Sprzedaż mieszkań u deweloperów spadła w I kwartale o jedną piątą, wynika z danych zebranych przez analityków BM Pekao SA i PKO BP. Dane z ostatnich sześciu miesięcy sugerują, że mogło nastąpić załamanie popytu na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Liczba mieszkań sprzedanych przez największych deweloperów w Polsce była w pierwszym kwartale 2022 roku najniższa od dziesięciu lat. Tak wynika z zestawienia danych z raportów spółek za pierwsze trzy miesiące roku. Jak wskazują analitycy z Biura Maklerskiego Pekao, od stycznia do marca 2022 roku sprzedaż mieszkań była niższa o ponad jedną piątą (22 proc.) niż w tym samym okresie 2021 roku.
– Już czwarty kwartał 2021 roku przyniósł pierwsze oznaki słabości popytu na mieszkania, a po danych za pierwszy kwartał 2022 roku możemy już mówić o załamaniu popytu… – oceniają. Zmiany liczby mieszkań sprzedanych przez deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie przedstawili na poniższym wykresie:
o 22% rdr spadła sprzedaż mieszkań w 1Q'22 raportowana przez giełdowych deweloperów – to największy spadek od dekady…
Już 4Q'21 przyniósł pierwsze oznaki słabości popytu na mieszkania, a po danych za 1Q'22 możemy już mówić o załamaniu popytu…
Dalsza słabość zapewne i w 2Q22 pic.twitter.com/Z5OE4xdH9X
— Analizy Biuro Maklerskie Pekao (@BM_PekaoAnalizy) April 11, 2022
Podobne dane przytacza Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz rynku nieruchomości w PKO BP. Według niego w II kwartale spadek sprzedaży jeszcze się pogłębi.
– [Będzie to] m.in. efekt zaostrzonych rygorów liczenia zdolności kredytowej. W drugiej połowie 2022 możemy w końcu zobaczyć obniżki cen – ocenia Matysiak.
W 1q22 sprzedaż mieszkań deweloperów giełdowych spadła o ponad 20% r/r. W 2q22 spadek sprzedaży jeszcze się pogłębi 🔻(https://t.co/mUaHjjhmha. efekt zaostrzonych rygorów liczenia zdolności kredytowej). W drugiej połowie 2022 możemy w końcu zobaczyć obniżki cen. 📉
— Wojciech Matysiak (@w_matysiak) April 12, 2022
Jeśli eksperci mają rację, będzie to duża zmiana, bo dotychczas rynek mieszkaniowy był bardzo rozgrzany. Widać to było m.in. w danych GUS za ubiegły rok o rekordowo dużej liczbie mieszkań oddanych do użytku.
Mniej mieszkań, czy mniejszy popyt
Jeśli spadek sprzedaży miałby się pogłębić, to raczej będzie to efekt mniejszego zainteresowania zakupem mieszkania. Bo podaż, póki co, powinna być duża. W ubiegłym roku rozpoczęto bowiem budowę ponad 277,4 tys. mieszkań, z których część dopiero trafi na rynek.
Liczba rozpoczętych budów była przy tym bliska rekordu. Tak dużej liczby lokali w budowie nie mieliśmy co najmniej od 2005 roku. Na tym wykresie, który przygotowaliśmy na podstawie danych GUS widać, jak przez ostatnie lata zwiększała się liczba budowanych mieszkań:
Deweloperzy chętnie budowali mieszkania w odpowiedzi na bardzo duży popyt, który wynikał co najmniej z dwóch przyczyn. Pierwsza to strukturalny niedobór mieszkań w Polsce. Jak wynika z szacunków z 2019 roku, które w swoim raporcie publikowała Najwyższa Izba Kontroli, w 2019 roku deficyt mieszkań w Polsce wynosił co najmniej 641 tysiące nieruchomości.
Drugi powód to utrzymujące się przez większą część roku niemal zerowe stopy procentowe przy stopniowo rosnącej inflacji. Zachęcało to do kupowania mieszkań, częściowo na własne potrzeby, przy wsparciu kredytem, a częściowo inwestycyjnie, jako lokatę kapitału.
Jednak od końca 2021 roku efekt niskich stóp procentowych przestaje działać. Rada Polityki Pieniężnej podniosła je już siedmiokrotnie, a główna stopa NBP, czyli stopa referencyjna, wzrosła w tym czasie z 0,1 proc. do 4,5 proc.
Na wyższe stopy NBP – i rosnące w ślad za nimi stawki WIBOR – banki zareagowały, podwyższając oprocentowanie kredytów, w tym hipotecznych. Efektem były znaczne podwyżki rat już zaciągniętych hipotek oraz zmiana sposobu obliczania zdolności kredytowej. W rezultacie, dużo mniej osób może w ogóle liczyć na otrzymanie kredytu, nie mówiąc już o możliwościach jego spłaty. Zwłaszcza, że pomimo zwiększonej podaży mieszkań, ich ceny na razie wcale nie idą w dół, o czym pisaliśmy w tym artykule.
Odcięcie od kredytu mogło więc „skasować” popyt ze strony tych, którzy rozważali zakup własnego mieszkania, ale nie stać ich, by zrobić to za gotówkę.
