Bezpieczny kredyt 2 proc. to jest projekt osierocony – nie odpowiada na obecne potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Ani nie stawia wymogów, ani nie oferuje zachęt za stosowanie niskoenergetycznych technologii – mówi w wywiadzie Wojciech Mazurkiewicz, prezes firmy budowlanej Energiale Home.
Katarzyna Mokrzycka, 300Gospodarka: Ile domów buduje się rocznie w Polsce?
Wojciech Mazurkiewicz, Energiale: Do ubiegłego roku, czyli do wybuchu wojny, kryzysu energetycznego i powrotu inflacji w Polsce powstawało rocznie mniej więcej sto tysięcy domów jednorodzinnych. Spodziewam się, że załamanie na rynku nieruchomości sprawi, że w tym roku tych domów zostanie oddanych zdecydowanie mniej.
Czytaj także: Nowe opłaty dla właścicieli domów. Wszystko, co trzeba wiedzieć o świadectwie energetycznym [EXPLAINER]
Rząd przyjął projekt ustawy o pomocy państwa w zakupie pierwszego mieszkania, co może pobudzić także rynek nieruchomości. Jednym z jego głównych elementów ma być dopłata państwa i tani kredyt 2 proc. Czy taki masowy program, skierowany do młodych ludzi, którzy może bardziej niż pokolenie ich rodziców przejmują się klimatem i przyszłością planety, ma szansę dokonać radykalnej zmiany poprawy efektywności energetycznej w polskim budownictwie mieszkaniowym i transformacji na odnawialne źródła energii w tych budynkach?
Nie dokona się żadna wiekopomna zmiana. A w każdym razie nie dzięki temu programowi.
Projekt bezpieczny kredyt 2 proc. to jest projekt osierocony. Nazywam go tak, bo nie odpowiada on na obecne potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Dziś równolegle z budową domu bezwzględnie należy budować nowoczesną infrastrukturę energetyczno-termiczną. Jaki to problem wyposażyć dzisiaj dom w fotowoltaikę, pompę ciepła czy bufor ciepła, by mieć własne prąd i ciepło do dyspozycji – czy to dla domu jednorodzinnego, czy dla osiedla. Ale to oznacza, że całą inwestycję trzeba nie tylko wcześniej zaplanować w ten sposób, ale też uwzględnić to w budżecie, w finansowaniu. A program z kredytem 2 proc. nie bierze tego aspektu w ogóle pod uwagę. Ani nie stawia wymogów, ani nie oferuje zachęt za stosowanie niskoenergetycznych czy zeroemisyjnych technologii.
O takich rozwiązaniach w konkurencyjnym wobec rządowego projekcie kredytu 0 proc. wspomina opozycja. Jest mowa o stosowaniu odnawialnych źródeł energii zamiast paliw kopalnych, ale szczegółów nie znamy.
Dom energooszczędny kojarzy się z dużym wydatkiem. A biorąc pod uwagę, że program „Pierwsze mieszkanie” ma rozwiązywać palący problem braku dostępu do mieszkań dla młodych ludzi, zakładam, że rząd skupia się teraz na tym, żeby było jak najtaniej. Co powinno się pojawić w modelu finansowania budowy albo zakupu domu czy mieszkania, aby to zwiększało zainteresowanie stosowaniem droższych być może technologii, ale za to bardziej ekonomicznych w eksploatacji?
Nawet ministerstwo finansów ma wątpliwości czy program „Pierwsze mieszkanie” nie podniesie jeszcze bardziej cen za metr kwadratowy mieszkań, więc taniej może nie być.
Chciałbym jednak przede wszystkim obalić mit, że budownictwo energooszczędne jest droższe od budownictwa klasycznego. Trzeba po prostu wiedzieć jak to robić i jak liczyć. Budowa klasycznego domu to średnio 600-700 tys. zł. Komponent termiczny w skali takiej inwestycji to około 100 tysięcy zł, bo tyle mniej więcej kosztuje fotowoltaika, pompa ciepła czy bufor ciepła, ewentualnie magazyny energii. Zgoda, nakłady inwestycyjne są na dosyć wysokim poziomie, ale zwracają się błyskawicznie, a później zaczynają wręcz na siebie zarabiać, generując śmiesznie niskie koszty eksploatacyjne.
