„Pierwsze Mieszanie” czy „Mieszkanie bez wkładu własnego”? Eksperci Expandera wyliczają, który program i dla kogo będzie bardziej opłacalny.
Od zeszłego roku działa program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Dzięki niemu kredyt mogą uzyskać osoby, które mają zdolność kredytową, ale nie mają wystarczającego kapitału na wymagany wkład własny.
W drugiej połowie 2023 roku ma z kolei ruszyć program „Pierwsze Mieszkanie”. Dzięki niemu będzie można uzyskać m.in. dopłaty, które obniżą oprocentowanie kredytu do ok. 2 procent.
Eksperci firmy Expander wyliczają, komu jeden lub drugi program opłacą się najbardziej.
„Pierwsze Mieszkanie”
W przypadku osób, które nie planują dzieci lub planują tylko jedno dziecko, sytuacja jest oczywista – wskazują. Takim osobom zawsze bardziej będzie opłacać się „Pierwsze Mieszkanie”.
To dlatego, że bonusem „Mieszkania bez wkładu własnego” są dopłaty do spłaty kredytu. Ale można je uzyskać tylko, jeśli po jego zaciągnięciu urodzi nam się drugie lub kolejne dziecko. Jeśli nie planujemy kolejnych (albo żadnych) dzieci w okresie, kiedy będziemy spłacać hipotekę, nie mamy szansy z nich skorzystać.
Dwoje to za mało
Co jednak z osobami, które planują powiększyć rodzinę o kolejnych potomków? Im może się bardziej opłacać funkcjonujący już program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Sytuacja jest jednak daleka od oczywistości i zależy od liczby planowanych przez nas dzieci, wskazuje Expander.
– Pierwszym elementem, który zdecydowanie przemawia za „Pierwszym Mieszkaniem” jest to, że raty w początkowym okresie spłaty będą dużo niższe. Dopłaty pomniejszają bowiem raty od pierwszego miesiąca do 10. roku spłaty – czytamy w analizie.
Do tego w przypadku „Mieszkania bez wkładu własnego” dopłata pomniejszy zadłużenie na kredycie dopiero, gdy urodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie. Nie ma więc pewności kiedy (i czy w ogóle) to nastąpi.
Nawet jeśli drugie dziecko pojawi się w naszej rodzinie dość szybko, to wciąż pod względem kredytowym korzyści z tego tytułu będą mniejsze niż te, które można uzyskać w ramach kredytu na 2 proc.
– W przypadku dwojga dzieci wciąż bardziej opłaca się „Pierwsze Mieszkanie”. W przypadku drugiego dziecka dopłata wynosi 20 tys. złotych. Ta kwota jest zbyt niska i dodatkowo wypłacana z opóźnieniem (po urodzeniu się dziecka), więc zdecydowanie bardziej opłaca się wybrać program „Pierwsze Mieszkanie” – stwierdzają analitycy firmy.
Polecamy też: Ceny mieszkań spadają. Tak prezentuje się rynek nieruchomości w nowym roku
Według ich obliczeń, korzyści z obu programów mieszkaniowych są wyrównane dopiero przy trójce lub czwórce dzieci. Przy trzecim i każdym kolejnym dziecku dopłaty do spłaty kredytu wynoszą bowiem po 60 tys. złotych. W przypadku trójki daje to 80 tys. zł, czwórki – 140 tys. zł i tak dalej.
– Z naszych wyliczeń wynika, że jeśli dzieci będzie troje, to „Mieszkanie bez wkładu własnego” może być bardziej opłacalne, ale pod warunkiem, że kwota kredytu nie będzie zbyt wysoka. Najlepiej jeśli będzie niższa niż ok. 200 tys. zł. Wtedy dopłaty pozwolą spłacić znaczącą część zadłużenia – wskazują analitycy Expandera.
I podsumowują: w przypadku czwórki dzieci graniczna kwota kredytu to ok. 450 tys. zł. Poniżej tego poziomu opłaca się wybrać „Mieszkanie bez wkładu własnego”, a powyżej – „Pierwsze Mieszkanie”. Z kolei jeśli dzieci urodzonych w trakcie spłaty kredytu będzie więcej niż czworo, to zdecydowanie bardziej opłacalny będzie program „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Diabeł tkwi w szczegółach
– Należy jednak dodać, że podane wyżej graniczne kwoty kredytu są orientacyjne. W praktyce o tym, który program będzie bardziej opłacalny, będzie decydowało również to, w którym miesiącu spłaty zostaną wypłacone dopłaty za urodzenie się dzieci oraz od tego, jaki jest okres kredytowania – wskazuje firma.
Ponadto wpływ na wysokość kwoty granicznej będzie miało również to, jak zmieni się poziom oprocentowania kredytu udzielonego w ramach „Mieszkania bez wkładu własnego”. Tu nie ma bowiem stałego oprocentowania na 10 lat. Oprocentowanie może być tu zmienne lub stałe przez 5 lat i później zostanie zaktualizowane do poziomu, który wtedy będzie obowiązywał.
Do tego dochodzą inne elementy programów: W „Mieszkaniu bez wkładu własnego” jest limit ceny za metr kwadratowy. W jego ramach można kupić tylko taką nieruchomość, której cena jest niższa niż limit ustalony dla danego regionu kraju.
Kolejnym takim czynnikiem jest wiek kredytobiorcy. Przewagą „Mieszkaniu bez wkładu własnego” jest to, że w ogóle go nie zakłada. Z kolei w „Pierwszym Mieszkaniu” uczestnik musi mieć mniej niż 45 lat.
Bez zdolności ani rusz
Osobną przeszkodą do skorzystania z któregokolwiek programu jest kwestia zdolności kredytowej. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” działa już pół roku. Ale na razie nie cieszy się zbyt dużym zainteresowaniem. To właśnie dlatego, że aby z niego skorzystać, należy mieć odpowiednią zdolność kredytową.
Z tą póki co jest problem: wyższy WIBOR i zalecenia KNF sprawiają, że mało kogo stać na kredyt w wysokości pozwalającej na kupno wymarzonej nieruchomości.
Sytuacja niedługo ma się jednak poprawić. KNF zapowiedziała, że złagodzi zapisy rekomendacji dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Docelowo poprawi to dostępność kredytów udzielanych na takich zasadach.