Przedsiębiorstwa deweloperskie mogą dostosowywać swoje taktyki biznesowe, zwiększając w efekcie podaż mieszkań w segmencie najmu, co może ustabilizować czynsze najmu, ocenia Narodowy Bank Polski (NBP).
Jednocześnie oznaczałoby to spadek podaży mieszkań w segmencie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.
Czytaj także: Polski rynek nieruchomości ma się dobrze. Ale mieszkaniówka to wyjątek
– Sytuacja społeczno-gospodarcza ostatnich kilku kwartałów może wpłynąć na rozwój segmentu najmu mieszkań, głównie za sprawą dostosowywania taktyk biznesowych przedsiębiorstw deweloperskich. Przychody z wynajmowanych mieszkań mogą być przez te przedsiębiorstwa traktowane jako pewnego rodzaju pasywny dochód w dłuższej perspektywie, który może poprawić wskaźniki płynności finansowej. Tego typu scenariusz może zwiększyć podaż mieszkań w segmencie najmu i ustabilizować czynsze najmu. Jednocześnie jednak ten sam scenariusz będzie powodować spadek podaży mieszkań w segmencie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym – czytamy w raporcie „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2022 r.”.
Deweloperzy wynajmą mieszkania
Biorąc pod uwagę słaby popyt na rynku sprzedaży oraz dobrą koniunkturę na rynku najmu część deweloperów rozpoczęła w 2022 r. lub rozważa rozszerzenie zakresu swojej działalności w 2023 r. o wynajmowanie własnych mieszkań i zarządzanie nimi (wskazania 33 proc. deweloperów), wynajmowanie własnych mieszkań z możliwością wykupu przez najmującego (24 proc. respondentów) oraz sprzedaż mieszkań inwestorowi, ale nadal wynajmowanie i zarządzanie nimi (20 proc. ankietowanych) – czytamy.
Znacznie częściej o realizacji wymienionych wariantów informowały duże firmy niż średnie i małe podmioty oraz znaczny odsetek deweloperów realizujących swoje projekty w Warszawie.
Bank centralny zwraca uwagę, że wzrost popytu na wynajem mieszkań w ostatnich kilku kwartałach spowodowany był głównie warunkami finansowania zewnętrznego w segmencie sprzedaży mieszkań, tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Popyt ten był dodatkowo wzmocniony imigracją z Ukrainy. Zjawisko to spotkało się z ograniczoną podażą mieszkań przeznaczonych na wynajem, co poskutkowało wzrostem czynszów najmu, wskazano w raporcie.
– W IV kw. 2022 r. zaobserwowano zmiany zarówno stóp kapitalizacji, jak i rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Pomimo, iż w analizowanym okresie utrzymywały się wysokie koszty nowych kredytów hipotecznych, to opłacalność tego rodzaju inwestycji wyraźnie się poprawiła, także we wskaźnikach ROE przy średnim i wysokim zaangażowaniu kapitału zewnętrznego. W dużej mierze było to skutkiem zmian po stronie popytu w segmencie najmu mieszkań, przy jednoczesnym spadku popytu na zakup mieszkań, szczególnie na rynku pierwotnym. Powyższe zjawiska obserwowane w IV kw. 2022 r. stały się głównym czynnikiem cenotwórczym – czytamy dalej.
Koszty kredytów są wysokie
Według NBP, przyczyn zaobserwowanych zmian można szukać w wysokich kosztach finansowych kredytów hipotecznych.
– W IV kw. ub.r. stawki najmu wzrosły w porównaniu z IV kw. 2021 r. odpowiednio o 26,1 proc. w Warszawie, 31,4 proc. w 6 [największych regionalnych] miastach oraz 21,5 proc. w pozostałych miastach. Analizowany kwartał jest kolejnym, kiedy to obserwuje się przyspieszanie dynamiki średnich stawek najmu mieszkań – dynamika r/r powyżej 120 proc. jest obserwowana już od II kw. 2022 r. Tego rodzaju zmiany wyraźnie ujawniają wysoki poziom popytu w segmencie najmu, co znajduje odpowiedź po stronie podaży tego rodzaju mieszkań. Dodatkowo pojawiło się nowe źródło podaży mieszkań, które zostały przekierowane z segmentu sprzedaży. Ten fakt sprawił, iż zasoby mieszkań wynajmowanych w analizowanym okresie charakteryzują się względnie wyższym standardem i tym, że są to mieszkania nowe – wskazał bank centralny.
Stopa kapitalizacji inwestycji mieszkaniowych jest determinowana rocznym dochodem z wynajmu i ceną mieszkania za 1 m2 na rynku sprzedaży, zaznaczył NBP.
Poziom kapitalizacji inwestycji mieszkaniowych w IV kw. 2022 r. wzrósł, szczególnie w 7 największych miastach w Polsce. W Warszawie osiągnął on poziom 6,1 proc., w grupie 6 miast 6,7 proc., a w pozostałych analizowanych miastach 6,1 proc.
Oznacza to wzrosty w stosunku do odpowiedniego kwartału 2021 r. odpowiednio o 18,5 proc., 18,6 proc. i 8,7 proc. Bank centralny jednocześnie podkreśla, iż wartości te na koniec 2022 r. oznaczają wzrosty poziomu kapitalizacji w porównaniu z III kw. ub.r. o 7,4 proc. w Warszawie, o 12,2 proc. w grupie 6 miast i o 1,6 proc. w pozostałych miastach.
Więcej o nieruchomościach piszemy tutaj:
- Kredyt na 2%. Część kredytobiorców skorzysta na „Pierwszym mieszkaniu”
- Polski rynek nieruchomości ma się dobrze. Ale mieszkaniówka to wyjątek
- Masz mieszkanie lub dom? O tym obowiązku musisz pamiętać. Wszystko o świadectwie energetycznym [EXPLAINER]
- Myślisz o własnym mieszkaniu? Poznaj sztuczki patodeweloperów [RECENZJA]