Rok 2020 był kolejnym, w którym odnotowano wzrosty cen mieszkań – w stolicach województw wahały się one od 3 do 13 proc. na rynku pierwotnym i od 3 do 9 proc. na rynku wtórnym w ujęciu rocznym. Popyt na mieszkania pozostanie silny również w 2021 roku i napędzi kolejne podwyżki – wynika z raportu „Evaluer Index 2021”, autorstwa ekspertów Emmerson Evaluation.

W 2020 roku pod względem wysokości cen za metr kwadratowy mieszkań – zarówno nowych jak i tych „z drugiej ręki” – przewodziły Sopot i Warszawa. Jeżeli zaś chodzi o roczną dynamikę wzrostu, najmocniej w ujęciu procentowym podrożały nowe nieruchomości w Krakowie i używane w Łodzi.

Poniżej prezentujemy zestawienie cen za metr kwadratowy na rynku pierwotnym i wtórnym w największych polskich miastach:

Warszawa

Jak podano w raporcie, na rynku warszawskim w 2020 roku wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym sięgnęły ok. 7 proc. rok do roku. Mediana cen metra kwadratowego nowego mieszkania wyniosła 10 800 zł.

Dynamiczne wzrosty nastąpiły również na rynku wtórnym. Mediana cen m kw. osiągnęła poziom 9 800 zł i była o 8 proc. wyższa od ubiegłorocznej.

„Na rynku pierwotnym w połowie dzielnic mediany cen mkw. przekroczyły barierę 10 000 zł. Od lat liderem pod względem cenowym pozostaje Śródmieście, gdzie mediana cen mkw. osiągnęła wartość 20 000 zł. Drogo było także w pozostałych dzielnicach centralnych, a także rejonie I i II linii metra. Na Woli, która w ostatnich latach stała się bardzo popularna, mediana cen mkw. wyniosła 13 400 zł” – wyliczają autorzy raportu.

Dodają, że na warszawskiej Ochocie odnotowali medianę cen m kw. w wysokości 13 500 zł, natomiast na Żoliborzu – 12 400 zł. Deweloperzy w głównej mierze wprowadzają w tych rejonach projekty w podwyższonym standardzie, co także przekłada się na wyższe ceny nieruchomości.

W prawobrzeżnej części miasta najdroższymi dzielnicami pozostają Praga-Północ i Praga-Południe.

„Na Pradze-Północ odnotowaliśmy medianę cen przekraczającą 13 500 zł/mkw. Z kolei na Pradze-Południe mediana cen nowych lokali ukształtowała się na poziomie 10 200 zł/mkw” – podano w raporcie.

Kraków

W 2020 roku w Krakowie utrzymała się hossa zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Wzrosty cen mieszkań deweloperskich sięgnęły 13 proc. w ujęciu rocznym. Mediana cen mkw. nowego lokalu wyniosła 9 800 zł.

Nieco niższe wzrosty nastąpiły na rynku wtórnym, gdzie mediana cen mkw. sięgnęła 8 000 zł i była o 8 proc. wyższa niż w 2019 roku.

Największe wzrosty cen odnotowano w Śródmieściu z medianą na poziomie 11 600 zł/mkw. Z kolei z najniższym poziomem mediany cen (8 400 zł/mkw) mieliśmy do czynienia na Nowej Hucie.

Niezmiennie od lat najdroższe pozostaje Stare Miasto. Ze względu na charakter tego miejsca powstają tutaj przede wszystkim kameralne inwestycje o charakterze apartamentowym.

Łódź

Na łódzkim rynku nieruchomości mieszkaniowych odnotowano wzrosty cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Mediana cen lokalu w stanie deweloperskim wyniosła 6 600 zł/mkw. i wzrosła o 9 proc. rok do roku.

W przypadku mieszkań „z drugiej ręki” mediana cen wyniosła 5000 zł/mkw. i była o 10 proc. wyższa niż przed rokiem.

„Najwyższe ceny na rynku pierwotnym znajdziemy w Śródmieściu, gdzie mediana cen mkw. lokalu mieszkalnego wyniosła 7 800 zł (wzrost o 11 proc. rok do roku). Z kolei najniższe wzrosty cen (na poziomie 7 proc.) odnotowano w delegaturze Górna i Widzew, gdzie mediana osiągnęła poziom 6 200 zł/mkw” – napisano w raporcie.

Na rynku wtórnym w czterech dzielnicach mediana cen mkw. przekroczyła 5 000 zł. Jedynie w Śródmieściu jest ona niższa i wynosi 4 900 zł. W przypadku rynku wtórnego wzrosty oscylowały na poziomie około 10 proc. rok do roku, a najwyższy poziom odnotowano na Widzewie (12 proc.).

Wrocław

W ubiegłym roku na rynku pierwotnym i wtórnym odnotowano trend wzrostowy we wszystkich dzielnicach miasta. Dla nowych lokali mediana ceny mkw. wyniosła 8 900 zł i była o 11 proc. wyższa od ubiegłorocznej.

