Deweloperzy oddali w styczniu do użytku o jedną czwartą mniej mieszkań, niż rok wcześniej. Niemal o połowę spadła liczba lokali, których budowę rozpoczęli. To może być ich reakcja na hamowanie tempa wzrostu cen mieszkań.
Z danych GUS wynika, że deweloperzy oddali do użytku w styczniu 7905 mieszkań. To o 23,5 proc. mniej, niż w styczniu 2021 r. Co prawda firmy deweloperskie uzyskały więcej pozwoleń na budowę, niż przed rokiem (o 3,1 proc.), ale jednocześnie liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto drastycznie spadła. W styczniu tego roku było to 7340 lokali, o niemal 41 proc mniej niż rok wcześniej.
To właśnie duży spadek rozpoczętych budów mieszkań u deweloperów jest główną przyczyną tego, że ogólna liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, była w styczniu o 32,3 proc. mniejsza, niż przed rokiem.
Popyt hamuje?
Spadek liczby mieszkań oddanych do użytku w styczniu wyraźnie kontrastuje z tym, co działo się w 2021 r. Duży popyt na mieszkania rozgrzał rynek nieruchomości mieszkaniowych tak bardzo, że liczba lokali, jaka trafiła wówczas do użytkowników sięgnęła 235 tysięcy. Więcej budowano tylko w latach 70. poprzedniego wieku.
Jednocześnie w całym poprzednim roku rozpoczęto budowę ponad 277 tysięcy lokali. Tak dużej liczby mieszkań w budowie nie mieliśmy co najmniej od 16 lat.
Teraz sytuacja się zmienia, bo jeden z głównych motorów napędzających koniunkturę na rynku mieszkaniowym zaczyna gasnąć. Chodzi o poziom stóp procentowych, który od października 2021 r. stale się podnosi. To powoduje spadek zainteresowania kredytem mieszkaniowym (w styczniu popyt spadł o jedną czwartą), co z kolei przekłada się na osłabienie popytu na mieszkania.
Według ekonomistów PKO BP obserwowane obecnie spadki mogą świadczyć o tym, że rynek mieszkań stopniowo stygnie.
– W styczniu znacząco spadła liczba mieszkań oddanych do użytku (do 15,3 tys.). Styczeń był też słabszym miesiącem pod względem liczby pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów. Spadek tych ostatnich może być oznaką schładzania rynku nieruchomości na skutek podwyżek stóp – napisali eksperci PKO BP na Twitterze.
Gdzie już spowolnił wzrost cen
Schładzanie popytu, o którym piszą ekonomiści PKO BP, zwłaszcza na rynku pierwotnym widać już w niektórych danych o kształtowaniu się cen. Co prawda metr kwadratowy nadal drożeje, ale nieco wolniej niż w szalonym pod tym względem roku 2021.
W niektórych miastach ceny ofertowe u deweloperów nawet spadły.
Skąd to wiemy? Pierwsze źródło to dane o cenach nieruchomości mieszkaniowych, jakie co kwartał publikuje Narodowy Bank Polski. NBP podał już dane za IV kwartał 2021 r. Mówiąc najogólniej: ceny mieszkań wystawianych na sprzedaż nadal rosły, w porównaniu z poprzednim rokiem to ciągle dwucyfrowy wzrost. Ale w zestawieniu kwartał do kwartału tempo nieco spowolniło, bo ceny były wyższe o około 3,6 proc. W III kw. wzrost w tym ujęciu wynosił jeszcze 5 proc.
Natomiast jeśli się przyjrzeć danym z poszczególnych miast to widać, że zmiana ceny ofertowej nie zawsze oznaczała jej wzrost.
W takich miastach, jak Katowice, Lublin czy Łódź o jakimś nasyceniu rynku może świadczyć też ceny mierzone tzw. indeksem hedonicznym. Jak wiadomo, ceny mogą się różnić w zależności od lokalizacji w danym mieście, czy nawet piętra w budynku – pomiar indeksem hedonicznym jest oczyszczony z wpływu tych czynników. I według NBP w Katowicach już ceny transakcyjne liczone w ten sposób spadły w porównaniu z III kwartałem o 1,7 proc., a w Łodzi wzrost cen zwolnił z 4,1 proc. do 0,2 proc. Wyhamowanie widać też w Lublinie z 4,6 proc do 1,6 proc.
Jest jeszcze drugie źródło, czyli zestawienia, jakich dostarcza regularnie portal Otodom. W tym przypadku możemy analizować już ceny ze stycznia tego roku. Porównaliśmy je z cenami z listopada wychodząc z założenia, że zmiana miesiąc do miesiąca to za krótko, jak na rynek mieszkaniowy.
W takim ujęciu zmiany cen ofertowych na rynku pierwotnym wyglądały tak:
W czołówce pod względem najniższego tempa wzrostu cen powtarzają się miasta, które zajmowały czołowe miejsca w zestawieniu NBP. To Lublin i Łódź, dość wysoko są też Katowice.
Eksperci sądzą, że na głębsze spowolnienie wzrostu cen nieruchomości przyjdzie nam poczekać do drugiej połowy roku. Bo Rada Polityki Pieniężnej – wszystko na to wskazuje – nadal będzie podnosić stopy procentowe, co dodatkowo będzie ograniczało popyt na kredyt i, tym samym, możliwości finansowania zakupu mieszkań.
Z drugiej strony w przeciwnym kierunku może działać to, co właśnie robią deweloperzy, czyli ograniczanie podaży nowych mieszkań. Tu jednak sprawa nie jest jednoznaczna: co prawda rozpoczętych inwestycji wyraźnie ubyło, ale nadal w budowie jest 867,8 tys. mieszkań, które w najbliższych miesiącach powinny trafić na rynek. To o 4,7 proc. więcej niż na koniec stycznia 2021 r