Wzrost cen mieszkań w ub.r. był dwucyfrowy niemal we wszystkich największych miastach, wynika z raportu „Evaluer Index 2023” firmy Emmerson Evaluation.
W przypadku rynku pierwotnego najmocniej odczuli to kupujący w Białymstoku (+19 proc. rok do roku), Szczecinie (+18 proc. rok do roku) oraz Opolu (+16 proc. rok do roku). Na rynku wtórnym w Zielonej Górze, Białymstoku oraz Gorzowie Wielkopolskim podwyżki przekroczyły 20 proc. Według firmy w 2023 r. ceny mają się jednak ustabilizować.
Raport Emmerson Evaluation prezentuje dane dla 21 największych rynków mieszkaniowych, bazując przy tym na cenach transakcyjnych, czyli kwotach, po których realnie sprzedawały się mieszkania. W analizie zamiast średniej zastosowano medianę, która pozwala na dokładniejsze oddanie rzeczywistego obrazu stawek, podkreślono.
Czytaj także: To tutaj zarabia się najwięcej. GUS podał szczegółowe dane o płacach w lutym 2023 r.
– W wyniku drastycznego obniżenia zdolności kredytowej Polaków w 2022 r. popyt na mieszkania wyraźnie zahamował. Kwota udzielonych w ub.r. kredytów spadła niemal o połowę – do poziomu 45,4 mld zł, czyli o 49 proc. w ujęciu rocznym. Dużą rolę na rynku odgrywali inwestorzy indywidualni, płacący gotówką i traktujący zakup mieszkania jako lokatę i ochronę kapitału przed inflacją – powiedział prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak, cytowany w komunikacie poświęconym raportowi.
Ceny wzrosły
Na rynku nowych lokali najwyższe podwyżki wystąpiły w Białymstoku (+19 proc. rok do roku), Szczecinie (+18 proc. rok do roku) oraz Opolu (+16 proc. rdr). Najniższą dynamiką wzrostu cen charakteryzował się Sopot (+1 proc. rok do roku).
W tej najdroższej trójmiejskiej lokalizacji w II półroczu deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego projektu, a w sprzedaży na koniec 2022 pozostało ich tylko 5. Drugi najniższy wzrost cen (8 proc. rdr) eksperci Emmerson Evalaution odnotowali na terenie Aglomeracji Śląskiej (bez Katowic). We wszystkich pozostałych miastach w ujęciu rocznym podwyżki przekraczały 10 proc., wymieniono w materiale.
– Wyraźny trend wzrostowy widoczny był też na rynku wtórnym. Za używane mieszkania w Zielonej Górze, Białymstoku czy Gorzowie Wielkopolskim kupujący płacili o odpowiednio 23 proc., 21 proc. i 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Najniższy roczny trend wzrostu cen wystąpił w Katowicach i Poznaniu (9 proc. w obu miastach) oraz Bydgoszczy (10 proc.) – czytamy dalej.
W tegorocznym wydaniu raportu Evaluer Index Emmerson Evaluation przedstawił także dodatkowo trend zmian cen w ujęciu półrocznym. Porównanie wyników z drugiej połowy roku z pierwszą pokazuje, że wzrost stawek znacząco wyhamował. Na rynku pierwotnym podwyżki przeciętnie wyniosły ok. 2-3 proc., z nielicznymi wyjątkami, jak Opole (6 proc.) i Gdańsk (4 proc.). Podobne wyhamowanie widoczne było też na rynku wtórnym. Zmiana cen sięgała najczęściej okolic 3 proc., a maksymalnie 5 proc. (w Lublinie, Olsztynie, Kielcach) w stosunku do pierwszego półrocza.
Prognozy na 2023 r.
– Według prognozy ekspertów Emmerson Evaluation 2023 r. ma przynieść stabilizację cen. Niewielkich podwyżek cen można spodziewać się na rynku małych mieszkań, na które nadal jest duży popyt, a także wśród lokali premium. W segmencie nieruchomości o dużych metrażach (poza lokalami z inwestycji luksusowych) mogą wystąpić kilkuprocentowe spadki cen, w związku z zauważalnym zmniejszonym zainteresowaniem takimi mieszkaniami. Wartość tracić mogą także mieszkania położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach oraz te z wysokimi kosztami utrzymania – czytamy dalej w komunikacie.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter!
– Deweloperzy są mądrzejsi o doświadczenia z kryzysu w latach 2008-2013, co powoduje, że aktywnie dostosowują ofertę do obecnego popytu na rynku. Zakładamy, że w przyszłych miesiącach zapotrzebowanie na mieszkania wzrośnie na obrzeżach dużych miast oraz w powiatach, które graniczą z większymi aglomeracjami – wskazał członek zarządu Emmerson Evaluation Robert Korczyński.
– Częściowo popyt przeniesie się na takie lokalizacje ze względu na niższe ceny mieszkań. W najbliższych miesiącach oferta lokali u deweloperów będzie nadal dosyć wysoka, chociaż wyraźnie obserwujemy, że jest ona z kwartału na kwartał ograniczana i ten trend będzie kontynuowany. Prognozujemy, że w 2023 r. zwiększy się popyt na nieruchomości tańsze, o mniejszych metrażach, ze względu na nadal niską zdolność kredytową Polaków. Zainteresowaniem cieszyć się będą też mieszkania klasy premium – dodał.
Ekspert dodaje, że na rynku pierwotnym bardziej niż spadków cen możemy spodziewać się różnych promocji, np. w postaci upustów cenowych na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie. Deweloperzy proponują także korzystniejsze harmonogramy spłat, w których płatność np. zostaje podzielona na dwie transze (10/90 i 20/80).