Mieszkania „z drugiej ręki” zdrożały o 9 proc. w ujęciu rocznym, a mediana ceny mkw. na tym rynku sięgała 7 200 zł.

Największe wzrosty cen były widoczne w dzielnicy Śródmieście, dla którego mediana ceny mkw. wyniosła 11 500 zł.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym rosły równie szybko jak na rynku pierwotnym. Najwyższe wzrosty cen odnotowano w dzielnicy Psie Pole (11 proc.) i Fabryczna (10 proc.). Najwolniej rosły ceny w Śródmieściu i na Starym Mieście (w tempie 7 proc. rocznie).

Poznań

W ubiegłym roku poznański rynek pierwotny zanotował wzrost cen o 8 proc. w ujęciu rocznym. Mediana ceny mkw. nowych lokali osiągnęła poziom 8 000 zł.

Również na rynku wtórym wzrost wyniósł 8 proc. z medianą ceny mkw. na poziomie 6 700 zł.

Największa podaż w stolicy województwa wielkopolskiego występuje w dzielnicy Nowe Miasto. Także w tej lokalizacji deweloperzy w ubiegłym roku wprowadzili najwięcej nowych mieszkań do sprzedaży.

W ubiegłym roku na rynku wtórnym największy wzrost cen lokali (11 proc. rok do roku) dotyczył mieszkań z dzielnicy Grunwald. Najdroższe pozostało Stare Miasto z medianą ceny mkw. 6 900 zł.

Na Starym Mieście najdroższe okazały się mieszkania z nowych zasobów (wybudowane po 2005 roku). Za najbardziej pożądane lokale trzeba było płacić ponad 10 000 zł/mkw.

Trójmiasto

Trójmiasto to kolejna lokalizacja, gdzie w ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z dużym popytem na lokale mieszkalne. W rezultacie ich ceny na rynku pierwotnym wzrosły rok do roku od 6 proc. w Gdyni do 11 proc. w Sopocie.

W przypadku mieszkań z rynku wtórnego ceny wzrosły od 7 proc. w Sopocie i Gdańsku do 8 proc. w Gdyni. W Gdańsku najintensywniej rozbudowują się tereny dzielnic pośrednich i peryferyjnych, w których jest najwięcej gruntów pod zabudowę wielorodzinną.

Najdroższe mieszkania w ofercie deweloperskiej tradycyjnie występują w Sopocie. Ze względu na gęstą zabudowę oraz brak nowych terenów pod inwestycje deweloperzy mają ograniczone możliwości inwestycyjne i oferta reprezentowana jest przez niewielkie kameralne projekty.

Ceny trójmiejskich nieruchomości rosły także na rynku wtórnym – najdroższy pozostał Sopot z medianą ceny mkw. na poziomie 10 300 zł.

„Wzrosty w granicach 7-8 proc. odnotowano w Gdańsku i Gdyni. W stolicy województwa mediana ceny mkw. wyniosła 7 900 zł. Za najdroższe nieruchomości położone w Śródmieściu kupujący płacili nawet 15 000 zł/mkw. W Gdyni mediana ceny mkw. lokalu na rynku wtórnym wyniosła 7 400 zł. Najdroższe lokale mieszkalne były zlokalizowane w Śródmieściu, Kamiennej Górze i Orłowie. Za najatrakcyjniejsze mieszkania płacono ponad 14 000 zł/mkw” – wyliczają autorzy raportu.

2021 rok także pod znakiem rosnących cen mieszkań

W kontekście prognozy cen mieszkań autorzy raportu wskazują na bezrobocie, które w Polsce pozostaje na najniższym poziomie w całej Unii.

„Niskie bezrobocie i brak obaw o utratę pracy zawsze były na czele listy czynników napędzających jego wzrost. Innym bardzo istotnym czynnikiem ekonomicznym, tradycyjnie napędzającym koniunkturę rynku mieszkaniowego, są niskie stopy procentowe NBP. Są one od dłuższego czasu najniższe w historii, co skutkuje wyjątkowo tanim kredytem, również dla nabywców mieszkań” – napisano w raporcie.

Ze strony podażowej należy zauważyć wysoką inflację, która z całą pewnością nie da deweloperom pola do obniżek cen mieszkań. Ponadto, należy spodziewać się wzrostu zarówno kosztów materiałów budowlanych, jak również kosztów wynagrodzeń pracowników.

W opinii autorów raportu znacząca większość czynników przemawia za kontynuacją wzrostów cen mieszkań w perspektywie najbliższego roku.

„Według naszych prognoz wzrosty te mogą wahać się między 3-8 proc. Popyt jest wystarczająco duży, żeby odpowiednio napędzić rynek do kolejnych rekordów” – szacują eksperci.

Zagraniczne fundusze hurtowo wykupują mieszkania w Polsce. Co to oznacza dla rynku?