Całkowita wartość transakcji na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej sięgnęła 11,8 mld euro w 2025 r. To oznacza wzrost o 34 proc. w skali roku i jest najlepszym wynikiem rocznym od 2019 roku – wynika z danych Cushman & Wakefield. Polska odpowiadała za 38 proc. wolumenu, Czechy – blisko 36 proc., a Słowacja – około 9 proc. W IV kwartale odnotowano znaczną poprawę płynności, potwierdzającą wyraźny powrót kapitału do regionu.
Takie wyniki miały nieruchomości inwestycyjne
„Miniony rok upłynął pod znakiem trzech zmian strukturalnych. Po pierwsze, kapitał krajowy odpowiadał za rekordowe 65 proc. całkowitego wolumenu. Po drugie, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów utrzymywały się zasadniczo na stabilnym poziomie, przy czym selektywna kompresja dotyczyła najbardziej atrakcyjnych nieruchomości biurowych i logistycznych. I po trzecie, odnotowano znaczącą dywersyfikację inwestycji między sektorami” – podaje Cushman & Wakefield w swoim komunikacie.
Liderem był segment nieruchomości biurowych. Jego udział w łącznych obrotach wzrósł do 35,9 proc. Silną pozycję w strukturze popytu, odpowiadający za jedną czwartą rynku (25,5 proc.). Na kolejnych miejscach znalazły się nieruchomości handlowe (23,7 proc.) i hotelowe. Udział tych ostatnich w całkowitym wolumenie wzrósł do rekordowych 9 proc.
Dane pokazują, że podobna sytuacja, jak na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, dotyczyła też Polski. Na rodzimym rynku nieruchomości inwestycyjnych dominowały transakcje w obiekty biurowe, odpowiadające za 39 proc. wolumenu. Na drugim miejscu uplasowały się magazyny – 33 proc. i nieruchomości handlowe – 19 proc. Umowy kupna-sprzedaży w sektorze hotelowym i mieszkaniowym wygenerowały odpowiednio 8 i 1 proc. całkowitej wartości.
– Region Europy Środkowo-Wschodniej wchodzi w 2026 rok z większą przejrzystością cenową i rosnącą płynnością na lokalnych rynkach. W przypadku najbardziej atrakcyjnych obiektów biurowych i logistycznych w lokalizacjach o ograniczonej podaży obserwujemy już wzrosty cen. Jednocześnie na rynek powróciły transakcje portfelowe oraz umowy o wartości powyżej 100 mln euro. Z perspektywy rynku kapitałowego kluczowym zjawiskiem 2025 roku w regionie CEE był bezprecedensowy udział kapitału krajowego. W Polsce rodzimi inwestorzy odpowiadali za ok. 20 proc. całkowitego wolumenu transakcji i około 30 proc. w segmencie biurowym, co jest namacalnym dowodem profesjonalizacji lokalnych graczy – mówi dyrektor ds. rynków kapitałowych w Polsce w firmie Cushman & Wakefield, Paweł Partyka.
Wysoka jakość przyciągnęła inwestorów
Do wzrostu aktywności inwestycyjnej przyczyniła się jakość dostępnych produktów oraz sytuacja w poszczególnych segmentach rynku. Sektor magazynowy oferuje relatywnie dużo nowoczesnych aktywów z mocnym profilem najemców i stabilnymi parametrami operacyjnymi, co wspiera zainteresowanie inwestorów. W sektorze biurowym liczba nowych budynków oddawanych do użytku w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej spadła do rekordowo niskiego poziomu. W efekcie przełożyło się to na stopniową kompresję wskaźnika dostępnej powierzchni.
Natomiast w handlu inwestorzy koncentrują się przede wszystkim na dominujących i odpornych formatach. Szczególnie interesujące są dla nich parki handlowe i najlepiej funkcjonujące centra, bo należą dziś do najbardziej płynnych i przewidywalnych formatów na rynku retail. Z kolei w sektorze hotelowym odnotowano jeden z najwyższych wskaźników efektywności operacyjnej w regionie. Przychody na dostępny pokój (RevPAR) wzrosły w ujęciu rocznym o 8,9 proc. Co więcej, ograniczona podaż wzmacniała pozytywne nastroje w tym segmencie rynku.
Polecamy również: Inwestowanie w złoto: wskazówki przed pierwszym zakupem
Liderami wzrostów były Czechy (4,2 mld euro, +155 proc. w skali roku) z kompresją stóp kapitalizacji dla niektórych biurowców typu prime, oraz Polska (4,5 mld euro), gdzie odnotowano najwyższą aktywność inwestycyjną w sektorze magazynowym i ożywienie na warszawskim rynku biurowym. Na podium znalazła się także Słowacja, dla której miniony rok należał do najlepszych w historii dzięki transakcjom portfelowym w segmencie nieruchomości magazynowych. Z kolei w Bułgarii, Rumunii, Serbii i na Węgrzech zaobserwowano poprawę płynności i stabilne ceny oraz wzrosty aktywności inwestycyjnej w wybranych sektorach.
Według prognoz Cushman & Wakefield stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych aktywów pozostaną zasadniczo na stabilnym poziomie w 2026 roku. Eksperci zwracają uwagę, że mogą się jednak nieznacznie obniżyć w przypadku nieruchomości biurowych i logistycznych spełniających standardy ESG. Będzie to widoczne szczególnie tam, gdzie podaż jest ograniczona. Ryzyko związane m.in. z tempem normalizacji stóp procentowych i zmianą dynamiki popytu pozostaje umiarkowane.