Średnio o 2 m kw. zmalało mieszkanie dwupokojowe, które chcieliby kupić Polacy. W 2022 roku prawie 1/3 rodzin z dziećmi uznawała dwa pokoje z kuchnią o powierzchni 30-39 mkw. za akceptowalne do zakupu.
Przywiązanie do własności w naszym kraju oraz wzrost cen napędza „kurczenie się” i tak już małych mieszkań – wynika z najnowszego raportu Otodom i JLL.
M3 to już od dwóch lat pierwszy wybór nabywców, a w IV kwartale ubiegłego roku zamiar zakupu takiego lokum deklarowało aż 37 proc. użytkowników obido, platformy mieszkaniowej z ofertami deweloperskimi.
Czytaj także: Domek ciasny, ale własny. Polacy częściej niż inni w UE kupują mieszkania
Jeszcze w 2018 r. najpopularniejszym typem mieszkań były te z trzema pokojami. W ciągu dwóch lat spadła jednak nie tylko liczba pokoi w poszukiwanych mieszkaniach, ale i oczekiwania Polaków względem metrażu. W 2022 roku 27 proc. rodzin z dziećmi uznawało dwa pokoje z kuchnią o powierzchni 30-39 mkw. za akceptowalne do zakupu.
– Wygląda na to, że przekonanie: ciasne, ale własne, któremu wciąż hołdujemy w naszym kraju, wraz z gigantycznym wzrostem inflacji i zmniejszeniem dostępności kredytów mieszkaniowych nabrało nowego znaczenia. Spadek zdolności kredytowej zmusił nabywców do ograniczenia kwoty maksymalnej, jaką byli w stanie przeznaczyć na zakup w czasie, gdy ceny całkowite zakupu takich lokali rosły. Część z nich oczywiście była w stanie obniżyć swoje oczekiwania względem lokalizacji czy standardu. Natomiast dla dużej części, wyjściem było zaplanowanie życia na mniejszym metrażu. Jednocześnie 27% osób, które wzięły udział w badaniu przeprowadzonym dla Otodom Analytics w lutym i marcu 2023 r., powiedziało, że przy trudności w sfinansowaniu zrezygnowałaby z zakupu – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.
Konieczność, nie wybór
Według najnowszego raportu JLL i Otodom „Preferencje nabywców mieszkań 2022” na koniec 2021 roku najczęściej poszukiwane były mieszkania o metrażu 30-39 mkw. W 2022 popularność zyskały lokale jeszcze mniejsze – do 30 m kw.
Ich udział w strukturze zainteresowania wzrósł z 5 do 20 proc., w rezultacie czego mieszkania o metrażu do 40 mkw. stanowiły 54 proc. wszystkich wskazań poszukujących. Jeszcze wyższy odsetek takich wskazań odnotowano w Warszawie i Krakowie (odpowiednio 56 proc. i 55 proc.).
Co ciekawe, mieszkania kilka metrów powyżej 30 mkw. mogły jeszcze niedawno być rozpatrywane jako większa kawalerka czy tzw. studio. Obecnie coraz powszechniejsze jest podejście, że na maksymalnie 39 mkw., a więc stosunkowo niedużej powierzchni, znajdują się dwa pokoje i taki metraż coraz częściej akceptują poszukujący dwupokojowych nieruchomości na platformie obido. Tych natomiast, którzy wskazują na dwójki jako docelowe mieszkania jest coraz więcej. Był to najczęściej poszukiwany typ mieszkania w minionym roku.
– W ciągu ostatnich trzech lat oczekiwania potencjalnych nabywców względem wielkości mieszkania zmalały i to bez względu na preferowaną liczbę pokoi. Im więcej pomieszczeń, tym mniejszy minimalny metraż akceptowany jest przez poszukujących mieszkania. Z naszego raportu wynika, że na lokale dwupokojowe przypada średnio około 35 mkw., na trzypokojowe 49 mkw., a 4 pokoje z reguły mieszczą się na powierzchni 67-69 m kw. – komentuje Anna Karaś z JLL.
