Zdolność kredytowa Polaków jest coraz niższa. Najbardziej tracą ci potencjalni kredytobiorcy, którzy wychowują dzieci. Do tego dochodzą nieustannie rosnące ceny mieszkań i podwyższone koszty kredytów hipotecznych.
Ceny mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży wciąż rosną – wynika z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io. W tym samym czasie spada dostępność kredytów hipotecznych – wszystko przez wyższe stopy procentowe i nowe zasady wyliczeń zarekomendowane przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).
Najmocniej nowa rekomendacja wpłynęła na sytuację rodzin z dziećmi – po urealnieniu kosztów życia przyjmowanych przez banki do wyliczeń, dostępna kwota kredytu dla osób wychowujących dzieci nierzadko spadła w porównaniu w z wrześniem 2021 roku o ponad połowę.
Polaków stać na coraz mniej kredytu
Zdolność kredytowa to wskaźnik, który uwzględnia nasze zarobki i koszty utrzymania oraz sytuację osobistą. Jego wartość określa to, na zaciągnięcie jakiego długu zgodzą się w naszym przypadku banki. Limitując wielkość udzielanych kredytów banki zabezpieczają się przed sytuacją, że udzielony kredyt byłby niespłacony.
I to właśnie coraz mniejsza zdolność kredytowa Polaków ochładza nastroje na rynkach nieruchomości.
– Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wejście w życie nowej rekomendacji KNF oraz siódma z kolei podwyżka stóp procentowych. Połączenie tych dwóch elementów bardzo mocno obniżyło dostępność kredytów hipotecznych. To spowodowało, że wciągu zaledwie miesiąca zdolność kredytowa spadła o około jedną czwartą – wskazują analitycy Expandera i Rentiera.io.
Natomiast w porównaniu z wrześniem 2021 roku – czyli ostatnim miesiącem przed pierwszą podwyżką stóp procentowych – w wielu przypadkach dostępna kwota kredytu jest o około połowę niższa.
Jak stwierdzają autorzy raportu, „ogromnym problemem w uzyskaniu kredytu zaczęły być dzieci” – to dlatego, że jednym z wymogów nowej rekomendacji KNF było przyjęcie w wyliczeniach realnych kosztów utrzymania.
W efekcie zdolność kredytowa rodzin z dziećmi spadła. Dla przykładu w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu we wrześniu 2021 roku wynosiła 315 tys. zł. Miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł.
Sytuacja jest dodatkowo zróżnicowana pomiędzy poszczególnymi bankami.
Czytaj też: Raport NIK: Mieszkanie Plus to porażka. 1,9 mln Polaków wciąż mieszka niesamodzielnie
– Najbardziej rażąca zmiana dla takiej rodziny nastąpiła w ING Banku Śląskim. We wrześniu 2021 roku było gotów przyznać takiej rodzinie 315 tys. zł, a obecnie już tylko 78 tys. zł. Taka kwota nie pozwoli na zakup mieszkania w żadnym z większych miast – wskazuje raport.
Z kolei małżeństwo o tych samych dochodach, ale bez dzieci, otrzyma w polskich bankach średnio 311 tys. zł kredytu. Czyli prawie tyle samo, co rodzina z dziećmi przed podwyżkami stóp i ponad dwa razy więcej, niż w tym momencie para z dwójka dzieci.
Dodatkowym czynnikiem obniżającym dostępność kredytów są koszty ponad samą sumę do spłacenia. Średnie oprocentowanie hipoteki przy 10 proc. wkładu własnego przekroczyło już 8 procent. Tak wysoki poziom obserwowaliśmy po raz ostatni w 2009 roku – wskazują autorzy raportu. I dodają:
– W rezultacie wzrostu oprocentowania oraz coraz wyższych cen mieszkań, raty kredytów na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 zwiększyły się w zależności od miasta od 60 proc. do 111 proc. w porównaniu z okresem tuż przed pandemią.
Mieszkania drożeją pomimo wyższej podaży
Oprócz tego, że coraz trudniej jest wziąć kredyt, to potrzeba coraz większej pożyczki, by kupić nieruchomość. To dlatego, że dostępne mieszkania drożeją – i to mimo że liczba ogłoszeń o sprzedaży się zwiększa.
W marcu autorzy raportu odnotowali prawie 107 tysięcy aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z czego aż 42,5 tys. to były oferty nowo dodane. Takich ofert w marcu 2022 roku było więc aż o połowę więcej, niż jeszcze kilka miesięcy temu, w grudniu 2021 roku.
Pomimo tego, ceny nie zaczęły jeszcze znacząco spadać. Rentier i Expander odnotowali spadki cen tylko w 6 spośród 17 przebadanych największych polskich miast. W jedenastu pozostałych ceny mieszkań znowu wzrosły w porównaniu z lutym 2022 roku.
Odnotowane spadki są przy tym w większości są minimalne. Jedyne większe różnice w cenie zauważono w Gdyni (spadek o 3,5 proc.) i Poznaniu (2,4 proc.).
W pozostałych miastach ceny były na rekordowych poziomach.
– Dla przykładu w Warszawie po raz pierwszy przebity został poziom 13 000 zł za m2, a w Gdańsku 11 000 zł za m2. Warto też dodać, że w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są przeciętnie o 16 proc. wyższe. W tym zakresie liderem jest tu Białystok, gdzie przeciętna cena m2 wzrosła aż o 28 proc. (z 6 742 zł do 8 662 zł) – wskazuje raport.
Informacje o raporcie
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 556 nowo dodanych ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 do 31 marca 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Aby porównanie ofert kredytowych nie wprowadzało w błąd, to do wyliczenia oprocentowania każdego z banków zastosowano stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M z tego samego dnia, czyli dnia 12 kwietnia 2022 roku.
Expander to firma zajmująca się pośrednictwem i doradztwem finansowym. Rentier.io to portal zajmujący się wyceną nieruchomości.
Polecamy także inne artykuły o rynku nieruchomości w Polsce:
- Mieszkania do wynajęcia ciągną w górę rynek nieruchomości. Ale koniunktura na nim i tak stygnie
- Pomoc dla kredytobiorców. Premier: pracujemy nad tym, żeby zamortyzować wzrost stóp procentowych
- Stopy procentowe jeszcze wzrosną, uważają ekonomiści. Niepokojące prognozy WIBOR
- Coraz mniej mieszkań na wynajem, coraz wyższe stawki. „Sytuacja jest bezprecedensowa”