Silny wzrost cen mieszkań w miastach, ostrożność deweloperów przy oddawaniu inwestycji, skok cen gruntów. Taki był trzeci kwartał na rynku nieruchomości. Prognozowane są dalsze wzrosty cen mieszkań.
Trzeci kwartał na rynku nieruchomości upłynął pod silnym wpływem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Jego skutki widoczne były szczególnie w metropoliach – tam średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły aż o 5,5 proc. kwartał do kwartału. Takiej dynamiki nie było od czasu ostatniego boomu na rynku w latach 2020-2021 roku, wynika z najnowszego „Kwartalnika Mieszkaniowego” Otodom i Polityki Insight.
Deweloperzy nadal powściągliwi
W miastach liczących powyżej 500 tys. mieszkańców średnia cena ofertowa przekroczyła 13 tys. zł za metr kwadratowy. Takie tempo podwyżek nie dotknęło największych aglomeracji nawet w szczycie boomu, czyli w latach 2020-2021. Wolniej drożały za to nieruchomości w mniejszych miejscowościach. Było to średnio 2 proc. kwartał do kwartału.
Ceny na rynkach pierwotnym i wtórnym rosną z różną dynamiką. Najwięcej, bo o ponad 10 proc. względem ubiegłego roku zdrożały mieszkania z rynku pierwotnego. Przyczyniła się do tego niska aktywność deweloperów, którzy niechętnie uruchamiali nową sprzedaż. W trzecim kwartale udział mieszkań z rynku pierwotnego w całej ofercie spadł zresztą do historycznie niskiego poziomu 55,5 proc.
Czytaj także: Więcej niż ustawa przewiduje, czyli długa kolejka po kredyt 2%. Limity kontra duży popyt
– Deweloperzy zachowali zimną krew w obliczu nagłego wzrostu popytu napędzanego rządowym programem dopłat Bezpieczny Kredyt 2 proc. Po okresie spowolnienia w 2022 roku część z nich ograniczyła plany inwestycyjne i nie zdecydowała się na ich wznowienie w tym roku. W dużych miastach często brakuje gruntów, na które można byłoby szybko uzyskać pozwolenia na budowę, co wstrzymało z kolei rozpoczęcie nowych projektów mieszkaniowych – mówi Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.
Jak dodaje, największym hamulcem była obawa o załamanie popytu po zakończeniu programu rządowych dopłat. – W minionym kwartale deweloperzy wyprzedawali więc posiadaną już ofertę oraz dostosowywali ją do limitów cenowych obowiązujących w ramach BK2 proc. – podkreśla.
Najważniejszy moment na rynku najmu
Eksperci przeanalizowali również sytuację na rynku najmu, Stwierdzili, że trzeci kwartał to najważniejszy okres dla tego segmentu. Wrzesień to zazwyczaj moment, kiedy do miast wracają studenci, a na portalach panuje ruch w poszukiwaniu lokum. W ostatnim, czwartym kwartale znów mamy do czynienia ze spadkiem zainteresowania i stabilną ofertą.
– Trzeci kwartał był słabszy niż rok temu jeśli chodzi o liczbę zapytań i wyszukiwań – o 19 proc. Zeszły rok naznaczony wojną zrobił zainteresowanie na rynku najmu. Teraz mamy natomiast delikatny wzrost wobec 2021 roku, to był standardowy sezon – komentuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
Jednocześnie podkreśliła, że nie ma na rynku dopasowania wielkości mieszkań wobec oczekiwań. Najwięcej wyszukiwań dotyczy 2-3 pokojowych mieszkań z minimalną powierzchnią 40-50 m kw. To, w czym realnie mogą wybierać najemcy to mieszkania 2-pokojowe o wielkości 30-40 metrów. Brakuje z kolei mieszkań 3-pokojowych.
Ceny gruntów ponownie ruszyły
Od trzech kwartałów ceny gruntów budowlanych utrzymywały się na stabilnym poziomie. Natomiast w okresie od lipca do października br. wzrosły do 241 zł/mkw., czyli o blisko 6 proc. w porównaniu do II kwartału. Tak wysokie podwyżki ostatni raz były notowane w połowie 2021 roku.
– Niedobór atrakcyjnych gruntów w obrębie największych miast może kierować uwagę deweloperów na tańsze tereny na obrzeżach aglomeracji. W ten sposób będą mogli odpowiedzieć na wysoki popyt, o ile ten się utrzyma. Wzrost cen działek może być zatem efektem takich oczekiwań – mówi Czerniak.
Wzrostu zainteresowania można było spodziewać się również w kategorii najmniejszych działek, nabywanych przez inwestorów indywidualnych zainteresowanych budową domu. Program rządowych dopłat umożliwiał sfinansowanie budowy Bezpiecznym Kredytem 2 proc. o wartości do 1 mln zł.
– Wydaje się jednak, że to wciąż zbyt mało, bo dane o liczbie zamkniętych w serwisie Otodom ogłoszeń sprzedaży takich działek wskazują na stosunkowo niewielkie ożywienie w tej kategorii. Podobnie zresztą wyglądała sytuacja w przypadku domów wolnostojących. Wprawdzie popyt wzrósł, ale tempo obrotu domami wolnostojącymi utrzymuje się na poziomie z połowy 2022 r. – komentuje z kolei Karolina Klimaszewska.
Rynek po wyborach
Jaki scenariusz rysuje się dla rynku nieruchomości w najbliższym czasie? W segmencie najmu sytuacja wydaje się być stosunkowo stabilna.
– Oferta na rynku najmu w ostatnich 3 miesiącach osiągnęła najwyższy poziom od czasów pandemii. Duża podaż mieszkań na wynajem ograniczy więc możliwość podnoszenia czynszów w najbliższym czasie. Dodatkowo możemy założyć, że część obecnych najemców stanie się beneficjentami programu BK 2 proc. i wkrótce przeprowadzi się do własnych M. Tym samym pula dostępnych lokali na wynajem będzie się zwiększała – komentuje Klimaszewska.
Bądź na bieżąco z najważniejszymi informacjami, subskrybując nasz codzienny newsletter 300Sekund! Obserwuj nas również w Wiadomościach Google.
Z kolei na rynku mieszkań na sprzedaż wiele będzie zależało od nadchodzących zmian w polityce mieszkaniowej państwa, w tym tych związanych z ograniczaniem deficytu budżetowego.
– Kluczowym czynnikiem kształtującym krajobraz rynku mieszkaniowego nadal będzie inflacja. Jej utrzymujący się wysoki poziom ograniczy możliwości zakupowe gospodarstw, a co za tym idzie – przełoży się na spowolnienie obrotu mieszkaniami – podsumowuje Adam Czerniak.
Oprac. Emilia Derewienko
Czytaj także: