Czy mieszkania zdrożeją? Eksperci PKO BP nie mają wątpliwości. Ceny transakcyjne mieszkań pójdą w górę. I to wyraźnie, a przyczyną będzie m.in. odbudowa rynku kredytów hipotecznych.
Według analityków PKO BP ceny transakcyjne za metr kwadratowy mogą wzrosnąć o 5-10 proc. w okresie od II kwartału 2023 roku do I kwartału 2024 roku. To główne wnioski z raportu „Rynek Mieszkaniowy 2023”.
– W perspektywie roku [II kwartał 2023 roku – I kwartał 2024 roku – red.] oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5 – 10 proc.). – napisali eksperci PKO BP w raporcie.
Według nich wzrost cen będzie spowodowany m.in. przez powolną odbudowę popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych i spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań.
Dodatkowy czynnik to popyt generowany przez rządowy program Bezpieczny kredyt 2 proc. [w 2023 zapowiadany brak ograniczeń w dostępie do programu dla kwalifikujących się osób – red.]. Ceny mogą też pójść w górę przez popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości), stopniowe ujawnianie się popytu migrantów z Ukrainy oraz rosnący popyt inwestorów zagranicznych.
Jednocześnie po stronie podaży oddziałuje malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od I kwartału 2022 roku liczby projektów rozpoczętych przez deweloperów, oraz brak dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.
Czytaj również: Kupno czy wynajem mieszkania? Bezpieczny Kredyt 2% dużo zmieni na rynku nieruchomości
Co sprawia, że ceny mieszkań rosną?
Tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez między innymi wysokie stopy procentowe, z perspektywą pierwszych obniżek najwcześniej pod koniec 2023, prawdopodobny powrót negatywnego trendu dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań, stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu na wynajem, czy większą elastyczność podaży niż w poprzednim cyklu, wymieniono także.
Analitycy zwracają uwagę, że I kwartału 2023 roku na rynku mieszkaniowym cechował powrót trendu wzrostowego cen transakcyjnych na rynku pierwotnym po kilku miesiącach stabilizacji oraz ożywienie akcji kredytowej w segmencie hipotek. Ożywienie sprzedaży w największym stopniu dotyczy rynku pierwotnego, który jest relatywnie częściej wybierany przez kupujących inwestycyjnie. W efekcie oferta rynku pierwotnego istotnie spadła.
– Oceniamy, że motorem trendów z I połowy 2023 roku była perspektywa rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych oraz wzrostu cen mieszkań w efekcie silnego ograniczenia nowej podaży. W naszej ocenie II połowie 2023 roku przyniesie wyraźne ożywienie sprzedaży również na rynku wtórnym i spadek oferty tego rynku m.in. wskutek uruchomienia programu rządowych dopłat do rat kredytów dla kupujących pierwsze mieszkanie – czytamy dalej.
W I kwartale 2023 roku na rynku pierwotnym wzrost cen transakcyjnych mieszkań rok do roku w Warszawie i mniejszych stolicach województw ustabilizował się na poziomie IV kwartału 2022 roku (około 4-5 proc. rok do roku), natomiast w 6 największych miastach ceny zaczęły ponownie rosnąć (7,9 proc. rok do roku vs 1,4 proc. rok do roku w IV kwartale 2022 roku).
Popyt na mieszkania zwolnił
W odniesieniu do IV kwartału 2022 roku ceny transakcyjne w analizowanych miastach w I kwartale 2023 roku wyraźnie wzrosły. Wyhamowanie spadku liczby transakcji rok do roku (dane CBN) w I kwartale 2023 roku, sugeruje poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter
Po czterech kwartałach dwucyfrowych spadków (najgłębszy w III kwartale 2022 roku) w I kwartale 2023 roku, liczba transakcji zmalała o 7 proc. rok do roku, a wobec I kwartału 2022 roku była o 32 proc. wyższa. Wzrosty widać głównie na rynku pierwotnym w największych miastach. Na rynku wtórnym zmiany są niewielkie, podano także.
– Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu rok do roku w I kwartale 2023 zwolnił do jednocyfrowego, w porównaniu do poprzedniego kwartału stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy – napisali także analitycy.
– Presja na rynek wynajmu osłabnie z powodu powrotu na rynek transakcyjny osób kwalifikujących się do Programu Bezpieczny kredyt 2 proc, a także tych, które zyskują zdolność kredytową w ślad za dalszym silnym wzrostem nominalnych dochodów i po złagodzeniu od lutego 2023 wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu – dodano.