Ceny mieszkań w Warszawie są odpowiednie i nie ma mowy o żadnej bańce cenowej, wynika z najnowszego rankingu przygotowanego przez firmę UBS. Nasze krajowe raporty wskazują nawet, że mieszkania tanieją, a mimo to nie ma na nich kupców. Tym samym hossa flipperów – kupujących i remontujących lokale, aby sprzedać je z zyskiem – się skończyła.
W wielu miastach na świecie podaż mieszkań jest niewystarczająca. I ze swej natury, nie powinna być ona zwiększana w krótkim okresie. Oznaczałoby to znaczny i szybki wzrost cen nieruchomości. Powstaje wówczas efekt bańki – a wraz z nią nadmiarowe, nadzwyczajne ceny mieszkań i domów.
Coraz mniej chętnych na mieszkania
W Polsce sytuacja jest szczególnie trudna. Mieszkania, choć cena za metr rosła na rynku od lat, mogły być kupowane na kredyt ze względu na stosunkowo niskie oprocentowanie.
Jednak w ostatnim roku, z powodu podwyżek stóp procentowych, coraz mniej osób osiąga zdolność kredytową i może pozwolić sobie na wzięcie kredytu hipotecznego. Do tego dochodzi problem, z którym mierzą się nie tylko potencjalni kupcy mieszkań – wysoka inflacja.
Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, banki udzieliły w sierpniu 2022 roku tylko 7,4 tys. kredytów mieszkaniowych. To najmniej od 12 lat. W porównaniu z sierpniem 2021 r. liczba nowo udzielonych kredytów spadła o prawie 70 proc.
Maleje także liczba ofert sprzedaży nowych mieszkań, pojawiających się w serwisach. Lokale – nawet jeśli tanieją realnie po raz pierwszy od lat – nie są kupowane chętnie z powodu złej koniunktury gospodarczej. Polacy nie chcą kupować mieszkań – i czekają na lepsze czasy.
W Warszawie nie ma bańki cenowej
Są też jednak pozytywne informacje. Płyną one z UBS Global Real Estate Bubble Index. To globalny ranking nieruchomości, który szacuje, czy w danym mieście ceny mieszkań są nadnaturalnie wysokie. Innymi słowy ranking pokazuje, gdzie jest największe ryzyko bańki cenowej na rynku nieruchomości. Czyli nagłego wzrostu cen mieszkań, który potem może doprowadzić do jakiegoś kryzysu.
Z najnowszej edycji rankingu wynika, że Warszawie bańka nie grozi. Pokazuje to poniższa grafika:
Warszawa została oceniona jako miasto, w którym ceny nieruchomości są „dobrze szacowane”, czyli, że cena odpowiada realnej wartości nieruchomości. Zajęła tym samym ostatnie, 25. miejsce.
Inaczej jest w przypadku miast, które znalazły się na szczycie rankingu. To m.in. Toronto, Frankfurt czy Zurych. W Europie także Monachium i Amsterdam zostały wytypowane jako te metropolie, którym zagraża pojawienie się efektu bańki na rynku nieruchomości.
Spośród miast niezagrożonych, obok Warszawy, widnieje także Mediolan czy Dubaj.
Jak szybko rosną ceny?
Nominalny wzrost cen mieszkań w 25 analizowanych miastach przyspieszył średnio do prawie 10 proc., od połowy 2021 do połowy 2022. To zarazem najwyższy wzrost od roku 2007.
Wzrost cen nieruchomości odnotowały niemal wszystkie miasta z listy – poza Paryżem, Hongkongiem i Sztokholmem. Najwyższy, bo aż 15-procentowy wzrost dokonał się w miastach Ameryki Północnej.
Ceny mieszkań poszły w górę także w Warszawie. W ciągu roku zwiększyły się tam nominalnie o ok. 12 proc. Z kolei realnie, czyli z uwzględnieniem inflacji, wzrost cen mieszkań spowolnił.
Długa praca na mieszkanie
W raporcie uwzględniono również, jak długo wykwalifikowani mieszkańcy miast muszą pracować, aby zarobić na kupno 60-metrowego mieszkania.
Okazuje się, że stosunkowo niedrogie mieszkania są w Dubaju czy Miami. Tam okres pracy na mieszkanie wynosi ok. 5 lat. Biorąc pod uwagę stosunkowo wysokie dochody, szybki zakup 60-metrowego mieszkania jest również możliwy dla mieszkańców Los Angeles, Mediolanu, Genewy czy Zurychu. Wówczas muszą oni pracować na nieruchomość 8 lat.
W Warszawie ten parametr wynosi 7 lat.
Koniec ery flippera
Warszawa na spodzie tego konkretnego rankingu z pewnością nie ucieszy wszystkich. Zagraża bowiem popularnemu w ostatnich latach zjawisku, jakim jest flipping. Przez wiele osób określane jako patologiczne i psujące rynek mieszkaniowy.
Kim jest flipper? To osoba, która znajduje nieruchomość – zazwyczaj w atrakcyjnej lokalizacji albo z potencjałem – i „odświeża” lokal, by następnie sprzedać go ze sporym zyskiem. Zarobione pieniądze inwestuje w kolejne nieruchomości, które wymagają remontu. W ten sposób nakręca się spirala zysku flippera, ale i wysokich cen mieszkań.
Jak mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego obido i Otodom, w celu zwiększenia zarobków, flipperzy pomiędzy zakupem a sprzedażą dokładają wszelkich starań, by zwiększyć atrakcyjność i wartość mieszkania. To nie tylko odmalowanie ścian, ale i takie przygotowanie go, by zrobić na kupującym jak najlepsze wrażenie.
– W okresie, gdy ceny mieszkań szybko rosły, flipperzy mogli zarobić na dwóch aspektach – zarówno na wzroście cen, jak i na zwiększeniu wartości konkretnego mieszkania. Sytuacja zmieniła się – ceny przestały rosnąć, a transakcji jest mniej. Rynek weryfikuje więc umiejętności flipperów – komentuje dla portalu 300Gospodarka.
Flipping zaczyna się więc od stosunkowo taniego, lub okazyjnego kupna mieszkania. Problem może pojawić się teraz, gdy chętnych na kupno mieszkań jest coraz mniej. Jak dodaje Krasoń, żeby flipper mógł zarobić na inwestycji, powinien znaleźć okazyjnie tanią nieruchomość. Dla osób, które nie mają w tym większego doświadczenia może to okazać się trudne.
– Dodatkowo w okresie zapaści na rynku kredytowym, trudniej będzie sprzedać mieszkanie. Nieruchomość, która zbyt długo czeka na nabywcę generuje koszty i blokuje obrót kapitału. Odpowiedni zysk z flippingu to 10-15 proc. – średnio od kilkudziesięciu tysięcy złotych w górę, czasami może to być koszt rzędu 100-150 tys. zł – podsumowuje ekspert.
Więcej o rynku mieszkaniowym piszemy tutaj:
- Nikt nie kupuje mieszkań, choć ceny spadają. Polacy czekają na lepsze czasy
- Mieszkań do wynajęcia jak na lekarstwo. Dla studentów oferta jest droga i uboga
- Student w Polsce wydaje średnio 3 tys. zł. miesięcznie. Mieszkanie pożera nawet połowę tej kwoty
- Zapaść kredytów mieszkaniowych. „Rynek pozbawiony sterydów spada w przepaść”
- Będzie mniej nowych mieszkań. Deweloperzy nie chcą zaczynać nowych budów
- Popyt na nieruchomości spada, na rynku kredytów zapaść. A mieszkania i tak drożeją