Raporty z rynku nieruchomości pokazują, że ceny mieszkań wchodzą w okres stabilizacji. W wielu miastach wyhamowały. Równocześnie pensje rosną w szybszym tempie, co poprawia dostępność mieszkań dla kupujących.
Ceny mieszkań w największych miastach
Z danych Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w lipcu 2025 roku średnia stawka za 1 m² mieszkania była najwyższa w Warszawie – 17 060 zł. Na kolejnych miejscach uplasowały się Kraków (15 252 zł) i Gdańsk (13 698 zł). Spośród 17 analizowanych miast w 11 cena metra kwadratowego przekroczyła 10 tys. zł. Najtańsze mieszkania można znaleźć w Radomiu (7 926 zł), Częstochowie (6 947 zł) i Sosnowcu (6 743 zł).
Względem grudnia 2024 r. mieszkania potaniały w dwóch najdroższych miastach – Warszawie i Krakowie, odpowiednio o 1,4 i 4 proc. – oraz w Częstochowie. Największy spadek cen odnotowano w Katowicach, gdzie średnia stawka za m² zmniejszyła się o 6,9 proc. Stabilne pozostały ceny w Lublinie i Radomiu, a największy wzrost wystąpił w Toruniu (ponad 10 proc.) i Rzeszowie (4 proc.).
– Rynek sprzedaży mieszkań pozostaje w stagnacji. Średnia zmiana cen w 17 analizowanych przez nas miastach w porównaniu z ubiegłym rokiem wyniosła zaledwie 1%, a różnica względem czerwca jest na granicy błędu statystycznego. Wyjątkiem są Toruń i Rzeszów, gdzie odnotowaliśmy najwyższe ceny za metr kwadratowy – odpowiednio 10 172 zł w Toruniu (poziom 10 000 zł został tam przekroczony już w czerwcu) oraz 10 288 zł w Rzeszowie – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Raty kredytów w dół
Niższe ceny mieszkań zbiegają się w czasie z poprawą warunków kredytowych. Raty kredytów spadły średnio o 10 proc. w porównaniu z grudniem 2024 roku. Kredytobiorcy płacą od 158 do 645 zł mniej miesięcznie za mieszkanie o powierzchni 50 m2. Największe oszczędności odnotowali mieszkańcy Krakowa (645 zł mniej). W Katowicach rata spadła o 16 proc., a w Sosnowcu o 15 proc. W Toruniu rata wzrosła symbolicznie o 6 zł miesięcznie.
– Informacje o obniżkach stóp procentowych zachęciły część osób do planowania zakupu mieszkania. Jednocześnie rynek spodziewa się dalszych cięć, co powoduje, że część potencjalnych nabywców liczy na wzrost zdolności kredytowej w najbliższej przyszłości i wstrzymuje się z decyzją – dodaje Bubiel.
Wynagrodzenia wyprzedzają ceny mieszkań
Dane GUS i NBP potwierdzają, że rosnące pensje poprawiają dostępność mieszkań. W drugim kwartale 2025 roku mieszkania na siedmiu największych rynkach były o 4,3 proc. droższe niż rok wcześniej. Natomiast wynagrodzenia w przedsiębiorstwach wzrosły o 8,9 proc. To oznacza, że zarobki rosną dwukrotnie szybciej niż ceny nieruchomości.
Według NBP, indeks hedoniczny – wskaźnik, który uwzględnia zmiany jakości sprzedawanych mieszkań – pokazuje spowolnienie dynamiki wzrostu cen. Dane te będą jeszcze rewidowane, najprawdopodobniej w dół. Rok temu ceny mieszkań z drugiej ręki rosły czterokrotnie szybciej niż obecnie. Stabilizacja to efekt m.in. wygaszania programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który wcześniej mocno podbijał popyt, a w efekcie także ceny.
Na rynku wtórnym ponad 10 tys. zł za metr trzeba zapłacić już w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Poznaniu, Rzeszowie, Warszawie i Wrocławiu. Na rynku pierwotnym próg ten został przekroczony także w Białymstoku, Katowicach, Lublinie, Łodzi, Opolu i Szczecinie.
– Z punktu widzenia osób, które chciałyby kupić nieruchomość, wystarczy, że wynagrodzenia będą rosły szybciej niż ceny mieszkań. Już wtedy możliwości nabywcze stopniowo powinny się poprawiać. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia od początku bieżącego roku, a biorąc pod uwagę dane o kwartalnej dynamice zmian, nawet od końcówki roku ubiegłego – mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.