W stolicy coraz wolniej przybywa nie tylko mieszkań, ale i biur. Deweloperzy schodzą z budów, bo koszty takich inwestycji są wysokie, a chętnych do wynajmu brak.
Jeszcze do niedawna w Warszawie budowanych było blisko 800 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Tymczasem na koniec III kw. 2022 r. w stolicy w realizacji znajdowało się blisko już tylko 560 tys. m2. To wnioski z raportu „Rynek biurowy w Polsce w III kwartale 2022 roku” firmy JLL, zajmującej się m.in. doradztwem na rynku nieruchomości.
Co się stało? Zbiegły się co najmniej dwa negatywne czynniki. Pierwszy: żeby budowa biurowca się opłacała, to już na wstępie trzeba pozyskać kluczowego najemcę. A tym ostatnio jest krucho, bo gospodarka zwalnia, co w ogóle zniechęca do podejmowania długoterminowych zobowiązań.
Drugi czynnik: koszty budów są wysokie przez wysokie ceny materiałów i energii. Żeby więc inwestycja w ogóle się spinała, to stawki czynszów musiałyby rosnąć – o co trudno w warunkach spadku popytu.
Według JLL większość z trwających obecnie inwestycji powinna być gotowa do 2024 r. Ale niektóre z tych projektów mogą zostać zawieszone czasowo – właśnie ze względu na brak kluczowego najemcy. I za dwa lata w Warszawie możemy mieć odwrotny problem: na skutek tak niskiej aktywności deweloperów, może nas czekać luka nowej podaży. Zresztą nie tylkow stolicy, ale także na największych krajowych rynkach biurowych poza Warszawą.
Deweloperzy nie budują, najemcy nie wynajmują
Jak wygląda spadek zainteresowania najemców w liczbach? Po bardzo dobrej pierwszej połowie roku, w której chcieli ono wynająć biura o łącznej powierzchni ponad 340 tys. m2, w III kw. popyt zmalał do jedynie 106 300 m2.
I choć prognozy na razie trzymają fason (prognozowana całkowita aktywność najemców w 2022 r. może przekroczyć 600 tys. m2, utrzymując się na podobnym poziomie w kolejnych latach), to jednak eksperci zwracają uwagę, że w dużych miastach poza Warszawą to głównie efekt przenosin. Firmy przenoszą się do biur o wyższym standardzie, ale napływu nowych klientów na rynek raczej nie ma.
– Z uwagi na wspomniany utrzymujący się trend relokacji najemców do biurowców o wyższym standardzie, obserwujemy zwiększającą się ilość powierzchni na wynajem w starszych budynkach biurowych, a co za tym idzie stopniowo zmieniającej się strukturze wakatów – czytamy w raporcie.
Pustostanów będzie więcej
Na koniec września 2022 r. współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 15,2 proc. To porównywalnie względem poprzedniego kwartału, choć nieco więcej niż w 2021 roku.
Jak przewidują autorzy raportu, wraz z nowymi projektami, dostarczanymi na rynek, pustostanów będzie więcej. Jego stopniowe obniżanie się może nastąpić wraz z luką nowej podaży, która ma przypadać na rok 2024.
Oferta powierzchni na podnajem już od kilku kwartałów utrzymuje się na stabilnym poziomie – na koniec września 2022 r. oferowano łącznie 150 tys. m² tego typu przestrzeni. Dodać trzeba, że powierzchnie te nie są wliczane do określania współczynnika pustostanów. Wówczas wynosiłby on ponad 17 proc.
Czynsz coraz wyższy
Sukcesywnie rosną także ceny wynajmu powierzchni biurowych. Na koniec trzeciego kwartału najwyższe czynsze odnotowano w Krakowie (14-16 euro za metr kwadratowy na miesiąc), Wrocławiu (14-15,5 euro) i Trójmieście (13,5-15,5 euro).
Deweloperzy zaczynają oferować dłuższe okresy najmu (7 lat). Jednakże w przeciwieństwie do Warszawy, nie jest to jeszcze rozpowszechniona praktyka.
Transakcje zawarte na rynkach regionalnych odpowiadały za 45 proc. całkowitego wolumenu odnotowanego od początku 2022 r. Znacząca jego część przypadła na Kraków i Wrocław.
Na razie jednak nadchodząca luka podażowa nie jest odczuwalna. Więcej nawet – informacje na koniec września 2022 roku są pozytywne. Łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce wyniosła w tym czasie około 1,8 mld euro, przebijając tym samym całoroczny wynik z 2021 r. Co więcej, uwzględniając toczące się transakcje, rok 2022 r. może odnotować jeden z najwyższych wyników w historii – i to znacząco przewyższający lata 2021 i 2020. Jednak kryzys ma dopiero nadejść – luka podaży jest spodziewana dopiero w 2024 roku.
Więcej o rynku nieruchomości piszemy tutaj:
- Ceny mieszkań hamują. Sprawdzamy, co słychać na rynku nieruchomości
- PIE: Budowlanka spowolni, ale „spadki cen nieruchomości będą nieznaczne”
- Zapaść na rynku nieruchomości. Branża ostrzega: brak nowych mieszkań to mniej miejsc pracy
- Popyt na nieruchomości spada, na rynku kredytów zapaść. A mieszkania i tak drożeją