Ceny mieszkań na koniec 2022 roku będą wyższe, niż w 2021 i to mimo tego, że liczba transakcji zawieranych na rynku mieszkaniowym w Polsce spadła w ostatnich tygodniach. Spadek dotyczy zarówno mieszkań nowych, jak i tych z rynku wtórnego. Wątpliwości co do tego, czy obecnie jest najlepszy czas na dokonanie transakcji, mają też obie strony rynku.
Chęć do sprzedawania mieszkań spadła w ostatnich tygodniach i to zarówno po stronie indywidualnych właścicieli, jak i po stronie deweloperów. Do tego mniej jest także kupujących – ze względu na zmiany związane z kredytami hipotecznymi, w ogóle mniej Polaków jest w stanie pozwolić sobie na kupno mieszkania.
Efektem tego zawieszenia, utrzymującego się na rynku, jest kumulacja popytu. I dlatego pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce nie spadną w porównaniu z poprzednim rokiem – zamiast tego, będą o od 7 proc. do 12 proc. wyższe niż pod koniec 2021 roku, pomimo spadku liczby zawieranych transakcji. Bo Polacy nadal chcą kupować mieszkania – ale czekają na lepsze warunki, by zdecydować się na zakup – podaje HRE Think Tank należący do grupy HRE Investments, zajmującej się inwestycjami w nieruchomości.
HRE Tkink Tank opublikował właśnie raport na temat indeksu koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022 roku.
Indeks koniunktury w Polsce w I kwartale 2022 roku wyniósł, na skali wartości od 0,00 do 1,00, aż 0,769. To więcej, niż w ostatnim kwartale 2021 roku i najwięcej od kilkunastu lat. Od trzeciego kwartału 2017 roku zresztą, według wyliczeń HRE, jest trend wzrostowy, jeśli chodzi o koniunkturę na rynku nieruchomości
Jak wskazuje HRE, wskaźnik na poziomie 0,769 oznacza, że sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce jest ogólnie dobra. Rynek nie jest ani za bardzo w stagnacji, ani nie jest przegrzany.
Wyliczenia tego indeksu uwzględniają 25 wskaźników z czterech sektorów: cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych, sytuacji w budownictwie i w sektorze bankowym.
Ceny mieszkań a kumulacja popytu
Ważnym zjawiskiem, które obserwują analitycy think tanku, jest natomiast spadek liczby transakcji – który ich zdaniem nie świadczy bynajmniej o zmniejszonym popycie na nieruchomości.
Potencjalni kupcy wstrzymują się raczej z podjęciem decyzji z powodu wzrostu stóp procentowych, które zwiększają koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Do tego Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła oceniać bakom zdolność kredytową surowiej, niż do tej pory.
Ale z wystawianiem na sprzedaż wstrzymują się także ich posiadacze. Tutaj sytuacja jest nieco odmienna w zależności od tego, czy mowa o rynku wtórnym, czy pierwotnym. Jednak podstawowy czynnik jest ten sam: rosnąca inflacja.
Wzrost cen w gospodarce, któremu nie dorównuje wzrost oprocentowania lokat i depozytów ani rentowności innych inwestycji, nadal sprawia, że posiadanie nieruchomości wydaje się na polskim rynku najlepszą formą lokaty kapitału. Prywatni właściciele mieszkań nie chcą ich sprzedawać teraz, bo spodziewają się, że w przyszłości nadal z łatwością znajdą kupca, ale będą mogli uzyskać lepszą cenę. A obecnie dodatkowo nie mieliby w co zainwestować gotówki tak, by nie straciła ona znacząco na wartości.
Z kolei deweloperzy obawiają się spadku marż. W ostatnich latach i miesiącach, z powodu wywołanych pandemią szoków podażowych na rynku stali czy wzrostu cen energii i odpływu pracowników budowlanki spowodowanych rosyjską inwazją na Ukrainę, koszty budowy są bardzo wysokie.
Jednocześnie, ze względu na osłabienie się zdolności kredytowej Polaków, deweloperzy nie mogą oczekiwać sprzedaży tak wielu i tak dużych nieruchomości jak do tej pory. Jeśli już bowiem kupujemy mieszkania, to raczej na cele własne, a nie inwestycyjne, a do tego musimy wybierać lokale mniejsze i w tańszych lokalizacjach – wskazywał podczas prezentacji raportu Michał Cebula, prezes HRE Think Tank.
To wszystko owocuje mniejszą liczbą transakcji na rynku. Ale nie oznacza to wcale, że zmniejsza się popyt.
– W tego typu nienormalnych czasach potrzeby kupujących zaczynają się akumulować – ci, którzy w standardowych warunkach kupowaliby dziś mieszkania nie chcą lub nie mogą tego zrobić, a ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone – podają analitycy HRE.
Czytaj też: Mieszkania nie będą tańsze? „Luka na rynku mogła się co najmniej podwoić”
W efekcie rośnie popyt potencjalny – który wcześniej czy później zacznie się realizować. A to wiadomości dobre raczej dla firm i osób, które mieszkania będą chciały sprzedać, a nie nabywców:
– W ostatnich latach ze starcia racji kupujących i sprzedających zwycięsko wychodzili ci drudzy. Wynika to z silnych fundamentów rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim składa się na nie trwający od lat wzrost dochodów niemal dorównujący wzrostom cen mieszkań oraz ogromna luka mieszkaniowa, która w ostatnich miesiącach ponownie skokowo się powiększyła ze względu na masowy napływ migrantów – mówi Michał Cebula.
W rezultacie, w ocenie HRE Think Tank pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce będą o od 7 proc. do 12 proc. wyższe niż pod koniec 2021 roku.
Polecamy także:
- Ceny mieszkań wreszcie spadną – przewiduje największy polski bank
- Mieszkania do wynajęcia ciągną w górę rynek nieruchomości. Ale koniunktura na nim i tak stygnie
- Załamanie rynku kredytów mieszkaniowych. „Maj był bardzo zły, a nawet katastrofalny”
- Wakacje kredytowe lada dzień. Wszystko, co trzeba wiedzieć o wsparciu dla kredytobiorców