Rynek mieszkaniowy jest tak wyprzedany, że nawet dostarczenie dużej liczby nowych mieszkań do sprzedaży nie spowoduje spadku cen – mówi w wywiadzie dla 300Gospodarki Mateusz Bonca, prezes firmy JLL zajmującej się doradztwem i pośrednictwem w inwestycjach na rynku nieruchomości.
Marek Chądzyński, 300Gospodarka: Może pan opisać jednym zdaniem rynek mieszkaniowy w Polsce w 2021 roku?
Mateusz Bonca: Mieliśmy największy w historii popyt na mieszkania, a poza tym doszło do pierwszych dużych transakcji z udziałem inwestorów instytucjonalnych, co pokazuje, że rynek dojrzewa i zyskuje na płynności.
Myślałem, że pan powie: „na rynku mieliśmy bańkę spekulacyjną”.
Ale my nie widzimy tej bańki. To, co widzimy, to silny fundamentalny popyt na nieruchomości mieszkaniowe i lukę w podaży. I nadal dość dużą różnicę w wielkości zasobów mieszkaniowych między Polską a rynkami bardziej rozwiniętymi.
Ale na rynkach rozwiniętych też była hossa na nieruchomościach.
To dlatego, że nieruchomości są uznawane niemal wszędzie za bezpieczny port dla kapitału w niepewnych czasach. I to zarówno przez inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych. Pod tym względem sytuacja w Polsce nie różniła się tak bardzo od tej w innych krajach. Zarówno u nas, jak i tam koszt pieniądza był bardzo niski, a w pewnym momencie szybko zaczęła rosnąć inflacja. Nastąpiła ucieczka w aktywa gwarantujące przynajmniej utrzymanie wartości kapitału.
Czyli ten szybki wzrost cen mieszkań z ubiegłego roku w Polsce nie był niczym szczególnym?
Z pewnością można powiedzieć, że Polska – w porównaniu do innych rynków europejskich – stała się dużym i dynamicznym rynkiem. Pozostajemy nadal trzecim co do wielkości w Europie pod względem liczby dostarczanych do sprzedaży nowych mieszkań. Co oznacza, że nadrabiamy pewien dług nieruchomościowy z poprzednich dekad.
Mówi pan o liczbie mieszkań oddanych do użytkowania, co ostatnio publikował GUS?
Tak, ale też o liczbie faktycznie sprzedanych mieszkań. W 2021 r. na sześciu największych rynkach sprzedało się 69 tys. lokali. W historii więcej było tylko w 2017 r. Do tego w samym 2021 r. do sprzedaży zostało wprowadzonych 58 tys. mieszkań – wprawdzie mniej niż w latach 2016-19, kiedy deweloperzy dostarczali 64-68 tys, ale nadal dużo nowego produktu.
To skąd ta luka w podaży, o której wspominał pan wcześniej?
Przy dostarczeniu nawet takiej liczby mieszkań było ich o wiele za mało, by zaspokoić popyt. Jest taki wskaźnik, który pokazuje, w jakim czasie bieżąca podaż mieszkań zostałaby skonsumowana przez aktualny popyt, gdyby na rynku nie pojawiły się nowe lokale. Zakłada się, że rynek jest stabilny, gdyby bieżącej podaży wystarczało na jakieś 4-5 kwartałów sprzedaży. W tej chwili ten współczynnik wynosi 2-2,5 kwartału. To oznacza, że gdyby na rynek nie trafiały kolejne mieszkania, obecna podaż znikłaby w pół roku.
I co z tego wynika?
Wynika z tego, że choć podaż stara się gonić popyt, to rynek jest w nierównowadze. Jeszcze tak nie było, żeby popyt tak szybko wyczerpywał podaż, jak się to dzieje obecnie.
Jakie są tego powody?
Głównie związane z barierami podażowymi. Mam tu na myśli dostęp do nowych gruntów pod budowę czy procesy administracyjne związane z inwestycjami. Pandemia też spowodowała w pewnym momencie wyhamowanie inwestycji. To wszystko się nawarstwiło w momencie rozpędzenia się popytu.
Skoro rynek jest w nierównowadze, to czy to nie powoduje jakichś zagrożeń dla kupujących? Na przykład ryzyka spadku cen?
Nie, mimo wszystko to nadal bezpieczny rynek. Zakładamy, że mimo utrzymującej się niepewności związanej z pandemią pozwoli przynajmniej na utrzymanie wartości aktywów, jeśli nie na jej wzrost, w ciągu kolejnych 3-5 lat.
Czy rządowe programy mieszkaniowe, jak budowa domu 70 metrów kwadratowych bez pozwolenia, czy mieszkanie bez wkładu własnego, coś mogą tu zmienić?
Zarówno poprzednie programy, jak i obecne wspierają przed wszystkim zakupy mieszkań na własność, przy pewnych ograniczeniach wartości mieszkań. To oznacza, że są skierowane tylko do pewnego segmentu rynku. To jest punktowa interwencja i raczej nie będzie miała decydującego wpływu na zwiększenie równowagi na rynku.
To, co pozytywnie może na tę równowagę wpływać to inwestycje instytucjonalne, czyli budowanie zasobu mieszkań na wynajem, ale na jasnych, przejrzystych warunkach. Takie, które gwarantują jakość tego produktu. Z jednej strony powinno to zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, z drugiej pozwoli dostarczać na rynek więcej produktu przez deweloperów współpracujących z funduszami inwestycyjnymi.
Jaka jest dziś rola inwestorów instytucjonalnych na rynku mieszkaniowym?
