Nie ma powodów, by rajd cen na rynku mieszkaniowym miał się skończyć. Wzrost płac i tani kredyt będą napędzać popyt.
Ceny mieszkań szybko rosną. Według danych NBP od końca marca do końca czerwca metr kwadratowy podrożał w siedmiu największych miastach o 5,2 proc. w porównaniu z I kwartałem tego roku. W tym samym czasie średnia płaca w gospodarce narodowej spadła nawet o 3,1 proc.
Gdy cena metra rośnie szybciej niż średnia płaca oznacza to, że dostępność własnego „M” maleje. W II kwartale tego roku mieliśmy już do czynienia z taką właśnie sytuacją.
Zakup mieszkania w dużym mieście wciąż się opłaca: można uciec przed inflacją i jeszcze zarobić
Płace powinny rosnąć
Ale Bartosz Turek, analityk firmy HRE Investments, mówi, że gdyby przeanalizować wzajemne relacje między cenami mieszkań i płacami, to ich uśredniony wzrost byłby mniej więcej taki sam.
„Na tle takich rynków, jak niemiecki, gdzie mieszkania drożały niemal trzykrotnie szybciej, niż rosły płace, czy słowacki, gdzie ten wzrost był pięciokrotnie większy, my wypadamy jeszcze nieźle” – mówi Bartosz Turek.
Gdyby płace przestały nadążać za cenami mogłoby to ograniczyć popyt. Przez co tempo wzrostu cen zapewne też zaczęłoby hamować po pewnym czasie.
W Polsce nie zanosi się, żeby płace przestały rosnąć. Kluczowa jest sytuacja na rynku pracy. Ta, mimo pandemii, nie jest zła, z niskim bezrobociem i rosnącym zatrudnieniem w sektorze przedsiębiorstw.
Popyt na pracę też jest wysoki, w I kwartale liczba wolnych etatów przekraczała 110 tys. Było to nie tylko więcej, niż w IV kwartale 2020 r., kiedy gospodarka zmagała się ze skutkami drugiej fali Covid-19, ale też wyraźnie ponad to, co było w I kwartale 2020 r., jeszcze przed pandemią – liczba wakatów była większa o 33,7 tys., tj. o 44,1 proc.
Z najnowszych badań Narodowego Banku Polskiego wynika, że w II kwartale popyt na pracowników jeszcze się zwiększył, bo odsetek przedsiębiorstw deklarujących, że mają wolne miejsca pracy wzrósł do poziomu 45,3 proc. z 40,5 proc. kwartał wcześniej. Najmocniej w usługach i transporcie.
Co nie powinno dziwić, to zapewne efekt zniesienia lockdownu w maju i zwiększenia społecznej mobilności, co zbiegło się z sezonowym wzrostem zapotrzebowania na nowych pracowników w niektórych branżach, np. w gastronomii.
Zresztą dane zbierane przez NBP wprost wskazują na rosnącą presję płacową w firmach. Nie jest ona może jeszcze tak duża, jak przed pandemią, ale większa niż na początku roku.
Już około 63 proc. pytanych przedsiębiorców mówi o takiej presji (w I kwartale było to 60 proc.). Niemal jedna piąta sygnalizuje, że żądania podwyżek się nasilają.
Tani kredyt jak paliwo
Kolejny czynnik, który będzie decydował o tempie wzrostu cen mieszkań to wysokość stóp procentowych. Dziś są one rekordowo niskie, co ma przynajmniej dwa skutki.
Pierwszy: trudno znaleźć alternatywne bezpieczne metody lokowania kapitału, które by zabezpieczały przed wysoką inflacją. W lipcu ceny wzrosły średnio o 5 proc. rok do roku, a przeciętnie oprocentowanie krótkiej lokaty (do trzech miesięczny) to około 0,3 proc.
„Obligacje skarbowe też nie zapewniają ochrony przed inflacją i na tym tle nieruchomości stają się atrakcyjne. W długim terminie chronią przed wzrostem cen i jeszcze dają zarobić na wynajmie. Dlatego zakładam, że wysoki popyt inwestycyjny na mieszkania się utrzyma” – zwraca uwagę Bartosz Turek.
Drugi skutek niskich stóp to historycznie tani kredyt mieszkaniowy. Przeciętne oprocentowanie takiego kredytu to według danych NBP 2,9 proc. rocznie. Skutek jest taki, że banki udzielają ich rekordowo dużo. W czerwcu pożyczyły 7,6 mld zł.
Jednak podtrzymywanie niskich stóp nie będzie wieczne. Być może już w tym roku bank centralny rozpocznie tzw. proces normalizacji polityki pieniężnej. Czyli zacznie podnosić stopy w odpowiedzi na wysoką inflację, znacznie przekraczającą cel inflacyjny.
To może w pierwszej kolejności wpłynąć na zainteresowanie kredytami, tym bardziej, że właśnie zaczęła działać nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S to zestaw zaleceń nadzoru, które mówią, jakimi kryteriami powinny kierować się banki pożyczając pieniądze klientom.
Nowość to ustalenie, że zdolność kredytowa w przypadku hipotek ma być liczona tak, jakby kredyt był udzielany na maksymalnie 25 lat. To ogranicza możliwość zwiększania kwoty takiego kredytu przez wydłużanie okresu jego trwania.
Z drugiej jednak strony nawet jeśli podwyżka stóp opóźniłaby run na kredyty to raczej na krótko. Przed nami wdrożenie programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który zakłada sfinansowanie takiego wkładu dla małżeństw. Będzie to mocny stymulant rynku kredytowego, choć do końca jeszcze nie wiadomo, kiedy miałby on zadziałać. Projektu ustawy jeszcze nie ma.
Podaż pędzi, ale nie nadąża
W ślad za rosnącym popytem wyraźnie rośnie podaż. Według danych GUS w pierwszej połowie roku rozpoczęto budowę 144,6 tys. mieszkań i domów. To wyniki niemal o połowę większy niż rok wcześniej.
Oczywiście tak duży wzrost można tłumaczyć pandemią i efektem niskiej bazy z poprzedniego roku – tyle, że ubiegły rok był bardzo dobry pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Było ich niemal 221 tys., co jest wynikiem nienotowanym od końca lat 70. poprzedniego wieku.
Polska z najwyższa liczbą mieszkań oddanych do użytku w 2020 roku w Europie na 1000 mieszkańców – 5,79 mieszkania / 1000 mieszkańców i jednocześnie na trzecim miejscu pod względem łącznej liczby nowo wybudowanych mieszkań (po Francji i Niemczech). pic.twitter.com/yelbIdmojP
— Tomasz Narkun (@NarkunTomasz) August 7, 2021
Inwestorzy nie zwalniają tempa, przez pierwsze półrocze uzyskali 171,5 tys. pozwoleń na budowę nowych mieszkań i domów, co zapewne wpłynie na zwiększenie podaży w ciągu kolejnych dwóch lat. Deweloperzy i firmy budowlane próbują wykorzystać trwający mieszkaniowy, jak tylko się da.
Ale szanse, by obraz rynku mieszkań w Polsce szybko się zmienił są jednak ograniczone.
Polska nadal należy do krajów ze strukturalnym niedoborem mieszkań. Według danych z raportu Property Index 2021 firmy Deloitte jesteśmy na szarym końcu w zestawieniu 16 europejskich krajów z wynikiem nieco ponad 323 mieszkania na 1000 mieszkańców. Dla porównania w Portugalii, która jest na pierwszym miejscu wskaźnik ten wynosi 582 mieszkania.