Mieszkań do wynajęcia jest mało, a czynsze wysokie. Największy popyt jest na metraże, których jest najmniej – czyli do 40 metrów kwadratowych. Eksperci nie mają dobrych wiadomości na przyszłość – sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie się tylko pogarszać. Studentów czekają trudne miesiące.
Końcówka lata to zazwyczaj moment ożywienia na rynku najmu. Nic dziwnego. W dużych miastach popyt napędzają studenci, którzy poszukania lokum na wynajem rozpoczynają już we wrześniu. W tym roku ożywienie było wyraźnie odczuwalne wcześniej, bo już w lipcu.
Polowanie na wynajem
Analitycy Otodom nie mają wątpliwości – studentów, jak i wszystkich, którzy potrzebują wynająć mieszkanie, czeka prawdziwe polowanie na wynajem. Ogłoszeń jest bowiem wyraźnie mniej. Ich liczba, w porównaniu z poprzednim rokiem, spadła o 46 proc., czyli prawie o połowę. Wyjątkiem wśród dużych miast jest Gdańsk, który jako jedyny odbudował liczbę ofert do poziomu sprzed końcówki lutego br.
Jednocześnie liczba zapytań o nieruchomości na wynajem wzrosła o prawie 24 proc.
Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania niewielkie, a zatem tańsze. To opcja preferowana właśnie przez studentów. Alarmujące wieści są takie, że wśród mieszkań o powierzchni do 20 i do 40 metrów kwadratowych, z rynku zniknęła większość ofert.
W porównaniu z 28 lutego br., w ostatnim dniu wakacji było aż o 64 proc. mniej ofert mieszkań do 20 mkw. i o 51 proc. mniej mieszkań o powierzchni 20-40 mkw. Spadki zaobserwować można także w przypadku większych metraży. Pod koniec wakacji dostępnych było o 46 proc. mniej lokali o powierzchni 40-60 m kw. oraz o 42 proc. mniej tych liczących 60-80 m kw.
Trudna sytuacja
Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom, zwraca uwagę, że obecnie sytuacja społeczno-gospodarcza jest wyjątkowa.
– Po pierwsze, mamy do czynienia z rosnącymi kosztami kredytów, drożejącymi nieruchomościami i wysoką inflacją. Po drugie, dostępna jest mniejsza oferta mieszkań na wynajem spowodowana napływem uchodźców z Ukrainy – komentuje dla 300Gospodarki. Jak dodaje, obecna sytuacja na rynku sprzyja wynajmującym, ale nie najemcom.
To sprawia, że dochodzi do absurdalnych sytuacji: mieszkań brakuje, chętnych jest dużo, wynajmujący mogą więc pozwolić sobie na castingi, komu wynająć swoje mieszkanie. Nierzadko proponowane oferty pozostawiają wiele do życzenia, jeśli chodzi o komfort użytkowania, albo wręcz… urągają godności.
Uwaga, przed Wami wynajem za 1400zł, czyli kanapa w przedpokoju! Patowynajem rozrasta się, Polska zaczyna przypominać kraje Azji, a portfele deweloperów i landlordów tylko rosną. Kiedy nasze państwo przestanie bać się lobby i to przerwie? pic.twitter.com/PHDMivFV71
— Patryk Spaliński (@spalinskipatryk) September 11, 2022
A wiele osób chcąc mieszkać w większym mieście, jest skazana wyłącznie na wynajem. Przypomina o tym Marek Wielgo, ekspert ds. nieruchomości.
– Już pod koniec ubiegłego roku popyt na mieszkania gwałtownie się zwiększył, bo z powodu wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych wiele osób wstrzymuje się z zakupem mieszkania na własne potrzeby. W tym roku problem niskiej podaży spotęgował napływ uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy. Szukają oni mieszkań głównie w największych miastach, gdzie łatwiej jest o pracę – wyjaśnia w rozmowie z 300Gospodarką Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
"Kawalerka" 10m2 – 2000 zł za wynajem
Spanie nad drzwiami z wejściem przez blat kuchenny, biurko do pracy przy zlewozmywaku
Nie wiem czy jest to patowynajem ,ale ciekawe czy już chętni się znaleźli
Oferta niby dla studentów.. pic.twitter.com/tJVji4JYI3— Krzysztof Zygowski (@_Cristofor_) September 4, 2022
Tak (szybko) rosną czynsze
Jak można się było spodziewać, na rynku najmu jest znacznie drożej. Dane Otodom wskazują, jak wynajem lokum podrożał od lutego do sierpnia 2022 roku.
Wynika z nich, że małe mieszkania, o powierzchni od 20 do 40 mkw. wynajmiemy od ok. 20 proc. do nawet 40 proc. drożej niż w ostatnich dniach lutego 2022 r. W przypadku kawalerek o metrażu do 20 m kw. mamy do czynienia z ponad 50-procentowym wzrostem (!) cen w Krakowie.
Za najem lokalu średniej wielkości, o powierzchni 40-60 mkw. trzeba przygotować budżet o średnio od 20 proc. do 40 proc. większy niż na początku roku. Największe wzrosty odnotował Wrocław (39 proc.).
