał ostatnio popyt na tych rynkach. Potencjał podażowy to różnica w licznie wydanych pozwoleń na budowę w ostatnich trzech latach i w liczbie faktycznie rozpoczętych budów.
„Tak zdefiniowany potencjał jest relatywnie wysoki w Poznaniu, Gdańsku czy Katowicach. Warto jednocześnie dodać, że w dwóch pierwszych miastach skala wzrostu popytu w ostatnim okresie była umiarkowana. Możemy zatem zaryzykować stwierdzenie, że spadek popytu przy dość dużych zdolnościach produkcyjnych w tych miastach może skutkować korektą cen” – oceniają eksperci.
Na drugim biegunie są Warszawa i Kraków, a poza największymi miastami także Białystok, Opole, Kielce i Zielona Góra. Szanse, że podaż w tych miastach wzrośnie, co przełoży się na spadek cen, są niewielkie. Jednak jak piszą ekonomiści PKO BP, warto zwrócić uwagę na to, co się dzieje w powiatach sąsiadujących z dużymi miastami. Aktywność w budownictwie mieszkaniowym tam rośnie, a pandemia tylko to wzmacnia.
PKO BP wskazuje, że dość duże możliwości mają np. powiat krakowski i wielicki, graniczące z Krakowem, oraz powiat wrocławski, graniczącym z Wrocławiem.
„W otoczeniu Warszawy dużo wyższy potencjał produkcyjny notujemy na zachód i południe od Warszawy (pruszkowski, warszawski zachodni i piaseczyński). Wymienione lokalizacje mogą znajdować się zatem pod nieco silniejszą negatywną presją cenową w sytuacji spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych” – ocenia bank.
Budujemy jak nigdy
Założenia, które PKO BP przyjął jako podstawę do swoich prognoz, mają mocne podstawy w twardych danych. Wzrost liczba rozpoczętych budów mieszkań w tym roku jest dwucyfrowy. W skali całego kraju liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych jest o jedną czwartą większa, niż rok temu. Ale są regiony – jak Świętokrzyskie czy Lubelszczyzna – gdzie rozpoczętych budów jest aż o połowę więcej, niż w 2020 r. Pokazuje to nasz wykres, sporządzony na podstawie danych GUS:
W liczbach bezwzględnych skala uruchomionych inwestycji mieszkaniowych też jest zadziwiająca. Mamy szansę na pobicie rekordu piętnastolecia. W takich regionach, jak Mazowsze, już jest ich więcej niż w okresie poprzedniego boomu mieszkaniowego z połowy pierwszej dekady XXI wieku. Choć rok się jeszcze nie skończył. Pokazuje to kolejny wykres:
Mieszkania, których budowa ruszyła w tym roku, trafią na rynek za rok, półtora i wtedy zasilą podaż. Jednak również liczba mieszkań już oddawanych do użytku jest bardzo duża. Zwraca na to uwagę Bartosz Turek, analityk z firmy HRE Investment.
„Choć wciąż nie mamy jeszcze kompletu danych, to jest już niemal pewne, że w 2021 roku powstanie w Polsce około 230 tysięcy nowych domów i mieszkań. To nie tylko więcej niż w 2020 roku, ale też najwięcej od ponad 40 lat” – napisał w swoim raporcie.
Spadek urodzeń w Polsce przyspiesza: to już 8% w stosunku do zeszłego roku