Rynek mieszkaniowy w sierpniu 2025 r. odczuł jednocześnie wysoki popyt, rosnące ceny i ostrożność deweloperów. Kupujący aktywnie poszukiwali ofert, mimo rekordowych cen w Trójmieście i kurczącej się podaży na rynku wtórnym. Eksperci Otodom zastanawiają się, czy obecna sytuacja to trwała równowaga, czy tylko chwilowy przystanek.
Deweloperzy mają dobrą sprzedaż, ale mniej nowych inwestycji
W sierpniu sprzedano 3,5 tys. mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach. To spadek o 13 proc. w porównaniu z lipcem, ale aż o 45 proc. więcej niż rok wcześniej.
– Po raz drugi w tym roku dane z monitoringu rynku mieszkaniowego pozytywnie zweryfikowały tezę o istotnym, choć nietrwałym wpływie obniżek stóp procentowych na skłonność potencjalnych nabywców do sfinalizowania zakupu mieszkania – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku mieszkaniowego w Otodom.
Dobre wyniki lipca i sierpnia pozwalają prognozować, że sprzedaż w trzecim kwartale może sięgnąć 11 tys. mieszkań, czyli o 35 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie deweloperzy ograniczają podaż nowych projektów, obawiając się m.in. nowych regulacji o jawności cen. Mimo to liczba mieszkań w ofercie utrzymuje się na wysokim poziomie – 62,5 tys., czyli o 22 proc. więcej niż w sierpniu 2024 roku.
Lokalne rynki pod lupą
Analiza danych pokazuje, że lokalne rynki kształtują się coraz bardziej niezależnie. W Poznaniu i Łodzi wydłużył się czas wyprzedaży oferty. Natomiast w Trójmieście sytuacja jest zupełnie inna – tam ceny mieszkań rosną najszybciej w kraju. Od kwietnia do sierpnia wzrosły o 11 proc., osiągając średnio 16,8 tys. zł za mkw.
– Oferta mieszkań deweloperskich wzrosła o 16 proc. głównie na skutek zastąpienia mieszkań przeciętnie tańszych lokalami wyraźnie droższymi od przeciętnie oferowanych – wyjaśnia Kuniewicz.
Na rynku wtórnym mniej ofert i więcej zapytań
Na rynku wtórnym w sierpniu podaż mieszkań spadła o 3,9 proc. miesiąc do miesiąca i o 6,8 proc. rok do roku. W Krakowie i Wrocławiu spadki były jeszcze większe, sięgając odpowiednio 12 i 19 proc. Jednocześnie popyt pozostał silny. Liczba zapytań do ogłoszeń wzrosła o 3,7 proc. w skali miesiąca i 20,6 proc. w skali roku. Największe wzrosty aktywności kupujących odnotowano we Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi.
Ceny na rynku wtórnym były względnie stabilne, choć w Trójmieście wzrosły o 2,1 proc. miesiąc do miesiąca. W Katowicach odnotowano spadek o 1 proc. Coraz dłuższy czas ekspozycji ofert (+3 proc. w ujęciu miesięcznym) sugeruje, że rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami nabywców utrudniają finalizowanie transakcji.
Rynek mieszkaniowy w fazie przejściowej
Eksperci podkreślają, że rynek mieszkaniowy obecnie szuka nowej równowagi. Obniżki stóp procentowych i działania promocyjne deweloperów pobudziły popyt, ale bez kontynuacji tych impulsów trudno będzie utrzymać trend wzrostowy.
– Deweloperzy, mając w zapasie pozwolenia na budowę, wyraźnie hamują i dostosowują tempo podaży nie tylko do bieżącego popytu, ale do całkowitej wielkości oferty. Obawy związane z wejściem we wrześniu niejasnych przepisów o jawności cen już dzisiaj studzą entuzjazm deweloperów do wprowadzania nowych inwestycji – mówi Kuniewicz.
Nowa równowaga może więc okazać się tylko stanem przejściowym. Zarówno kupujący, jak i deweloperzy uważnie obserwują rynek, dostosowując swoje strategie do dynamicznie zmieniających się warunków.
Przeczytaj także:
- Wzrost cen mieszkań w Polsce wyprzedził Europę w 2024 r.
- Ceny mieszkań wyhamowują, a pensje rosną szybciej. Poprawia się dostępność nieruchomości
- Miejskie wyspy ciepła widać z satelity. Jak projektować osiedla odporne na upał
- Polacy zmieniają adres, ale nie miasto. Przeprowadzki wewnątrz miejscowości coraz popularniejsze