Raty kredytów hipotecznych są coraz wyższe, co powinno studzić popyt na mieszkania. To może doprowadzić do spadku cen. Czynnikiem przeciwstawnym są jednak coraz droższe materiały budowlane – wynika z raportu Expandera.

W maju ceny ofertowe nowych mieszkań po raz kolejny wzrosły. Jak wskazują autorzy raportu, na uwagę szczególnie zasługuje Kraków, gdzie mediana cen przekroczyła 10 tys. zł za m kw. Gdy w marcu podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, był to sygnał przegrzania i w kolejnych miesiącach stawki wróciły poniżej tego poziomu.

Najwyższe poziomy cen w historii odnotowano w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Radomiu, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu.

„Jedynym miastem w którym ceny są niższe niż przed rokiem jest wspomniany już Gdańsk (spadek o 1 proc. w ujęciu rocznym). Co ciekawe z odwrotną sytuacją mamy do czynienia w Gdyni. Tam ceny są aż o 17,5 proc. wyższe niż przed rokiem. Bardzo niewiele już brakuje do przekroczenia poziomu 9 000 zł za m2. Mimo takich wzrostów, wciąż jest tam jednak zdecydowanie taniej niż w Gdańsku, gdzie mediana cen to 9 879 zł za m2″ – piszą w raporcie analitycy Expandera.

Wszelkie wątpliwości odnośnie rocznej dynamiki cen rozwiewa poniższa grafika:

W siedmiu z 17 wskazanych lokalizacji roczny wzrost cen w ujęciu procentowym osiąga dwucyfrowe wartości. Z trendu wyłamują się jedynie Toruń i Gdańsk, choć spadek cen w przypadku stolicy województwa zachodniopomorskiego jest kosmetyczny.

Drastyczny spadek liczby nowych ogłoszeń

Z raportu wynika, że w analizowanych 17 miastach, ceny wzrosły średnio o 9 proc. w ujęciu rocznym (miesiąc temu było to 7 proc.).

„Dodatkowo w ciągu zaledwie miesiąca drastycznie spadła liczba nowo opublikowanych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania. Pomijając Rzeszów, który uwzględniamy w raportach od niedawna, ogłoszeń było 31 215, czyli najmniej odkąd publikujemy nasze raporty. Dla porównania przed miesiącem było ich 54 461. Co ważne mocny spadek dotyczy zarówno nowych mieszkań jak i używanych” – wskazują eksperci.

Dodają, że kupujący wciąż mają spory wybór nieruchomości, mimo trwającego od wielu miesięcy boomu mieszkaniowego.

„Jeśli policzymy nie tylko ogłoszenia opublikowane w maju, ale wszystkie, które były aktywne, to było ich więcej niż choćby w grudniu czy styczniu. Jeśli jednak kolejne miesiące przyniosą podobną liczbę nowych ogłoszeń, a popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim poziomie, to wybór lokali będzie coraz mniejszy” – prognozują analitycy.

Ceny mieszkań blisko szczytów

Analitycy wskazują, że jeden z czynników „nakręcających” wzrosty cen mieszkań w ostatnim czasie zaczyna się wyczerpywać. Chodzi o wysokość rat kredytowych skorelowaną z poziomem stóp procentowych NBP.

W czasie pandemii raty kredytowe były niskie pomimo wzrostu cen mieszkań. Był to efekt obniżek stóp procentowych, który sprawił, że kredyty hipoteczne stały się najtańsze w historii.

„W lutym 2020 r. zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, przy 10 proc. wkładu własnego, wymagał płacenia raty wynoszącej ok. 2600 zł. Od tego czasu ceny mieszkań w stolicy wzrosty o 7 proc., a mimo to rata kredytu na takie mieszkanie wynosi 2 450 zł” – porównują eksperci.

Po ostatnich wzrostach cen mieszkań raty coraz bardziej zbliżają się jednak do poziomów sprzed pandemii. Średnio wciąż są one o 4 proc. niższe, chociaż w praktyce sytuacja jest różna w zależności od miasta.

„W Krakowie i Gdyni, gdzie ceny mocno wzrosły, rata mniej więcej wróciła już do poziomu sprzed pandemii. W Sosnowcu, który jest rekordzistą jeśli chodzi o wzrost cen (+18 proc. w ujęciu rocznym, rata jest już o 10 proc. wyższa niż w lutym 2020 roku. Kolejne wzrosty nie będą już więc tak łatwo akceptowane przez kupujących, bo raty są już dość wysokie. Gdy wzrosną stopy procentowe, to problem jeszcze bardziej się nasili, ponieważ raty będą jeszcze wyższe. Może więc pojawić się presja kupujących na obniżanie cen” – prognozują analitycy.

Poniżej zestawienie średnich stawek rat kredytowych w lutym 2020 i w maju 2021 roku:

Analitycy Expandera wskazują, że wbrew pozorom ceny mieszkań wcale nie muszą się zatrzymać na obecnym poziomie czy zacząć spadać.

„Mogą dalej rosnąć, napędzane przez inny czynnik – coraz wyższe ceny materiałów budowlanych. Mocno drożeje stal, drewno, płyty OSB czy izolacje termiczne. To wpłynie na koszt budowy nowych mieszkań, a więc również na ich ceny. To z kolei będzie oddziaływało na stawki na rynku wtórnym” – piszą eksperci.

A o tym dlaczego ceny stali śrubują nowe rekordy pisaliśmy TUTAJ.

Mieszkanie bez wkładu własnego i zmiany w kodeksie pracy. Rząd ogłosił Strategię Demograficzną 2040