Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce się rozwija: w ciągu sześciu lat liczba mieszkań należących do funduszy inwestycyjnych może wzrosnąć w Polsce ponad trzy razy. Tymczasem są europejskie miasta, które otwarcie walczą z tą formą własności.
Kupowanie, a potem wynajmowanie nieruchomości nie przez osoby fizyczne, ale przez fundusze inwestycyjne – to zjawisko w Polsce dopiero się rozwija. Ale eksperci od rynku mieszkań wskazują, że rozwój idzie całkiem szybko. W ciągu kilku lat liczba lokali należących do funduszy może się potroić. I to co najmniej.
– Za 6 lat na rynku może być już nawet 90 tys. lokali należących do funduszy inwestycyjnych – szacuje Przemysław Chimczak-Bratkowski z ThinkCo i Fundacji Rynku Najmu. Z kolei Katarzyna Kuniewicz z obido i Otodom ocenia, że realizacja jedynie obecnie znanych planów funduszy spowoduje aż czterokrotny wzrost rynku najmu instytucjonalnego w Polsce. Więcej na ten temat pisaliśmy w tym tekście.
Rząd szykuje interwencję
W porównaniu z wielkością całego zasobu mieszkaniowego Polski to nadal niewiele. Ale wykupienie kilkudziesięciu tysięcy mieszkań może zrobić dużą różnicę na rynku pierwotnym.
Jak podawał pod koniec ubiegłego miesiąca GUS, w Polsce na koniec września 2022 roku w budowie pozostawało ok. 869 tys. mieszkań. Spada też liczba nowych pozwoleń na budowę. We wrześniu liczba wydanych pozwoleń była o prawie jedną piątą niższa, niż rok temu.
Wszystko ze względu na słaby popyt na rynku nieruchomości. Polacy wstrzymują się z kupowaniem mieszkań ze względu na niepewną sytuację gospodarczą, wysokie koszty kredytu i przede wszystkim – niską zdolnością kredytową. O którą nie muszą się martwić fundusze inwestycyjne.
Efekt dla rynku nieruchomości może być taki, że ceny mieszkań pozostaną wysokie albo jeszcze się zwiększą. Bo deweloperzy nie będą musieli iść na rękę prywatnym kupcom dokonującym pojedynczej transakcji, skoro będą choć częściowo mogli liczyć na popyt ze strony funduszy.
Chociaż więc rynek funduszy inwestycyjnych w Polsce na razie się rozwija, obecny rząd już rozważa interwencję.
– Prace prowadzone są przez resort rozwoju i technologii przez pana ministra Budę i one obejmują przede wszystkim właśnie ewentualne dodatkowe opłaty, w przypadku kiedy fundusz kupuje hurtem mieszkania. To de facto podnosi też cenę mieszkań dla zwykłych Polaków, dla polskich rodzin, które chcą kupić mieszkanie, więc takie rozwiązanie chcemy, żeby się wkrótce pojawiło – mówił ostatnio szef rządu Mateusz Morawiecki.
Na razie nie znamy szczegółów ani daty potencjalnego rozwiązania. Warto jednak przyjrzeć się, jak z kwestią obecności funduszy na rynku nieruchomości radzi sobie Europa.
Berlińczycy chcą wywłaszczyć fundusze
Jednym z argumentów wymienianych za wzmocnieniem obecności funduszy na rynku mieszkań jest instytucjonalizacja wynajmu. To miałoby pozwolić na lepszą kontrolę nad jakością wynajmowanych mieszkań, czy przestrzeganiem praw lokatora.
W tym kontekście często wymienia się Berlin, gdzie kultura najmu jest dużo mocniejsza, niż w Polsce. Mieszkania wynajmuje aż 85 proc. berlińczyków. Bardzo duża część tych lokali to własność prywatnych firm, w tym funduszy inwestycyjnych. Do tego w Berlinie formalnie obowiązuje limit wysokości dozwolonego czynszu i jego podwyżek.
Zasady te są często jednak łamane. A ze względu na skomplikowaną strukturę własności mieszkań, berlińczykom ciężko dochodzić swoich praw.
Dlatego w 2021 roku mieszkańcy Berlina masowo opowiedzieli się oni za wywłaszczeniem największych właścicieli mieszkań. Inicjatywę „Wywłaszczyć Deutsche Wohnen”, czyli wielką firmę zajmującą się nieruchomościami, poparło milion mieszkańców niemieckiej stolicy. Ponad 50 proc. zagłosowało też w referendum za prawem o przejęciu przez miasto mieszkań od firm, które posiadają na własność więcej niż 3 tysiące mieszkań w miescie. Według szacunków byłoby to 240 tys. nieruchomości, czyli nawet 11 proc. zasobu mieszkaniowego miasta.
