Lokalizacja odgrywa kluczową rolę na rynku nieruchomości, ale w ostatnich trzech latach bliskość wschodniej granicy oznaczała słabszą dynamikę cen. Z danych GUS wynika, że najgorzej wypadły powiaty graniczące z obwodem królewieckim, gdzie ceny mieszkań wzrosły zaledwie o 16 proc. To mniej niż skumulowana inflacja i zdecydowanie poniżej średniej krajowej, która wyniosła 27 proc. Najlepiej poradziły sobie powiaty przygraniczne sąsiadujące z Czechami – tam wzrost cen w ciągu trzech lat sięgnął 43 proc.
Granice wschodnie pod presją
Umiarkowanie negatywnie na ceny wpływało też sąsiedztwo Ukrainy – tam wzrost wyniósł 27 proc. Dla porównania, w powiatach graniczących z Niemcami odnotowano wzrost o 38 proc., ze Słowacją o 32 proc., a z Białorusią także o 32 proc.
W przypadku granicy z Białorusią sytuacja zaczęła się pogarszać od połowy 2024 roku. W powiatach takich jak augustowski, siemiatycki czy hajnowski mediana cen zaczęła spadać po wprowadzeniu zakazu przebywania w pasie przygranicznym i nagłośnieniu incydentów na granicy.
Eksperci podkreślają, że nawet jeśli formalnie restrykcje obejmują niewielki obszar, to i tak wpływa to na decyzje turystów i inwestorów. Wystarczy spadek zainteresowania ze strony kupujących z większymi budżetami, aby w statystykach zaczęły dominować starsze i tańsze nieruchomości, a mediana cen szybko się obniżyła.
Od 2022 roku bliskość wschodniej granicy ogranicza wzrosty cen, ale jeszcze trzy lata wcześniej sytuacja wyglądała inaczej. W latach 2019-2021 najszybciej drożały właśnie tereny przy Białorusi i Rosji – niemal o połowę w trzy lata. Silne były także powiaty graniczące ze Słowacją, a słabsze dynamiki obserwowano przy Ukrainie, Czechach i Niemczech. Na Zachodzie ceny rosły wolniej, bo tam bazowo były wyższe.
Różnice między miastami a powiatami
Z analizy wyłączono miasta na prawach powiatu, gdzie ceny nieruchomości rosły szybciej niż w „Polsce powiatowej”. Większe ośrodki oferują lepszy rynek pracy, usługi i edukację. Dodatkowo we wschodnich miastach wzrosty cen mogły być wspierane napływem uchodźców i relokacją wojskowych, w tym NATO.
Nie wszystkie różnice wynikają z ryzyka geopolitycznego. Wschodnia Polska charakteryzuje się niższą gęstością zaludnienia, większą liczbą pustostanów i starszym zasobem mieszkaniowym. To naturalnie ogranicza tempo wzrostu cen.
Z kolei powiaty przygraniczne na południu i zachodzie zyskują na atrakcyjności turystycznej, rozwiniętej infrastrukturze rekreacyjnej i silniejszych powiązaniach transgranicznych. W efekcie te czynniki dodatkowo wzmacniają dynamikę wzrostów tych regionów.
– Z szacunków opartych o dane GUS wyłania się nam klarowny obraz – od 2022 roku bliskość wschodniej granicy to czynnik ograniczający wzrosty cen nieruchomości. Póki co możemy jedynie mówić o rynkowej „premii za ostrożność”, która uwzględniana jest przy wycenie nieruchomości na wschodzie – mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.