Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spada kolejny miesiąc z rzędu. Tym razem o prawie jedną czwartą w porównaniu z poprzednim rokiem. To oznacza mniejszą podaż nowych lokali w kolejnych miesiącach, ale już teraz rynek boryka się z dużym spadkiem popytu na lokale wybudowane wcześniej.
Według opublikowanych właśnie danych GUS w maju rozpoczęto budowę dokładnie 22 226 mieszkań. To o 23 procent mniej, niż rok wcześniej.
Duże spadki zanotowali zwłaszcza deweloperzy, którzy nadają ton krajowym inwestycjom mieszkaniowych. W ich przypadku spadek wyniósł 25,3 proc. rok do roku.
To zresztą nie pierwszy miesiąc, w którym liczba nowo budowanych mieszkań spada. Od początku tego roku tylko w lutym była ona większa, niż w poprzednim roku. Zestawienie danych dot. rozpoczętych budów przestawia poniższy wykres:
Mniejszy popyt, mniej budów
Z danych GUS można wysnuć co najmniej dwa wnioski. Pierwszy jest taki, że rynek spada naprawdę z wysokiego konia. Rok 2021 był wyjątkowy, zarówno pod względem rozpoczętych budów, jak i liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Jeśli porównać liczbę rozpoczętych budów w maju do wyników za poprzednie lata, to już nie jest ona tak niska.
Drugi wniosek: rynek (a szczególnie deweloperzy) próbuje dopasować się do aktualnych tendencji. A te nie są dla niego dobre, bo spada popyt na nowe mieszkania na rynku pierwotnym. Z danych publikowanych ostatnio przez Otodom i obido wynika, ze z jednej strony liczba mieszkań na sprzedaż wystawionych przez deweloperów w pięciu największych polskich miastach była w maju o jedną piątą większa niż rok wcześniej. Ale z drugiej, chętnych na zakup tych mieszkań jest znacznie mniej. Liczba sprzedanych lokali w maju była o 23 proc. mniejsza, niż rok wcześniej.
Czytaj też: Mieszkań na sprzedaż przybywa, ale chętnych jest coraz mniej. Cena metra powinna spaść, jednak jest jedno „ale”
Widząc spadek popytu, deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Bo mogą zakładać, że budowanie nowych mieszkań przy dużych kosztach inwestycji nie będzie się opłacać. Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, zwraca uwagę że wzrost cen produkcji budowlano-montażowej pobił w maju rekord, co oznacza, że koszty budów są obecnie bardzo wysokie.
⚠️Ceny produkcji budowlano-montażowej GUS pobiły w maju rekord (+12,2% r/r). Firmy nigdy nie podnosiły cen robót w takim tempie jak w 2022. Czekam na wyniki w cze-lip, bo ceny materiałów zaczynają spadać (mniejszy popyt+zanik spekulacji/efektu paniki)#ceny #inflacja #budownictwo pic.twitter.com/utU89O3RGF
— Damian Kaźmierczak (@DamKazmierczak) June 22, 2022
Czy ceny mieszkań spadną
Sęk w tym, że obecny spadek liczby nowo budowanych mieszkań przełoży się na mniejszą podaż na rynku pierwotnym, ale dopiero za jakiś czas. Najpierw rynek będzie musiał wchłonąć lokale, które trafiają na niego z poprzedniego cyklu inwestycyjnego, czyli te, których budowę rozpoczęto nawet rok temu.
Według danych GUS liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła w maju 17 581 i była o 11,5 proc. wyższa, niż rok wcześniej.
Tymczasem wyhamowanie popytu następuje już teraz. I nic nie wskazuje na to, by miało się to szybko zmienić. Stoi za tym nie tylko utrzymujący się wysoki poziom cen metra kwadratowego, ale też wzrost oprocentowania rat kredytów i spadek zdolności kredytowej potencjalnych kupujących.
To, jak ukształtują się ceny, będzie więc wynikiem splotu tych wszystkich okolicznością. Sądząc po załamaniu rynku kredytów mieszkaniowych, popyt szybko się nie odbuduje. Ale bieżąca podaż może być jeszcze relatywnie wysoka ze względu na duże tempo inwestycji mieszkaniowych z poprzednich dwóch lat.