W klasycznym domu, który musimy ogrzewać na przykład miałem węglowym, olejem opałowym, czy pelletem mamy z pewnością niższy CAPEX, czyli nakłady inwestycyjne, ale jednocześnie bardzo wysoki OPEX, czyli comiesięczne koszty eksploatacyjne – na poziomie nawet 3 tys. zł. W domu energooszczędnym jest dokładnie odwrotnie. Zwrot z inwestycji w system energetyczno-termiczny następuje w 4-5 lat. Miesięczne opłaty za ciepło i prąd w takim domu to 200-250 zł.
Niestety, nadal mało kto to rozumie. Większość decydentów i inwestorów indywidualnych wciąż nie myśli w takich kategoriach. Najlepiej, paradoksalnie, rozumieją to ci, którzy zderzyli się już z kosztami utrzymania i ogrzania domu. Większość naszych klientów to ludzie, którzy budują drugi dom – ten pierwszy okazał się drogi w utrzymaniu więc teraz inwestują w przyszłe niskie koszty.
Ludziom potrzebna jest rzetelna informacja – z programu wsparcia, albo może z banku, który udziela kredytu, i któremu też powinno zależeć na wspieraniu zielonych rozwiązań, bo sam ma własne zobowiązania w ramach zeroemisyjnych polityk.
W kwietniu wchodzą w życie nowe przepisy obligujące do posiadania świadectw energetycznych właścicieli wszystkich, także starych domów i mieszkań. Co zmieni ta nowa regulacja?
Dla mnie dzisiaj jest to tylko przepis, który trzeba implementować, dlatego że tak wynika ze strategicznych planów Unii Europejskiej. Bo co może zmienić posiadanie świadectwa, jeśli za tym nie idą pieniądze na poprawę energetyczności budynków, dla których te świadectwa wystawiono? Domy, które są w najgorszym stanie technicznym, należą bardzo często do ludzi, których sytuacja ekonomiczna jest najgorsza. Ci ludzie nie dysponują budżetem, żeby poprawić efektywność swoich budynków.
Od 2009 roku obowiązują przepisy, które nakazują posiadanie takich świadectw dla nowych domów. Co się realnie zmieniło w budownictwie mieszkaniowym w 14 lat działania tych rozwiązań?
Pewnie zmieniło się dużo, ale nie tyle, ile powinno się zmienić. Jakość, zamiast się poprawiać, raczej spadła. Buduje się w sposób najbardziej prosty i najbardziej tani, stosując najtańsze elementy konstrukcyjne. Trochę więcej wełny idzie na ocieplenie stropu, stolarka okienna dwuszybowa została zastąpiona stolarką trzyszybową. Później te najprostsze i wcale nie efektywne technologie próbuje się poprawiać głównie styropianem.
Styropian to jest w Polsce ogólnie obowiązujące i bezkrytycznie zatwierdzone panaceum na brak prawdziwej efektywności energetycznej.
Patrząc na cały rynek mieszkaniowy, tylko 5 proc. potencjalnych klientów myśli o tym, żeby zbudować najbardziej efektywny energetycznie dom drewniany. Reszta chce domy w klasycznej starej technologii. Tylko 5 proc. myśli więc do przodu i myśli w kategoriach efektywności. Reszta oczekuje produktu jak najtańszego, bez kalkulacji, ile będzie ich ten dom kosztować później.
Efektywność energetyczna jako temat w budownictwie pojawiła się tak naprawdę dopiero rok temu, gdy w skutek wojny eksplodowały ceny energii, nośników energii i ciepła.
Drewniane domy są bardziej efektywne energetycznie?
Są w sposób naturalny łatwiejsze w ogrzaniu i konsumują mniej ciepła w stosunku do domów w klasycznej technologii.
Niestety w Polsce większość budynków z drewna to bardziej green washing niż inwestycja w energooszczędność, bo powszechnie stosowana jest płyta OSB, a OSB to jest gangrena, rak, który toczy budownictwo jednorodzinne w Polsce. My tego nie używamy. Na każdym etapie budowy staramy się stosować materiały otwarte dyfuzyjnie – budujemy dom, który oddycha, bo dom, tak jak człowiek, musi oddychać. Konstrukcja oparta jest głównie o drewno. Niestety nie polskie, ale skandynawskie, bo jest ono znacznie lepszej jakości. Świerk skandynawski na elewacje kupujemy zaś z Estonii.