Na razie niewielka. Według badań Otodom i Polityki Insight obecnie zaledwie 4 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce to mieszkania na wynajem. Czyli mało w porównaniu do rynków rozwiniętych, gdzie w wynajmie jest 20 i więcej proc. lokali. Mieszkania na wynajem, w które inwestują inwestorzy instytucjonalni w Polsce to zaledwie ułamek i tak niewielkiego rynku najmu. Oceniałbym go na 0,2 proc. To oznacza, że popyt instytucjonalny nie ma obecnie wpływu na rynek, na ceny i dostępność mieszkań.
Mówił pan jednak, że doszło już do pierwszych dużych transakcji.
Tak, i poprzedni rok był pod tym względem rekordowy z wartością inwestycji rzędu 670 mln euro. To pokazuje, że na taki produkt jest popyt, ten instrument jest do uruchomienia w Polsce. Choć nadal nie mamy mechanizmu, który by pozwalał na przykład inwestować w fundusze budujące mieszkania na wynajem również krajowym inwestorom. Innymi słowy kapitał, który się pojawia, to kapitał zagraniczny.
Czy to jednak bezpieczne? Na innych rynkach trwa dyskusja o zbyt dużej roli funduszy, oskarża się je o podbijanie cen mieszkań i myśli o wprowadzeniu odgórnych ograniczeń.
My jednak jesteśmy w zupełnie innym miejscu, na początku drogi. Działają już co prawda pierwsze projekty, ale nadal ich udział w rynku jest niewielki. Do momentu, w którym udział instytucji wykazywałby potencjalne cechy przesycenia, jest jeszcze bardzo długi dystans. Żeby to zobrazować, powiem, że wzrost udziału w rynku o 1 punkt procentowy oznacza wybudowanie około 150 tys. mieszkań. Czyli bardzo dużo biorąc pod uwagę, ile mieszkań rocznie sprzedaje się w Polsce.
Ile fundusze zainwestują w polski rynek mieszkań na wynajem w tym roku?
Wierzę, że to będzie to co najmniej porównywalny, jeśli nie rekordowy rok. Projekty, które udało się wykonać przekonały zarówno deweloperów jak i fundusze, że polski rynek jest wystarczająco duży i chłonny, żeby taki produkt tu plasować. A kapitał międzynarodowy poszukuje ciekawych inwestycji w tej klasie aktywów nieruchomościowych. Nie ma zatem fundamentalnych powodów, dla których ten rynek miałby się nie rozwijać dalej.
Jaki jest wasz scenariusz dla rynku mieszkaniowego na ten rok?
Z pewnością nie martwiłbym się ryzykiem spadku cen. Wartość nieruchomości zostanie utrzymana, może nawet z tendencją wzrostową. Oczywiście polityka stóp procentowych będzie miała wpływ na to, jak się rynek będzie rozwijał. Jeśli interwencja będzie bardzo duża, jeśli stopy procentowe wzrosną, to może uderzyć w popyt. Ale stosunkowo jeszcze na razie niska podaż będzie podtrzymywała wartość rynku, bo duża część mieszkań została już wykupiona.
Wierzę też, że inwestycje instytucjonalne będą drugą, coraz silniejszą nogą rynku mieszkaniowego, że będzie to czas coraz bardziej odważnych inwestycji funduszy współpracujących z deweloperami.
Rzeczywiście, stopy procentowe rosną szybko, a prezes NBP Adam Glapiński zapowiada, że wzrosną bardziej niż tego dziś oczekuje rynek. Czy to jednak nie uderzy w popyt tak bardzo, że ceny mieszkań spadną?
Rzeczywiście, wyższe stopy procentowe będą wpływały na zdolność kredytową i przez to również mogą ograniczać zakup nieruchomości. Ale z drugiej strony mniejsza podaż będzie to równoważyć. Mamy w tej chwili sytuację, w której mieszkania zostały wykupione, a deweloperzy dostarczają nowe wolniej.
Zmniejszenie popytu przez polityką monetarną powinno w najgorszym razie równoważyć rynek, a nie prowadzić do spadku wartości nieruchomości. Nie zapominajmy też o wzroście cen materiałów budowlanych czy robocizny. Zarówno koszt pracy, jak i materiałów wspiera „od dołu” ceny mieszkań. Mówiąc inaczej sprawia, że one nie spadną.
Jednak dane GUS pokazują , że liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w ubiegłym roku, również jest największa od wielu lat. To by oznaczało, że podaż mieszkań też powinna rosnąć.
Jedna rzecz to uruchomienie budowy, druga to wprowadzenie mieszkania do sprzedaży. Rynek jest tak wyprzedany, że nawet zwiększenie oferty w ciągu kolejnych kilkunastu miesięcy nie spowoduje zmiany dynamiki cen, tylko będzie stopniowo stabilizowało rynek. Możemy oczekiwać nowej równowagi na rynku przy niższym poziomie podaży i popytu.
Czytaj więcej o cenach mieszkań w Polsce:
- Budujemy najwięcej mieszkań od 16 lat. Jak to wpłynie na ceny?
- Hossa na rynku mieszkaniowym się kończy? „Wzrosty cen już się nie powtórzą”
- Mieszkanie bez wkładu własnego. Ta mapa pokazuje, jaka może być dostępność programu
- Mieszkania jeszcze podrożeją, ale koniec hossy blisko. PKO BP prognozuje, gdzie ceny mogą spaść
- Ceny mieszkań mogą wzrosnąć w 2022 r. o kolejne 5-10% – prognozuje firma HRE Think Tank