Liczba inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów spadła o prawie 43 proc. Przez 11 miesięcy br. zaczęto budować o 45 tys. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie w 2021 roku – wynika z najnowszych danych GUS.
Jak wynika z analizy HRE Investments opracowanej na podstawie danych GUS, listopad jest już piątym z rzędu miesiącem, w którym deweloperzy rzadziej decydują się na rozpoczęcie budowy mieszkań. W tym miesiącu w Polsce zaczęło powstawać 7,4 tys. takich lokali. To o 43 proc. mniej niż w listopadzie 2021 roku. Tak złych wyników nie mieliśmy przez ostatnie pięć lat.
Dane GUS sugerują, że cały rok 2022 zamkniemy spadkiem ilości rozpoczynanych budów o ok. 30 proc. – podają analitycy HRE Investments. Za dwa lata będzie więc trudniej o gotowe do użytku nowe mieszkanie.
Dlaczego buduje się mniej mieszkań?
Dane GUS wyraźnie świadczą o zahamowaniu w Polsce ilości nowych inwestycji mieszkaniowych. Należy jednak pamiętać, że wyniki dla br. porównujemy z rokiem ubiegłym, rekordowym pod względem aktywności budowlanej deweloperów.
Ponadto 1 lipca 2022 r. weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej. Nałożyła ona na inwestorów budowlanych dodatkowe koszty i obowiązki, m.in. konieczność wnoszenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Z tego powodu deweloperzy planujący rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w tym roku mieli powód, by przesunąć początek projektu z drugiego półrocza na pierwsze. A to również wpłynęło na dzisiejsze dane.
Przede wszystkim jednak deweloperzy odpowiadają na mniejszy obecnie popyt na mieszkania. Ze względu na ceny nieruchomości nowego lokum nie kupują zwłaszcza osoby, które potrzebowałyby do tego kredytu. Inwestorzy kontrolują więc marże kosztem wielkości swojej oferty oraz liczby zawieranych transakcji.
Do tego sami deweloperzy mają trudności ze zdobyciem kredytu na budowę. Dotknęły ich też ostatnie wzrosty cen materiałów budowlanych oraz kosztów robót wykonawczych. Na szczęście na tym polu sytuacja zaczyna się normalizować.
Prognozy na 2024 r.
Budowa bloku mieszkalnego w Polsce trwa statystycznie dwa lata. Nietrudno więc o prognozy, że w 2024 r. deweloperzy oddadzą do użytku znacznie mniej mieszkań.
Nie są to dobre informacje. Obecnie potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju są wyższe niż przed rokiem – przede wszystkim ze względu na migracje. Ograniczenie podaży mieszkań za dwa lata może zderzyć się z rosnącym popytem, podają analitycy. Aktualne prognozy wskazują, że w perspektywie kilku kwartałów sytuacja gospodarcza w Polsce będzie się poprawiała. Spadającej dynamice inflacji ma towarzyszyć zmniejszenie stóp procentowych. W takim wypadku dostęp do kredytów będzie coraz łatwiejszy. Prawdopodobnie wzrośnie więc również popyt na mieszkania.
Poprawa koniunktury?
Jak wskazują dane, w listopadzie deweloperzy dostali 13,1 tys. pozwoleń na budowę. To o 7,7 proc. mniej niż rok temu. Należy też wspomnieć, że w br. wydawanych pozwoleń jest znacznie więcej niż rozpoczynanych budów. Biorąc pod uwagę ostatnie 11 miesięcy, różnica wynosi ponad 80 tys. lokali. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, sugeruje, że fakt ten może wskazywać na przygotowywanie się inwestorów na spodziewaną poprawę koniunktury.
Dobre dane to te sprzed kilku lat
Na ten moment najlepiej wyglądają dane dotyczące liczby mieszkań oddawanych przez deweloperów do użytku. W listopadzie było ich prawie 16,1 tysięcy. Jest to trochę ponad 2 proc. mniej niż rok temu. Mimo to dane za okres od stycznia do listopada pozwalają przypuszczać, że w całym roku 2022 do użytkowania zostanie oddanych więcej mieszkań niż w bardzo dobrym roku 2021.
Należy pamiętać, że mieszkanie gotowe do użytku to efekt decyzji o rozpoczęciu budowy podjętej dwa lata wcześniej. Z kolei decyzja o zakupie działki zapada zwykle pięć lat przed datą ukończenia całego projektu. Tak więc obecne dane mówią więcej o działaniach podejmowanych w przeszłości niż o dzisiejszej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Na takiej podstawie trudno jest budować scenariusze na przyszłość, dodają analitycy.