Z kolei duże mieszkania, o metrażu 60-80 mkw. zdrożały średnio od 8 proc. w Katowicach do 40 proc. w Krakowie.
Dynamikę zmian pokazuje poniższa tabelka:
Gdzie zapłacimy najwięcej?
Największe wzrosty cen, przy jednocześnie najbardziej przebranej ofercie, zanotowano we Wrocławiu. Otodom podaje dane na konkretny dzień, czyli 31 sierpnia 2022 roku. W takim ujęciu czynsz we Wrocławiu wzrósł o 1400 zł, do 3890 zł), w porównaniu z lutym br. (2754 zł).
Znaczne wzrosty stawek odnotowano także w Warszawie – średnio o 1000 zł (5293 zł 31 sierpnia br., 4295 zł w lutym br.) czy w Krakowie – 890 zł (3456 zł w porównaniu do 2570 zł w lutym br.).
Jakich wysokości czynszów możemy spodziewać się w największych miastach w Polsce? Najdroższe mieszkania na wynajem są oczywiście w Warszawie, co pokazuje poniższa tabelka. Tu z kolei mamy średnie stawki czynszu z całego miesiąca. W sierpniu wyglądało to tak: 
Marek Wielgo podkreśla jednak, że ma dystans do danych „uśrednionych”.
– Wzrost średnich stawek czynszu może szokować. Pamiętajmy jednak, że przyczyną takiej podwyżki może być nie tylko dopływ na rynek drogich mieszkań, ale też wynajęcie się najtańszych. Innymi słowy, jeśli oferta się kurczy, a wzrośnie w niej udział apartamentów, bo nie ma na nie wielu chętnych, to średni czynsz idzie w górę – zwraca uwagę Marek Wielgo.
Jak podkreśla, analizowanie rynku najmu bardzo utrudnia fakt, że oferty mieszkań na wynajem są rozproszone. Są dostępne w wielu portalach ogłoszeniowych i bazach agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
– Dlatego średnie stawki czynszów mogą się bardzo różnić w zależności od źródła tego typu danych. Niewątpliwie skutki podwyżek czynszu boleśnie odczują studenci. Obawiam się, że cofniemy się o 15 lat, czyli do czasów, gdy właściciele mieszkań i stancji niemiłosiernie windowali czynsze, a niektórzy organizowali castingi na lokatorów – mówi.
Akademik lub mieszkanie na obrzeżach
Czego możemy się więc spodziewać w najbliższych miesiącach?
– Możemy zakładać, że ceny dalej będą rosnąć. Trudno spodziewać się odwrócenia tego trendu, bo choć wraz z rozpoczęciem roku akademickiego poszukujących może być mniej, to wysokie ceny ogrzewania, prądu czy kredytów, będą zmuszać właścicieli do podwyższania czynszu, co w konsekwencji może prowadzić do szukania przez najemców tańszych alternatyw – tłumaczy Karolina Klimaszewska.
Alternatywą dla studentów może być akademik, choć pamiętać należy, że liczba miejsc w nim jest ograniczona. Jego mieszkańcy muszą także spełniać określone kryteria dot. sytuacji finansowej rodziców. Zamiast wynajmu w miastach, młodzi ludzie częściej wybiorą mieszkanie w domu rodzinnym. Lub wynajem mieszkania z niższym czynszem na obrzeżach.
– Są to jednak obszary z uboższą ofertą niż w przypadku większych miast. Z pewnością osoby, które dysponują mieszkaniem, np. odziedziczonym po rodzinie, będą teraz bardziej skłonne żeby odświeżyć je i przeznaczyć na najem – podsumowuje analityczka Otodom.
Z tą wizją zgadza się Marek Wielgo. Dodaje, że w najbliższych latach będzie rosła podaż prywatnych akademików i mieszkań na wynajem. Pytanie, czy popyt nie będzie rósł szybciej? Zdaniem eksperta GetHome.pl ten scenariusz jest bardziej prawdopodobny.
– Nawet, jeśli za dwa, trzy lata spadnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a w efekcie zwiększy się ich dostępność, to ceny mieszkań w największych miastach są tak wysokie, że coraz więcej osób, zwłaszcza młodych, będzie skazanych na najem. Co gorsza, obecnie niektórzy właściciele dużych mieszkań przerabiają je nawet na kilku- czy kilkunastometrowe klitki. Obawiam się, że zjawisko drastycznego dogęszczania mieszkań będzie się nasilało – podsumowuje Wielgo.
Więcej o nieruchomościach na wynajem piszemy tutaj:
- Czynsz niższy od raty. Wynajem mieszkania mniej kosztowny od spłaty kredytu hipotecznego
- Ceny mieszkań na wynajem jeszcze wzrosną. Co się dzieje na rynku mieszkaniowym?
- Mieszkania do wynajęcia na celowniku funduszy. Sprawdzamy, jak zmieni to rynek
- Wynajem mieszkania czy kupno za kredyt hipoteczny? Eksperci pokazują, co się bardziej opłaca