Patodeweloperka rozpanoszyła się w naszym kraju. Teraz rząd staje z nią do walki i proponuje konkretne przepisy. Takie, które będą miały na względzie dobro kupujących, a nie deweloperów – przekonuje minister rozwoju Waldemar Buda. Prezentujemy je wszystkie.
Patodeweloperka, to termin dość powszechny w Polsce, zawierający w sobie słowo „patologia”. Gdyż w istocie propozycje mieszkań patodeweloperów często tak właśnie można nazwać – urągają one mieszkańcom, zainteresowanym kupnem nieruchomości.
– Mieszkania, w których sąsiad sąsiadowi zagląda przez okno, a dzieci bawią się na kilkumetrowym, wciśniętym między wysokie budynki placu zabaw to ostatnio dość powszechny obraz na nowych osiedlach w naszym kraju – mówił podczas konferencji prasowej minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
Czytaj także: Tak wygląda polska patodeweloperka. Rząd mówi „stop”, ale kontrowersji nie brakuje
Jak dodał minister, nowością nie są kilkunasto- czy nawet kilkumetrowe lokale, sprzedawane jako „mikrokawalerki”. Tego typu absurdy to efekt maksymalnego wykorzystania powierzchni przeznaczonej pod zabudowę, często z naginaniem obowiązujących przepisów budowlanych. Teraz rząd wypowiada im wojnę.
– Nasza propozycja zmiany uregulowań prawnych ma na celu ukrócenie tych praktyk poprzez jednoznaczne i nie dające pola do niewłaściwej interpretacji brzmienie przepisów. Przepisów, które na uwadze będą miały przede wszystkim dobro kupujących mieszkanie, a nie deweloperów – dodał. Projekt ustawy jest już po konsultacjach.
W konferencji prasowej wziął także udział Tomasz Narkun, przedstawiciel deweloperów.
– Dotykamy szeregu różnych kwestii, od podatkowych po techniczne. Będziemy proponować szereg różnych zmian do ustaw, które już obowiązują – mówił Buda. – W ciągu 2-3 miesięcy te legislacje będą wprowadzone i do końca roku je ustanowimy – powiedział.
Jakie są zagrożenia?
W Polsce buduje się rocznie ok. 240 tys. mieszkań. Większość z nich powstaje w zgodzie z obowiązującymi przepisami i normami społecznymi. Jak w każdej branży trafiają się jednak „czarne owce” – firmy deweloperskie, które chcą maksymalizować swoje zyski i budują obiekty, przy których jak największa powierzchnia inwestycji ma trafić na sprzedaż, a ogólnodostępne części wspólne ograniczane są do minimum.
W praktyce oznacza to powstawanie mieszkań, w których przez większą część dnia jest ciemno, osiedli z placami zabaw, które dzieciom służą tylko w teorii czy miejscami parkingowymi wyłącznie dla niepełnosprawnych, które znajdują się pod samymi oknami lokali mieszkalnych (generując hałas i spaliny).
Tego typu obiekty nie dość, że nie zaspakajają podstawowych potrzeb życiowych ich mieszkańców, to w dłuższej perspektywie czasowej będą generowały dodatkowe koszty związane np. z problemami natury zdrowotnej.
Polski Instytut Ekonomiczny w swoim raporcie „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” wyliczył, że całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce to 84,3 mld zł. Na tę sumę składają się np. koszty nadmiarowych dojazdów do pracy czy koszty budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury. Instytut szacuje, że roczny koszt chaosu przestrzennego w przeliczeniu na każdego mieszkańca Polski to aż 2,2 tys. zł.
Propozycje rządu
Zdecydowana większość zmian dotyczy projektu rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mają one rozwiązać konkretne problemy, które coraz częściej pojawiają się w polskich miastach.