Mieszkanie pod inwestycję
Okazuje się, że budżet osób poszukujących mieszkania rósł w ciągu ostatnich 5 lat. Analiza danych z serwisu obido pokazuje, że w 2021 roku kwota maksymalna przeznaczona na zakup mieszkania najbardziej wzrosła w Krakowie, bo o 18 proc., a we Wrocławiu i Trójmieście o 13 proc. Natomiast na koniec IV kwartału 2022 roku zanotowano w Warszawie wzrost na poziomie nawet 19 proc.
Z raportu JLL i Otodom wynika, że podobnie jak rok wcześniej w 2022 warszawiacy deklarowali największe kwoty na zakupy nowego lokum 1,2 lub 3-pokojowego. Na przykład podczas gdy w innych miastach maksymalny budżet na kawalerkę wzrósł o 1-12 proc., w Warszawie aż o 45 proc., czyli adekwatnie do realnych cen takich lokali. Tym samym rynek warszawski był w minionym roku jedynym, na którym nabywcy najbardziej stabilnie podnosili kwotę na zakup mieszkania zgodnie ze wzrostem cen.
– Pamiętajmy, że to zjawisko nie obrazuje sytuacji wszystkich Polaków. Rok 2022 pokazał wyraźnie, że nie tylko nie są oni w stanie nadążyć i dostosować budżetu do dynamiki wzrostu cen, ale też w dużej części są uzależnieni od kredytów. Stąd 40-50 proc. spadek sprzedaży w zależności od miasta, jaki odnotowano w minionym roku. Nawet jeśli statystycznie ceny mieszkań rosły wolniej niż inflacja, a średnie zarobki poprawiały się systematycznie wg danych GUS, to nie znajdowało to odzwierciedlenia ani w portfelach, ani w zdolności kredytowej Polaków. Na rynek wkroczyli natomiast śmiało ci, którzy mając zgromadzone oszczędności – najczęściej na poziomie do 300 tys. zł – postanowili je zabezpieczyć – mówi Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics.
Nowa grupa klientów
Do końca 2021 roku największą grupą wśród poszukujących mieszkania na platformie obido były pary oraz rodziny z dziećmi – średnio około 66 proc. użytkowników. Kolejną grupę co do wielkości stanowili single, których udział, w zależności od badanego rynku, wahał się pomiędzy 18-25 proc.
W 2022 roku pojawili się nowi klienci rynku deweloperskiego – osoby, które nie chcą określać celu w szukaniu mieszkania. Użytkownicy nieokreślający swojego profilu to najbardziej zróżnicowana grupa potencjalnych nabywców głównie pod względem deklarowanego budżetu. Wśród nich aż 79 proc. deklaruje, że ma gotówkę na zakup nieruchomości i w różnych miastach od 34 do 40 proc. z nich dysponuje kwotą maksymalnie 300 tys. zł.
W tej grupie są też tacy, którzy koncentrują się tylko na dużych kwotach powyżej 700 tys. zł (w zależności od miasta od 14 do 30 proc.). Tym samym w minionym roku udział osób myślących o zakupie pod wynajem sięgał w niektórych regionach nawet 30 proc.
A co z trendem obserwowanym we wcześniejszych latach i rosnącym udziałem zakupów w aglomeracjach?
– Trend, który nasiliła pandemia COVID-19, umacniał się również w 2022 roku. Dane z ubiegłego roku potwierdzają rosnące zainteresowanie zamieszkaniem w aglomeracjach. Szczególnie wyraźnie widać to było w obszarach wokół Warszawy i Krakowa. W tych miastach 42 proc. użytkowników obido brało pod uwagę zamieszkanie w obszarze podmiejskim. Było to w obu przypadkach o 5 p.p. więcej niż rok wcześniej – komentuje Anna Karaś, JLL.
Więcej o nieruchomościach piszemy tutaj: