Sprzedaż mieszkań w I kwartale na rynku pierwotnym wyraźnie wzrosła po słabych miesiącach 2022 roku. Deweloperzy wypatrują jednak „bezpiecznych kredytów 2 proc.” licząc, że popyt jeszcze wzrośnie.
Już w pierwszych miesiącach 2023 r. sprzedaż na każdym z dużych rynków była zdecydowanie wyższa niż w ostatnim kwartale minionego roku. A ten i tak był już wyraźnym odbiciem w porównaniu do załamania sprzedaży w III kwartale 2022 r. – oceniają eksperci firmy JLL.
Czytaj także: Koniec mikrokawalerek, stop betonozie. Tak rząd chce walczyć z patodeweoloperką
Łącznie na sześciu największych rynkach deweloperzy sprzedali w I kwartale 2023 ponad 11,4 tys. mieszkań. To o 34 proc. lepszy wynik w porównaniu do ostatnich trzech miesięcy 2022 r. Liczba sprzedanych mieszkań była nawet wyższa niż w I kwartale minionego roku, kiedy inflacja i stopy procentowe dopiero zaczynały być dużym problemem dla nabywców.
Wyhamowanie natomiast utrzymuje się po stronie podaży. Liczba nowowprowadzonych do oferty mieszkań była równie niska jak w IV kwartale zeszłego roku. Wyniosła w okresie styczeń-marzec 2023 roku około 6,8 tys. jednostek.
Najmniej nowych mieszkań pojawiło się w Trójmieście, w którym oferta była jednak już trzy miesiące wcześniej dość wysoka. Na rynkach takich jak Kraków czy Warszawa różnica pomiędzy liczbą sprzedanych mieszkań, a wprowadzonych do oferty była na tyle duża, że oferta skurczyła się bardzo wyraźnie. W stolicy na koniec marca klienci mogli wybierać z zaledwie około 12 tys. mieszkań, a w Krakowie nastąpił spadek liczby oferowanych lokali do poziomu 6,6 tys.
Łącznie na sześciu głównych rynkach deweloperzy mieli w ofercie na koniec I kwartału około 44 tys. mieszkań.
Program rządowy już wpływa na rynek
Zapowiedź uruchomienia „bezpiecznych kredytów za 2 proc.” zmobilizowała dotychczas wahających się nabywców. Jeśli posiadali wystarczające zasoby gotówki, to podpisywali jeszcze w marcu umowy deweloperskiej.
Klienci obawiają się, że uruchomienie tanich kredytów zaowocuje wzrostem cen. Rzeczywiście, w wynikach po I kwartale 2023 roku na większości dużych rynków już widać wzrost średniej ceny mieszkań w ofercie: o około 2-3 proc.
Kolejnym ciekawym zjawiskiem, które rozpoczęło się już w minionym kwartale, były warunkowe umowy lub długoterminowe rezerwacje mieszkań, dokonywane przez nabywców liczących na uzyskanie „kredytów za 2 proc.”. Trzeba przy tym zauważyć, że wciąż jeszcze nie wiadomo ani kiedy, ani na jakich ostatecznie warunkach kredyty te będą udzielane.
– Proces legislacyjny jest w toku i dopóki się nie zakończy, projekt ustawy może być jeszcze zmodyfikowany. Dla kredytobiorców kluczowe jest oczywiście to, jakie w efekcie będzie ostateczne, efektywne oprocentowanie po uwzględnieniu dopłaty. Projekt samej ustawy stwierdza, że kredyt ma być udzielany na warunkach cenowych odpowiadających pozostałej ofercie banku o tych samych parametrach – mówi Aleksandra Gawrońska z firmy JLL.
Efektywne oprocentowanie zależeć będzie od dwóch parametrów. Pierwszy to oprocentowanie kredytów o stałej stopie na 5 lat udzielanych przez bank „zwykłym” kredytobiorcom. Obecnie jest ono na poziomie około 8-9 proc. Ale też od poziomu stopy WIRON, na podstawie której będzie wyliczany wskaźnik kwartalnej stopy procentowej potrzebny do wyliczenia wysokości dopłaty do kredytu. Oczywiście o ile zasady w ostatecznej formie ustawy się nie zmienią.
Wyliczenia banków ważnym czynnikiem
Kluczowe dla oszacowania wpływu „kredytu za 2 proc.” na popyt będzie to, jak banki będą liczyć zdolność kredytową. Podstawą może być zawarte w umowie oprocentowanie w pełnej rynkowej wysokości, powiększone o bufor 2,5 proc. Może też być to wyliczone samodzielnie przez bank realne oprocentowanie początkowe po uwzględnieniu dopłaty.
– W tym pierwszym przypadku zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców kredytów z dotacją byłaby wyraźnie niższa, niż dla typowych kredytów o stałej stopie i ratach annuitetowych, co oczywiście byłoby niezgodne ze zdrowym rozsądkiem. Z drugiej strony, banki muszą liczyć się z tym, że kredytobiorca może utracić prawo do dotacji i wówczas powinien być zdolny do obsłużenia pełnych rynkowych odsetek – dodaje Aleksandra Gawrońska.
Gotówka ciągle na topie
Pierwsze trzy miesiące bieżącego roku nadal charakteryzowały się aktywnością głównie nabywców gotówkowych. Stało się tak mimo wzrostu zdolności kredytowej i popytu na kredyty, Co z kolei wynikało ze zmniejszenia bufora ostrożnościowego przez KNF do 2.5 punktów procentowych dla kredytów o okresowo stałej stopie.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter!
Jednak największa zmiana w tym zakresie dopiero przed nami. Pytanie czy kurcząca się oferta na rynku nie wpłynie silniej na wzrost cen mieszkań. I czy deweloperzy zdążą na czas wprowadzić atrakcyjną ofertę dla klientów. Czas większych promocji i upustów, które obserwowaliśmy w III i IV kwartale minionego roku najprawdopodobniej już minął. Rynek z kolei spodziewa się dalszego wzrostu popytu związanego z „bezpiecznym kredytem”.
Oprac. Emilia Derewienko
Więcej o rynku mieszkaniowym piszemy tutaj:
- Polski rynek nieruchomości ma się dobrze. Ale mieszkaniówka to wyjątek
- Rząd przegapił hossę mieszkaniową. OECD: W Polsce opodatkowanie nieruchomości jest za słabe
- Wiosna na rynku nieruchomości? W lutym sprzedaż nowych mieszkań wystrzeliła
- Zastój na rynku nieruchomości ma pozytywne strony. „Właściciele mieszkań spokornieli”
- Bez podwyżek czynszów w PFR Nieruchomości. Najemcy zaoszczędzą ponad 5 tys. zł