Większe odległości między blokami
Według obecnych uregulowań minimalna odległość budynków od granicy działki wynosi 3 metry w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry w przypadku ścian z oknami i drzwiami, przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisów w zakresie przesłaniania, nasłonecznienia oraz warunków przeciwpożarowych. Przy wykorzystaniu odstępstw i wyjątków istnieje jednak możliwość zmniejszenia tych odległości. W efekcie często dochodzi do sytuacji, że budynki powstają bardzo blisko siebie, sąsiedzi zaglądają sobie do okien, a mieszkania pozbawione są jakiejkolwiek prywatności.
Propozycją jest więc minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 metrów.
Większe odległości od magazynów
Zdarzają się sytuacje, w których zbyt blisko budynków mieszkalnych powstają uciążliwe dla mieszkańców obiekty magazynowe lub przemysłowe.
Rząd chce ustanowić minimalną odległość pomiędzy ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 mkw.), a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego. Ma ona wynosić 30 metrów. Dotyczy to też budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy.
Zaplanowane miejsca parkingowe
Mniej rygorystyczne wymogi co do projektowania stanowisk postojowych dla osób niepełnosprawnych spowodowały, że przy wielu nowych inwestycjach tego typu miejsca zaczęły dominować na parkingach (zwłaszcza na osiedlach zamkniętych).
Rozwiązaniem może być maksymalnie 6 proc. stanowisk postojowych dla osób z niepełnosprawnościami w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków.
Mniej „betonozy”
Ze względu na mniejsze koszty utrzymania, w wielu miejscowościach coraz więcej placów i skwerów zostaje pozbawionych trawników, drzew i krzewów. Na wyłożonych betonowymi nawierzchniami placach ustawiane są doniczki, które mają dać mieszkańcom wrażenie „bliskości natury”.
Rozwiązanie? Konieczność zapewniania na placach i skwerach publicznych (ponad 1000 mkw.) co najmniej 20 proc. terenu biologicznie czynnego.
– Tego typu zielone place powinny górować wśród elementów publicznych, a nie wybrukowane i wybetonowane place. Problemem jest brak wchłaniania wody, ona spływa na okoliczne mieszkania i zalewa kamienice. To ogromny problem – zwrócił uwagę Buda.
Przyjazne place zabaw
Przy nowych budynkach mieszkalnych nagminnie urządzane są bardzo małe place zabaw, które składają się np. tylko z niewielkiej piaskownicy albo jednej huśtawki. Często place te znajdują się w nieatrakcyjnej części osiedla, co znacząco utrudnia lub wręcz uniemożliwia korzystanie z nich.
Minister zwrócił uwagę, że bardzo często place zabaw na wizualizacjach różnią się od rzeczywistości. Projekt ustawy chce wprowadzić konkretne standardy, które odgradzałyby place zabaw od np. ciągów pieszych.
Rząd chce więc wprowadzić obowiązek budowy placów zabaw przy bloku lub na osiedlu w których jest więcej niż 20 mieszkań. Wprowadzone zostaną wymogi co do powierzchni i wyposażenia placów zabaw. Z kolei obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami będzie dotyczył zespołu budynków wielorodzinnych, w którym jest więcej niż 20 mieszkań.
Minimum 25 m kw. lokalu
Zdarzają się sytuacje, w których w budynkach innych niż mieszkalne wyodrębniane są tzw. „lokale użytkowe”. Lokale te sprzedawane są później jako „inwestycyjne” i traktowane przez kupujących jak zwykłe, małe mieszkania (najczęściej pod wynajem). Tym samym obchodzony jest przepis mówiący, że samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 mkw.
Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach będzie więc musiała wynosić nie mniej niż 25 mkw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Balkony zapewniające prywatność
Balkon to ważne uzupełnienie mieszkania, które wpływa na jego funkcjonalność i komfort życia. Niektórzy deweloperzy traktują je jednak „po macoszemu”, nie zapewniając ich użytkownikom odpowiedniej prywatności.
Rozwiązanie? W bloku w przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 m wysokości (mierzoną od posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 m – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2m). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30-50 proc.).