Wojna zwiększa niepewność
Sytuację dodatkowo skomplikował wybuch wojny w Ukrainie, która nie pozostanie bez wpływu także na polską gospodarkę.
Nie wiadomo do końca, jak bardzo wpłynie ona na wzrost cen i – w związku z tym – w którym punkcie Rada Polityki Pieniężnej zatrzyma się z podwyżkami stóp procentowych.
To drastycznie utrudnia prognozowanie sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, gdzie dostęp do kredytu i popyt na niego jest jednym z najważniejszych czynników.
Jak tę kwestię widzą sami deweloperzy? Niepewność na rynku skłoniła do przełożenia decyzji o wypłacie dywidendy od zysków za 2021 rok zarząd firmy Dom Development, największego polskiego dewelopera. I to pomimo, że firma odnotowała w 2021 roku rekordową skalę działalności i wyniki finansowe, osiągając ok. 327 mln zł zysku netto.
– Dom Development w związku z niepewnością na rynku wyda rekomendację dotyczącą dywidendy od zysków za 2021 rok w późniejszym niż zwykle terminie, ale nie dalej niż przy publikacji wyników za I kwartał (…) Przyjęliśmy założenie, że nie będziemy się spieszyć z decyzją dywidendową za 2021 rok – podała spółka w jednym z marcowych komunikatów.
O możliwościach prognozowania na niepewnym rynku tak z kolei mówił pod koniec marca prezes dewelopera Atal, Zbigniew Juroszka:
– Co do zasady, jest niełatwo prognozować, a w okolicznościach, jakie obecnie mamy, prognozowanie stało się jeszcze trudniejsze. Ale mamy inwestycje w toku, żadna nie jest zatrzymana i jakieś założenie musimy zrobić. Wychodzi nam, że osiągniemy 75-80 proc. ilości osiągniętej w poprzednim roku. Sądzimy, że to będzie w okolicach 3 500 mieszkań.
Popyt się odbuduje
Z kolei Ronson Development, także jeden z największych polskich deweloperów, jasno wskazał, że w wyniku wojny w Ukrainie odnotowuje niższy popyt na mieszkania.
– Sprzedaż jest wolniejsza, to nie tajemnica, że rynek jest w tym momencie trochę zamrożony. Wielu klientów się wstrzymuje z decyzją, tak jak w kwietniu 2020 roku, gdy był pierwszy szok wywołany rozwojem pandemii – mówił wiceprezes i dyrektor sprzedaży firmy, Andrzej Gutowski. Dodał także, że sprzedaż firmy w I kwartale 2022 roku „nie spadła do zera”, ale jest niewielka – i że według jego wiedzy u innych deweloperów jest podobnie.
Czytaj też: Mieszkanie do wynajęcia coraz droższe. Warszawa i Łódź to liderzy wzrostu stawek czynszu
Jednak jego zdaniem, gdy szok wywołany wojną minie, klienci będą wracać – i to pomimo, że wzrost stóp procentowych „odciął” od rynku znaczą ich część. Częściowo zostali oni jednak zastąpieni przez nabywców gotówkowych, którzy według szacunków Gutowskiego stanowią obecnie nawet 70 proc. nabywców nieruchomości.
Na to, że wojna i zmiany dot. zdolności kredytowej miały wpływ na niższą sprzedaż w I kwartale zwracał uwagę także
wiceprezes firmy Robyg, Eyal Keltsh. Dodatkowym elementem, który jego zdaniem wpłynął na obniżenie popytu są zmiany podatkowe – od 1 stycznia w życie wszedł Polski Ład. Do tego pakietu reform Polacy podchodzili z dużą nieufnością, co mogło mieć wpływ na ich wybory konsumenckie.
Ostrożność w szacunkach zachowuje także Marvipol. Jednak zdaniem prezesa spółki Macieja Kiełkowskiego, to nie wojna przyczyniła się do tak dużego spadku sprzedaży w I kwartale 2022 roku (który zresztą, w jego ocenie, wcale „nie był lawinowy”). Na to, że Polacy kupują mniej mieszkań, wpłynął w styczniu i lutym raczej wzrost kosztów kredytu.
– Poziom sprzedaży [w I kwartale 2022 r., w ujęciu rocznym – red.] spadł w całej branży o 20-30 proc. i my też jesteśmy tego odbiorcami (…). Po wybuchu wojny na Ukrainie nastąpiło zatrzymanie sprzedaży przez kilka dni, ale potem ta sprzedaż „wróciła” – mówił prezes Kiełkowski na jednej z konferencji prasowych.
Polecamy inne artykuły o rynku nieruchomości w Polsce:
- MFW: Przez pandemię bogaci stali się jeszcze bogatsi. Dzięki hossie na giełdzie i w nieruchomościach
- Coraz mniej mieszkań na wynajem, coraz wyższe stawki. „Sytuacja jest bezprecedensowa”
- Na polskich nieruchomościach zarabiają dziś emeryci z zagranicy. Polscy też powinni – wywiad z wiceprezesem PFR
- Duże miasta wydrenowane z mieszkań do wynajęcia. Rosnący WIBOR będzie nakręcał rynek najmu
- Rządowa pomoc dla kredytobiorców to większe podwyżki stóp. Nowa prognoza Citi Handlowego