Wolniejszy wzrost cen mieszkań i malejąca liczba transakcji – to główne trendy na rynku mieszkaniowym w drugim kwartale 2022 roku. Analitycy PKO Banku Polskiego uważają, że w ciągu roku ceny mieszkań mogą spaść.
Ceny mieszkań przestały rosnąć w zawrotnym tempie, w drugim kwartale 2022 roku. Działo się tak w większości miast wojewódzkich – zauważają analitycy PKO Banku Polskiego.
Na rynku pierwotnym nastąpiło spowolnienie realnego wzrostu cen mieszkań rok do roku, nadal jednak wzrost nominalny był dwucyfrowy. W porównaniu z pierwszym kwartałem 2022 roku, ceny nieruchomości w miastach nie zmieniły się znacząco.
Na rynku wtórnym, który reaguje na ogół z pewnym opóźnieniem wobec pierwotnego, ceny transakcyjne nadal rosły – jednak wolniej w mniejszych stolicach wojewódzkich. Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021, w pierwszej połowie nowego roku ich liczba spadła w niektórych miastach nawet o 80 proc.
W II kwartale stawki na rynku wynajmu wciąż rosły, choć wolniej niż w poprzednich trzech miesiącach. To przede wszystkim efekt potrzeb zwiększonego zapotrzebowania na mieszkania przez osoby uciekające z Ukrainy.
Mniej osób ze zdolnością kredytową
PKO Bank Polski zwraca uwagę, że coraz mniej osób może pozwolić sobie na wzięcie kredytu. W II kwartale sprzedaż kredytów mieszkaniowych spadła. Według Związku Banków Polskich wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 13,5 mld zł – to o 43 proc. mniej niż w tym samym okresie roku ubiegłego.
Średnia wartość udzielonego kredytu w tym czasie wyniosła 350 tys. zł.
Według danych BIK w I półroczu wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych zmalała o 25,1 proc. – w lipcu ten spadek wynosił aż 63 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Spadki te, jak podają analitycy, wynikają z ograniczonej zdolności kredytowej i gorszych nastrojów konsumentów. Te zbliżają się nawet do minimów notowanych podczas pandemii.
Hossa deweloperów kończy się?
Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych, w II kwartale w 6 największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 9,2 tys. mieszkań – o 12 proc. mniej wobec poprzedniego kwartału i o 53 proc. mniej rok do roku.
Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jest szacowana na ok. 19 tys., przy czym realnie (tzn. bez mieszkań wprowadzonych do oferty w celu budowy na zasadach obowiązujących jeszcze przed nowelizacją Ustawy deweloperskiej) jest to ok. 11,5 tys. mieszkań. Także mniej mieszkań jest w budowie.
Potwierdzają to zapisy księgowe deweloperów (o zatrudnieniu powyżej 9 osób) na koniec półrocza. Wskazują na osłabienie popytu na mieszkania.
Otoczenie makroekonomiczne rynku mieszkaniowego jest trudne – oceniają analitycy Banku. Charakteryzuje się w ostatnim okresie dużą zmiennością i trudną przewidywalnością. Dotyczy to m.in. czynników geopolitycznych mogących istotnie zmienić oczekiwania inflacyjne czy politykę monetarną.
– Oceniamy, że średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o 0-5 proc. w perspektywie roku – piszą analitycy.
– Negatywnie na poziom cen działają: głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania na skutek znacznych podwyżek stóp procentowych; znaczące ryzyko nadpodaży w sytuacji nadal dużej liczby projektów w budowie – wymieniają. Jako kolejne czynniki wymieniają m.in. realny spadek dochodów ludności.
Jednak i spadek cen będzie hamowany. Wpływają na to m.in. szybki wzrost stawek najmu czy wysokie koszty materiałów budowlanych i budów.
Więcej o rynku mieszkaniowym piszemy tutaj:
- Popyt na nieruchomości spada, na rynku kredytów zapaść. A mieszkania i tak drożeją
- Mieszkań do wynajęcia jak na lekarstwo. Dla studentów oferta jest droga i uboga
- Osiedle zamknięte, ale czy szczęśliwe? Odgradzamy się, choć nie oznacza to bezpieczeństwa
- Spis powszechny: rośnie liczba mieszkańców wsi. To paradoksalny efekt rozwoju miast