Ale ja od lat powtarzam, że sam dom to za mało. Dom powinien stanowić element pewnego ekosystemu – całej infrastruktury energetycznej i termicznej, im bardziej samowystarczalnej, tym lepiej. Ważne jest źródło ciepła – w Polsce jest ogromny popyt na pompy ciepła, a wcale nie wszędzie trzeba je montować. Domy, szczególnie te w podmiejskich okolicach, domy rekreacyjne w znacznej odległości od skupisk ludzkich, mogą być opalane kotłami zgazowującymi drewno, bo to sposób najtańszy i najbardziej efektywny. Bardzo ważny jest system rekuperacji, który zawraca część ogrzanego już powietrza do ponownego wykorzystania. I to jest najbardziej efektywny dom, jaki możemy sobie wyobrazić.
Rok temu, tuż przed wybuchem wojny, wygraliśmy konkurs Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i Ministerstwa Technologii i Rozwoju na projekt koncepcyjny domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 m kw., czyli bez pozwolenia. Namawialiśmy ministerstwo, żeby spojrzeli na ten projekt szerzej, zobaczyli potencjał nie tylko budowy małych domów, ale też furtkę do systemowej zmiany budownictwa mieszkaniowego w kraju.
Rok temu jeszcze nie było takiego totalnego kryzysu na rynku energii i ciepła – ceny eksplodowały latem i jesienią 2022 – ale my już w lutym mówiliśmy, że energia elektryczna będzie jednostką monetarną przyszłości, a dostęp do energii taniej, głównie pochodzącej z OZE, będzie determinował pozycję jednostki, społeczeństw, państw i całych regionów. I tak się dokładnie stało. Ludzie odpowiedzialni za tamten konkurs podeszli do tematu z wielkim entuzjazmem, po czym przez rok nie zostały podjęte żadne działania. Szkoda, że nie wykorzystaliśmy, jako kraj, tego czasu na choćby pilotażowe wdrożenie przełomowych pomysłów.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter!
A czy projekt, który wygrał, można przynajmniej pobrać dziś za darmo?
Taki był plan, ale ostatecznie ministerstwo nie umieściło naszego domu w projektach do darmowego wykorzystania. Tam boją się tego, co nowe.
Czy kryzys energetyczny, o którym pan wspomniał przed chwilą, nie jest jednak dla was właśnie najlepszym momentem, żeby zacząć na dużą skalę inwestować energooszczędnie?
Przed wybuchem wojny byliśmy gotowi z projektem budowy pierwszego tzw. osiedla energetycznego w Borach Tucholskich: 30-50 domów, las, jeziora, blisko trasy do Trójmiasta i do Warszawy. Pomysł opierał się na koncepcji Positive Energy District, która zakłada, że dany obszar – dzielnica, miasto itp. – produkuje co najmniej tyle energii, ile zużywa.
Tak więc koncepcja takich samowystarczalnych mikrorynków jest już gotowa w naszych głowach i komputerach. Poza ideą potrzebujemy jednak rzetelnego finansowania i na ten moment go nie ma. Inwestor wycofał się. Wysoka inflacja, wysokie stopy procentowe i ograniczony dostęp do taniego pieniądza kompletnie wysadziły rynek nieruchomości.
Jakiego rzędu to inwestycja?
Wówczas koszty określiliśmy na 30 mln zł. Jest kilku grubszych graczy na tym rynku w Polsce, ale oni na razie zamrozili wszystkie tego typu inwestycje. Być może odblokuje je ten kredyt 2 proc., zobaczymy.
Na razie wszyscy się oglądają jeden na drugiego, nie ma szybkich decyzji inwestycyjnych, ale jestem pewien, że to tylko kwestia czasu, aż ludzie sami masowo zaczną szukać domów, do których nie trzeba zwozić węgla, rąbać drew i zastanawiać się czy ceny gazu znowu wzrosną.
Polecamy także:
- Wojna nie przyspieszyła transformacji energetycznej [WYWIAD]
- Rekord sprzedaży ciepła w Europie. W Polsce dwukrotny wzrost
- Budowa OZE przez gminy. „PPP sprawdzi się lepiej niż działanie po omacku lokalnych władz” [WYWIAD]
- W mieszkaniu na wynajem ważne jest ogrzewanie
- Nowe opłaty dla właścicieli domów. Wszystko, co trzeba wiedzieć o świadectwie energetycznym [EXPLAINER]