Kryzys pandemiczny spowodował okresowy spadek cen wynajmu mieszkań w dużych miastach europejskich, także w Polsce, choć problem zbyt wysokich czynszów powróci. Polski Instytut Ekonomiczny, publiczny think tank, przeanalizował konsekwencje kontrolowania cen wynajmu.
Znoszenie ograniczeń i wzrost liczby zainteresowanych wynajmem sprawia, że w wielu zachodnich państwach powraca problem ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dyskusja o potrzebie kontrolowania cen wynajmu.
Ograniczona przestrzeń w miastach podnosi ceny
Obszary najsilniej zurbanizowane przyciągają pracowników, których często nie stać na wynajem mieszkania. Jednocześnie utrzymujące się od lat niskie stopy procentowe powodują wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości wśród osób, które chcą tak ulokować kapitał.
Ograniczona podaż mieszkań z kolei sprawia, że są one coraz droższe – rosną też ceny wynajmu. Problem pogłębia coraz bardziej popularny wynajem krótkoterminowy, przede wszystkim poprzez platformy takie jak AirBnB. To zmniejsza podaż mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy i zwiększa jego koszty.
Czytaj także: Nie tylko inflacja. Ceny mieszkań rosną też przez powolne procedury administracyjne
Według Eurostatu, w latach 2010-2021 (do I kwartału) ceny wynajmu mieszkań w Unii Europejskiej wzrosły średnio o 15,3 proc. W 2020 r. najdroższy był wynajem w Dublinie, Kopenhadze, Paryżu, Luksemburgu i Sztokholmie.
Warszawa zajęła 27. miejsce w rankingu 32 miast UE o najwyższych kosztach wynajmu mieszkań. W całej Europie droższy jest tylko Londyn, który pozostaje jednak daleko w tyle za Nowym Jorkiem i Tokio.
Kraje próbują uregulować kwestię wynajmu
W najdroższych miastach Europy, ale także w USA, sięgnięto po rozwiązania, które nie cieszą się popularnością w podręcznikach ekonomii. Chodzi o różnego rodzaju ograniczenia nakładane na właścicieli nieruchomości, które uniemożliwiają im dowolne ustalanie wysokości czynszu.
Na przykład w Berlinie w styczniu 2020 r. zamrożono wysokość pobieranych opłat na 5 lat. Ostatecznie niemiecki Trybunał Konstytucyjny uznał nowe regulacje za niezgodne z ustawą zasadniczą. Problemem zbyt wysokich czynszów będzie musiał się zająć teraz rząd federalny.
Czytaj także: Coraz większe kredyty, ale coraz mniej chętnych. Niektórzy odpadają z wyścigu z cenami mieszkań
Podobny spór o regulację wysokości czynszu spowodował kryzys polityczny w Szwecji. Z analogicznymi wyzwaniami mierzą się władze dużych miast w Wielkiej Brytanii, Irlandii, Holandii, Hiszpanii i Portugalii.
Takie rozwiązania mają zwolenników i przeciwników
Krytycy takich rozwiązań obawiają się, że zahamują one napływ kapitału i inwestycje. Prócz tego argumentują, że regulacje mogą doprowadzić do zakłóceń rynku, które w długim okresie przyczynią się do wzrostu cen wszystkich nieruchomości. Twierdzą też, że mniejsze dochody zniechęcą właścicieli do dbania o utrzymanie swoich budynków.
W analizach skutków społecznych regulacji czynszów podkreśla się jednak ich rolę w stabilizacji osiedli mieszkaniowych i ich równoważeniu pod względem dochodów, inkluzywności i wyrównywania szans oraz zapobiegania wykluczaniu, wysiedlaniu i gentryfikacji. Brakuje jednak badań i danych empirycznych, które pokazują, na jak długo da się utrzymać te pozytywne efekty regulacji.
Czytaj także: Mieszkania będą jeszcze drożeć. Wyjaśniamy, dlaczego
Istniejące dane z kolei wskazują, że skuteczność ograniczeń na rynku najmu zależy od lokalnych uwarunkowań. Regulacje dają lepsze wyniki tam, gdzie w projektowanie konkretnych rozwiązań włącza się obie zainteresowane strony – najemców i właścicieli.
Problem jest najbardziej widoczny na Zachodzie
Problem drogiego wynajmu jest szczególnie dotkliwy w krajach Europy Zachodniej. Dlaczego? Gdyż wynajmowane mieszkania stanowią tam znacznie większy odsetek niż w krajach nowej UE.
Jak widać na powyższym wykresie, rekordzistą jest Szwajcaria, w której blisko 60 proc. populacji wynajmuje mieszkania. W UE przodują pod tym względem Niemcy (blisko 50 proc.). W Polsce w wynajmowanych lokalach mieszka niespełna 16 proc., a w Rumunii tylko ok. 4 proc. ludności.
Społeczne poparcie dla ograniczeń cen najmu wynika też z faktu, że w krajach zachodnich nieruchomościami na wynajem zarządzają przede wszystkim firmy. W Niemczech właściciele indywidualni stanowią jedynie 5 proc. rynku.
Natomiast w biedniejszych krajach Europy Wschodniej najemcy płacą relatywnie dużo. W wielu przypadkach koszty wynajmu znacznie przekraczają uznaną za optymalną granicę 30 proc. budżetu domowego. Dla porównania, w bardzo drogim Sztokholmie koszty wynajmu to średnio ok. 27 proc. rodzinnego budżetu.
W 11 polskich miastach ceny mieszkań są najwyższe w historii, wskazuje raport