Ciche mieszkania
Zgodnie z obecnymi przepisami w zakresie izolacyjności akustycznej przegrody pomiędzy mieszkaniami w blokach mają wyższe wymagania niż przegrody pomiędzy mieszkaniami w budynkach jednorodzinnych np. w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej. Ponadto przeróbki na etapie np. wykańczania mieszkania mogą prowadzić do pogorszenia izolacyjności akustycznej przegród pomiędzy mieszkaniami. W efekcie w sąsiadujących ze sobą lokalach słychać nawet głośne rozmowy czy zabawy dzieci „zza ściany”.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter!
Rząd proponuje obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym).
Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.
Udogodnienia dla osób ze szczególnymi potrzebami
Potrzeby osób niepełnosprawnych w nowych budynkach użyteczności publicznej powinny być brane pod uwagę i realizowane ze szczególną starannością.
Rozwiązaniem może być zapewnienie w nowych budynkach użyteczności publicznej (w zależności od rodzaju budynku i jego powierzchni) pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Pomieszczenia te powinny spełnić odpowiednie wymagania w zakresie wyposażenia oraz mieć odpowiednią powierzchnię.
Rząd zapowiedział także zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Niewliczanie balkonów do powierzchni zabudowy
Na podstawie przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane balkony nie są wliczane do powierzchni zabudowy. Obowiązujące przepisy dotyczące planowania przestrzennego nie definiują sposobu obliczenia intensywności zabudowy. Powstała więc praktyka, zgodnie z którą powierzchnia balkonów, tarasów i loggii powinna być wliczana do powierzchni kondygnacji, a przez to do określonej przepisami planu miejscowego intensywności zabudowy.
W zreformowanym systemie planowania przestrzennego zdefiniowana zostanie powierzchnia kondygnacji liczona po obrysie rzutu poziomym ścian zewnętrznych, do której nie będą wliczane powierzchnie balkonów, logii i tarasów. Tak liczona powierzchnia kondygnacji będzie podstawą do ustalenia intensywności zabudowy.
Konkretna cena mieszkania
Obecnie klient nie może porównać ofert deweloperów, bo musiał do każdego z nich jechać osobno.
– Każda bazowa cena powinna być wskazana – mówił Waldemar Buda. – Deweloper nie może wyczuwać, za ile klient jest w stanie kupić to mieszkanie. Cena powinna być dla każdego taka sama, ew. można zejść niżej – mówi.
Ceny nieruchomości w danym mieście
Będzie także stworzona strona internetowa z cenami mieszkań w danym mieście za dany okres. Będą podane ceny mieszkań live, aktualizowane każdego dnia.
– To będzie rewolucja na rynku mieszkaniowym – stwierdził Tomasz Narkun.
Spekulacyjne ceny nieruchomości
Rząd chce wprowadzić także podatek w wysokości 6 proc. od kupowanego szóstego mieszkania w jednej inwestycji. Będzie to także dotyczyć funduszy inwestycyjnych, gdy np. będą chciały wykupić cały blok.
Likwidacja podatku od czynności cywilnoprawnych
Przy zakupie pierwszego mieszkania.
– To jest często bariera, bo koszty transakcyjne to akt notarialnych czy właśnie podatek od czynności cywilnoprawnych są wysokie. Likwidujemy ten podatek dla wszystkich, którzy kupują pierwsze mieszkanie i to będzie prawdziwa rewolucja – zapowiedział Buda.
Więcej o deweloperce piszemy tutaj:
- Wysokie czynsze mieszkań. Ale deweloperzy mają plan
- Myślisz o własnym mieszkaniu? Poznaj sztuczki patodeweloperów [RECENZJA]
- Tak wygląda polska patodeweloperka. Rząd mówi „stop”, ale kontrowersji nie brakuje
- Rząd chce walczyć z patodeweloperką. Zapowiada kilka rozwiązań
- Rząd mówi „nie” dla hurtowego kupowania mieszkań. Specjalna ustawa już niebawem