Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Polsce wzrosły w I kwartale 2020 r. o 15,1 proc. rok do roku – czyli niemal najmocniej w UE, wynika z danych Eurostatu. Minimalnie wyprzedziła nas pod tym względem jedynie Słowacja (wzrost o 15,4 proc. rok do roku).
Nowe lokale zdrożały w tym samym okresie o 6,5 proc. rok do roku. Jak piszą w swoim komentarzu analitycy Expandera, biorąc pod uwagę te dane, epidemia koronawirusa była czynnikiem, który prawdopodobnie zapobiegł powstaniu bańki spekulacyjnej na polskim rynku nieruchomości.
Jednak w związku z nadejściem epidemii sytuacja na rynku miała według Expandera ulec drastycznej zmianie. Choć nie ma jeszcze danych na temat cen transakcyjnych w II kwartale, to według analityków tej firmy ceny ofertowe sugerują, że stawki zatrzymały się na wcześniejszym poziomie.
W ostatnich latach używane mieszkania w Polsce drożały zdecydowanie szybciej niż nowe. Pierwszy kwartał tego roku to kulminacja tego zjawiska. Różnica między wzrostem cen mieszkań używanych i nowych wyniosła aż 8,6 p.p. i była najwyższa odkąd dostępne są dane Eurostatu. Jeszcze wyraźniej tę różnicę widać w dłuższym okresie. W ciągu ostatnich 7 lat ceny nowych mieszkań wzrosły o 25 proc., a używanych aż o 43 proc.
Dlaczego ceny używanych mieszkań tak mocno wzrosły?
Tak duże podwyżki na rynku wtórnym wynikały według Expandera z kilku przyczyn. Po pierwsze, wiele osób zaczęło zarabiać na tzw. flippingu, czyli zakupie tanich lokali, remontowaniu ich i sprzedawaniu po znacznie wyższej cenie.
Skala zjawiska miała przybrać takie rozmiary, że doprowadziła do znaczących wzrostów cen. Poza tym używane mieszkania były znacznie tańsze niż nowe. Wzrosty były więc akceptowane przez kupujących, ponieważ mimo podwyżek ceny i tak były niższe niż w przypadku nowych lokali.
W ostatnim czasie coraz więcej mówi się także o zaletach starych osiedli w stosunku do tych budowanych obecnie. Chodzi m in. o więcej zielonej przestrzeni wypoczynkowej, dostępność sklepów, szkół, komunikacji miejskiej.
Nowe budynki mają oczywiście wiele zalet, ale powstają znacznie bliżej siebie, więc terenów zielonych jest niewiele. Poza tym trzeba będzie czekać wiele lat na rozwój infrastruktury do poziomu dostępnego na starych osiedlach.
Nowe mieszkania wciąż droższe od używanych
Na rynku pierwotnym ceny rosły co prawda wolniej, ale Expander podkreśla, że i tak są wyższe niż na wtórnym. Z danych NBP wynika, że wśród 15 największych miast tylko w Rzeszowie nowe lokale są przeciętnie tańsze niż używane.
Warto też dodać, że sytuacja była różna w zależności od miasta. Dla przykładu na rynku pierwotnym w Rzeszowie, Opolu i Wrocławiu ceny transakcyjne w I kw. były o ok. 20 proc. wyższe niż przed rokiem. Na rynku wtórym w tych miastach wzrosty były mniejsze.
Co dalej z cenami mieszkań
Według analityków Expandera bardzo trudno teraz przewidzieć, co będzie dalej z cenami mieszkań. Z jednej strony mamy, zgodnie z ich opinią, do czynienia z ograniczeniami w dostępności kredytów hipotecznych i obawami klientów przed zadłużaniem się.
Jeśli do tych czynników dołączy także masowa wyprzedaż mieszkań kupowanych wcześniej z myślą o zarabianiu na wynajmie, to ceny mogą istotnie spaść.
Z drugiej strony kredyty hipoteczne są teraz najtańsze w historii, co po uspokojeniu nastrojów może być paliwem dla dalszych mocnych wzrostów cen.
Zdaniem Expandera najbardziej prawdopodobny jest jednak scenariusz ich stabilizacji, czyli pozostawania na poziomie +–5 proc. stawek obserwowanych w IV kw. 2019 r.
Czytaj także: Raport: Stawki za najem mieszkań ponownie spadły. Nadchodzi rynek najemców