Wojna w Ukrainie i przybycie do Polski setek tysięcy uchodźców, wywołały szok na rynku najmu. W efekcie dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła, a stawki silnie wzrosły – wskazuje bank PKO BP. I zapowiada, że w perspektywie kilku lat w Polsce będzie potrzeba dodatkowych 230 tys. mieszkań.
Do Polski przybyło już ponad 2,36 mln osób, które uciekły przed wojną z terenu Ukrainy. Analitycy PKO Banku Polskiego prognozują, że przynajmniej część z nich zostanie w naszym kraju na dłużej lub nawet na stałe. A to w perspektywie kilku lat wygeneruje dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań – wskazuje bank.
Sytuacja już teraz wywołuje szok popytowy na rynku nieruchomości: gwałtownie i znacząco spada liczba mieszkań na wynajem, stawki wynajmu z kolei rosną.
– Wzrost czynszów jest wspierany także przez podwyżki stóp procentowych, które zmniejszają dostępność mieszkania do zakupu, a także uzasadniają oczekiwanie wyższej rentowności wynajmu mieszkania przez właścicieli – podaje PKO w swoim najnowszym raporcie dot. sytuacji na rynku.
Rynek najmu w Polsce
W Polsce w wynajmie rynkowym jest obecnie ok. 1,2 mln mieszkań, podaje PKO BP. Przy założeniu przeciętnego zagęszczenia mieszkania na poziomie 2,7 osób, rynek jest więc w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ok. 3,2 mln osób.
Jednak większość z obecnie wynajmowanych mieszkań już już zajęta. Według szacunków PKO BP, wolnych nieruchomości na rynku w całej Polsce może być obecnie ok. 200 tysięcy. To oznacza, że mieszkanie mogłoby na rynku prywatnym wynająć łącznie ok. pół miliona osób, gdyby przyjąć za PKO średni wskaźnik zagęszczenia. A jak kształtują się potrzeby?
W ostatnim raporcie Najwyższej Izby Kontroli wskazano, że w 2019 roku niesamodzielnie zamieszkiwało 1,9 mln osób. Chodzi np. o osoby, które nadal mieszkają z rodzicami czy o ludzi wynajmujących mieszkania z osobami spoza swojego gospodarstwa domowego. Według NIK, w 2019 roku deficyt mieszkaniowy był na poziomie ok. 641 tysięcy nieruchomości.
A w marcu 2022 roku wraz z wybuchem wojny w Ukrainie doszło dodatkowo do ujemnego szoku podażowego i dodatniego szoku popytowego na rynku. Jak podaje PKO, właściciele wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej dla przyjmujących uchodźców. Z drugiej strony, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku.
Dostępność mieszkań na wynajem istotnie więc spadła. Jak podaje PKO BP, spośród miast wojewódzkich oferta mieszkań na wynajem najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie. Liczba dostępnych do wynajęcia nieruchomości spadła w każdym z tych miast aż o ponad 70 procent. Z kolei w Warszawie liczba ofert wynajmu spadła o ponad połowę.
Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości PKO BP, wskazuje, że zwłaszcza w miastach, gdzie ogółem jest dostępnych mniej mieszkań do wynajęcia, sytuacja doprowadziła do wysokiego wzrostu cen najmu:
Ostatnie tygodnie to silny ubytek ofert wynajmu tańszych mieszkań z wielkiej płyty. Wywindowało to mocno czynsze w tym segmencie, zwłaszcza na rynkach o niskiej podaży (Białystok, Bydgoszcz, Opole, Kielce) pic.twitter.com/Qw8iNtw5Y3
— Wojciech Matysiak (@w_matysiak) March 30, 2022
– Sytuacja ta jest bezprecedensowa i znacząco odbiega od obserwowanych sezonowo wahań dostępności mieszkań na wynajem – komentują analitycy.
Co dalej?
– Oceniamy, że obecna szokowa sytuacja może mieć charakter przejściowy – możliwe, że stawki najmu nieco spadną po wygaśnięciu rządowego programu wsparcia finansowego związanego z pomocą uchodźcom (obecnie to 60 dni) – podaje PKO BP.
Niemniej jednak, bank prognozuje, że powrotu sytuacji z roku 2021 już raczej nie będzie. To z uwagi na wyższe stopy procentowe, które zmniejszają popyt na mieszkania – bo coraz mniej Polaków stać na wzięcie kredytu. Do tego dochodzą wyższe koszty budowy mieszkań oraz prawdopodobny dodatkowy popyt ze strony Ukraińców, chcących dłużej pozostać w Polsce.
Jeśli więc, jak wskazuje PKO BO, w dłuższej perspektywie na rynku może być potrzeba dodatkowych 230 tys. mieszkań, to oznacza, że łączny deficyt wyniesie prawie 900 tys. nieruchomości na wynajem lub na sprzedaż.
Co dalej w takiej sytuacji z rynkiem najmu w Polsce? Obecne otoczenie rynkowe może być szansą dla funduszy PRS, czyli inwestujących w najem instytucjonalny, wskazują analitycy banku.
– Przy niskim zainteresowaniu kupnem mieszkań ze strony klienta indywidualnego, klient instytucjonalny będzie miał większą siłę negocjacyjną przy pakietowym zakupie mieszkań – czytamy w raporcie.
– Dodatkowo, w perspektywie kilku najbliższych lat, inwestor będzie prawdopodobnie mógł liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu. Istotnym elementem decyzji funduszu PRS jest też długoterminowa ocena perspektyw zmiany cen na mieszkania, a te wciąż wyglądają korzystnie.
Więcej o rynku nieruchomości piszemy w tych artykułach:
- Rośnie liczba mieszkań wystawianych na sprzedaż. Ale cena za metr kwadratowy ani drgnie
- Stopy procentowe w Polsce dwa razy wyższe, niż dziś, ocenia Bank ING. O ile wzrośnie rata kredytu?
- Odpływ ukraińskich pracowników najgroźniejszy dla budownictwa. Ucierpi też transport, ocenia BNP Paribas
- Na polskich nieruchomościach zarabiają dziś emeryci z zagranicy. Polscy też powinni – wywiad z wiceprezesem PFR
- Raport NIK: Mieszkanie Plus to porażka. 1,9 mln Polaków wciąż mieszka niesamodzielnie