Mimo pandemii ceny mieszkań wciąż rosną, a głównym powodem są rekordowo niskie stopy procentowe i rosnące pensje. Na spadki cen możemy poczekać nawet kilka lat – wskazują analitycy Expandera.
Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny mieszkań jest rynek pracy. Z wyliczeń Expandera wynika, że w czwartym kwartale 2020 roku rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie pochłaniała 18,5 proc. dochodu netto pary o przeciętnych zarobkach. Mieszkania były więc rekordowo dobrze dostępne.
Według GUS w grudniu 2020 roku średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw netto wyniosła 4300 zł, czyli po raz pierwszy przebiła poziom 4 000 zł.
„Oczywiście grudzień jest wyjątkowy, ponieważ wtedy średnią zawyżają premie roczne. Warto jednak zwrócić uwagę, że rok wcześniej w grudniu też były premie, a mimo to kwota netto wzrosła 8,3 proc.” – komentują analitycy.
Kolejny bardzo istotny element, który ma ogromny wpływ na ceny mieszkań, to koszt kredytu hipotecznego.
Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w grudniu 2020 roku wyniosło 2,83 proc. i był to najniższy poziom w historii. Rok wcześniej było to natomiast 4,34 proc.
„Jeśli więc ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą np. 1500 zł, to dzięki spadkowi oprocentowania dostępna dla niego kwota kredytu wzrosła z 274 tys. zł do 322 tys. zł, a więc aż o 17 proc.” – wyliczają eksperci.
ak będą kształtować się ceny mieszkań w 2021 roku? Obecnie wydaje się, że ceny mieszkań w 2021 roku nadal będą rosły.
„Wciąż będą bowiem działały te same czynniki, które były decydujące w 2020 roku. Stopy procentowe będą najprawdopodobniej utrzymywane na bardzo niskim poziomie. Wywołuje to nie tylko niski koszt kredytów hipotecznych, ale również znikome oprocentowanie lokat bankowych. Wiele osób będzie więc szukało możliwości uzyskania wyższych zysków. Jednym z popularniejszych sposobów na to jest inwestycja w mieszkanie na wynajem lub zakup mieszkania w celu jego remontu i sprzedaży po wyższej cenie” – argumentują eksperci.
Kiedy ceny mieszkań spadną?
Mieszkania nie będą oczywiście drożeć bez końca. Jest to rynek cykliczny i prędzej czy później nadejdą spadki. Obecnie najbardziej prawdopodobne wydaje się, że ten proces rozpocznie się dopiero po tym, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe, czyli dopiero za 3-4 lata.
„Jest jednak wiele elementów, które mogą to znacznie przyspieszyć. Nie można wykluczyć, że pojawi się nowa odmiana koronawirusa, na którą nie zadziałają wynalezione już szczepionki. Stopy procentowe mogą wzrosnąć zdecydowanie szybciej niż nam się teraz wydaje. Po pandemii może też zdecydowanie wzrosnąć znaczenie nauki i pracy zdalnej, a co za tym idzie spaść popyt na najem. To mogłoby doprowadzić do wyprzedaży mieszkań i wywołać spadki cen. Może też pojawić się jakiś inny potężny czynnik, z którego dziś jeszcze nie zdajemy sobie sprawy i którego nie jesteśmy w stanie przewidzieć (tzw. czarny łabędź). Nic nie jest więc przesądzone” – komentują analitycy.
Mieszkania w Polsce podrożały niemal najmocniej w całej UE w 2020 roku