Referendum nie jest prawnie wiążące. Jednak przy berlińskim ratuszu zawiązała się komisja ekspercka, w której skład wszedł przedstawiciel inicjatywy wywłaszczenia. Jak wskazują aktywiści, to efekt tego, że sama inicjatywa cieszy się większym poparciem, niż koalicja rządząca Berlinem. Administracja miasta nie może więc lekceważyć ich głosu ze względów politycznych.
Komisja ma zbadać legalność ewentualnego wywłaszczenia. Wyniki jej prac mają być znane dopiero w przyszłym roku, jak podaje stacja Euronews.
Kopenhaga przeciwko Blackstone
Z przejmowaniem nieruchomości przez fundusze inwestycyjne zmierzyła się niedawno także Dania. I odniosła spory sukces.
W skandynawskim państwie zaczął inwestować Blackstone, największy na świecie fundusz inwestycyjny specjalizujący się w wykupie nieruchomości. Przeprowadzane przez fundusz renowacje spotkały się jednak z dużą krytyką, zwłaszcza mieszkańców Kopenhagi. Narzekali oni m. in. na to, że remonty autorstwa Blackstone niszczą walory architektoniczne miasta. Do tego fundusz zaczął podwyższać czynsze.
W duńskiej stolicy zawiązała się więc inicjatywa przeciwko przejmowaniu kolejnych nieruchomości właśnie przez tę firmę. Działaczom udało się zdobyć na tyle szerokie poparcie, ze ich głos dotarł aż na szczebel rządowy.
W jednym z zebrań ruchu lokatorskiego uczestniczył chociażby członek Partii Socjaldemokratycznej Kaare Dybvad. Został on w 2019 roku ministrem mieszkalnictwa Danii, a sprzeciw wobec Blackstone dotarł do parlamentu, jak podaje „The Guardian”.
W lipcu 2020 roku parlamentowi Danii udało się uchwalić ustawę znaną tam obecnie jako „prawo anty-Blackstone”. Ustawa stanowi, że właściciele nieruchomości poddanych renowacji nie mogą podnosić lokatorom czynszu przez pięć lat po remoncie. To studzi zapędy firm inwestycyjnych by za bezcen kupować stare, zabytkowe nieruchomości tylko po to, by szybko je wyremontować i wynająć z dużym przebiciem.
Prawo dotyczy wszystkich właścicieli, funduszy emerytalnych i dużych inwestorów.
Dublin walczy z „mikroapartamentami”
Z kolei radni Dublina przegłosowali niedawno prawo ograniczające możliwości budownictwa specjalnie pod wynajem (build-to-rent). Uderzy to właśnie w firmy inwestycyjne, bo to one na potęgę wykupowały takie inwestycje. Jak szacuje irlandzki dziennik „The Independent”, tylko 10 firm i funduszy posiada aż 170 tysięcy lokali w tym 5-milionowym kraju.
Build-to-rent stało się w ostatnich czasach plagą Irlandii, a zwłaszcza Dublińczyków. Nieruchomości tego typu były budowane od razu z myślą o najmie instytucjonalnym – a więc też z myślą przede wszystkim o zysku, a nie komforcie lokatorów. Mieszkania w nieruchomościach build-to-rent były budowane jako mniejsze, z mniejszą dbałością o przestrzenie wspólne i ogólny standard budynku czy osiedla. Obniżały więc standardy mieszkaniowe w mieście, jak relacjonuje „The Dublin Inquirer”
Do tego wynajmowali je głównie młodzi ludzie jako tymczasową opcję, zanim będzie ich stać na większy dom lub na założenie rodziny. Zdaniem dublińskich radnych nie zapewniało to organicznego rozwoju miasta.
W nowym planie rozwoju Dublina obniżono więc maksymalny udział takich mieszkań w nowych inwestycjach budowlanych.
Nowo przegłosowany plan rozwoju Dublina to wciąż jednak projekt, który poddawany jest konsultacjom społecznym. Konsultacje te, wraz z możliwością zmiany prawa przez irlandzkie ministerstwo ds. mieszkalnictwa, mogą zmienić ostateczny kształt regulacji.
Więcej o rynku nieruchomości piszemy tutaj:
- Popyt na nieruchomości spada, na rynku kredytów zapaść. A mieszkania i tak drożeją
- Sprzedaż mieszkań w Polsce spada. Deweloperzy ograniczają inwestycje
- Co dziesiąte mieszkanie w Polsce stoi puste. Także w dużych miastach, gdzie o wynajem coraz trudniej
- Poziom ceny mieszkań w Warszawie daleko od bańki cenowej. Ale i tak skończyła się era flippera