W trzecim kwartale rynek najmu okazał się być stabilny. Wrześniowy wysyp ofert dla studentów obniżył ceny tylko w niewielkim stopniu. Jednocześnie to minimalna zmiana w porównaniu z tym, co co dzieje się w ostatnim czasie z cenami mieszkań.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że we wrześniu, w porównaniu z sierpniem, ceny najmu spadły o 1 proc. Przyczynił się do tego wysyp ofert kierowanych do studentów. Liczba aktywnych ogłoszeń w 17 badanych miastach wyniosła we wrześniu aż 76 tys. Oznacza to, że w ciągu zaledwie dwóch miesięcy przybyło ponad 10 tys. ogłoszeń.
Koszty najmu wzrosły niewiele także w ujęciu rocznym – o 2,5 proc.
Ceny najmu znów spadają
Po trzech miesiącach wzrostów stawki w ogłoszeniach spadły. We wrześniu były o 1,06 proc. niższe niż w sierpniu. Największe spadki zaobserwowano w Sosnowcu (6,3 proc.), Gdyni (5.9 proc.), Katowicach (3,7 proc.) i Gdańsku (3,1 proc.).
Tylko w 4 z 17 badanych miast stawki były wyższe niż w sierpniu. Były to Radom (7,9 proc.), Rzeszów (2,4 proc.), Częstochowa (1,4 proc.) oraz Bydgoszcz (0,5 proc.).
Czytaj także: Mieszkania coraz bardziej poza zasięgiem. Ceny znów rosną szybciej od dochodów
Wspomniane wzrosty nie dotyczą wszystkich segmentów rynku. Nieznacznie drożeje najem małych mieszkań, czyli o powierzchni do 35 m kw. W trzecim kwartale koszt najmu takich lokali wzrósł o 2,5 proc. w porównaniu z I kw. 2023 r. i o 1,7 proc. od III kw. 2022 r.
Z kolei najem dużych mieszkań tanieje. Tu analogiczne zmiany to -4,2 proc. i -2,2 proc. Najbardziej skomplikowana sytuacja występuje w przypadku lokali średniej wielkości. Tutaj w poszczególnych kwartałach mieliśmy zarówno niewielkie wzrosty jak i niewielkie spadki. W sumie stawki najmu są tam jednak zbliżone do poziomu sprzed roku.
Najem będzie taniał
W kolejnych miesiącach bardziej prawdopodobne wydają się spadki stawek najmu. Popyt będzie się bowiem kurczył ze względu na program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wielu osobom umożliwia przeprowadzkę z mieszkania najmowanego do własnego.
Z danych ZBP wynika, że do 19 października podpisano 24 tysiące umów na preferencyjne kredyty. Ponadto wiele wniosków wciąż czeka na rozpatrzenie i nadal składane są kolejne. Zakupione za preferencyjne kredyty mieszkania są obecnie przygotowywane do zamieszkania i „za chwilę” prawdopodobnie ruszy fala przeprowadzek. Mocny spadek popytu przy solidnej podaży mieszkań na wynajem prawdopodobnie zaowocuje spadkiem stawek najmu.
Coraz mniejsze korzyści z najmu
Jak piszą autorzy raportu, korzyść z przeprowadzki z najmowanego mieszkania do własnego, kupionego za kredyt z dopłatą, jest coraz mniejsza. To wynik mocnych wzrostów cen mieszkań.
Zmiany na rynku najmu są jednak minimalne w porównaniu do tego, co dzieje się w ostatnim czasie z cenami mieszkań. – Ich wzrosty są tak mocne, że wymuszają zaciąganie zdecydowanie wyższych kredytów, co ogranicza korzyści z przeprowadzki z najmowanego do własnego mieszkania. Od lipca roczna korzyść z przeprowadzki spadła z 5 503 zł do 3 703 zł – czytamy.
W lipcu średnia różnica między stawką najmu i ratą dla mieszkania o powierzchni 40 m2 wynosiła 465 zł miesięcznie (5 503 zł rocznie). We wrześniu było to już 309 zł miesięcznie (3 703 zł rocznie). Wciąż więc taka przeprowadzka była bardzo opłacalna, ale ta korzyść wyraźnie się zmniejszyła.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter! Obserwuj nas też w Wiadomościach Google.
Największe niekorzystne zmiany zaszły w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Gdyni, gdzie miesięczna korzyść z przeprowadzki zmniejszyła się o ponad 200 zł miesięcznie. Dla przykładu w Krakowie przeprowadzka w lipcu dawała oszczędność 223 zł miesięcznie (3 873 zł rocznie). Z kolei ci, który zakupu mieszkania za preferencyjny kredyt dokonali we wrześniu zaoszczędzą na tym już tylko 34 zł miesięcznie (403 zł rocznie).
Jedynymi miastami, w których opłacalność przeprowadzki poprawiła się od lipca są Częstochowa i Radom. W pierwszym korzyść wynosi 395 zł miesięcznie, czyli 60 zł więcej niż w lipcu. W Radomiu jest to 423 zł miesięcznie, czyli o 38 zł więcej niż w lipcu.
Spada rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
W 2023 r., szczególnie od połowy roku, konsekwentnie pogorszają się wskaźniki rentowności wynajmu. Wynika to z pogarszającej się relacji przychodów z najmu (które maleją) do cen mieszkań (które dynamicznie rosną).
W przypadku małych mieszkań średnia rentowność netto (uwzględniająca podatki i wszystkie koszty) spadła z 5,9 proc. do 5,7 proc. Dla średniej wielkości mieszkań by to spadek z 5,5 proc. do 5 proc. Z kolei dla dużych lokali rentowność spadła z 4,9 proc. do 4,3 proc. Są to stawki odpowiadające oprocentowaniu lokaty z oprocentowaniem 7 proc. (małe lokale), 6,1 proc. (średnie) i 5,4 proc. (duże).
Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajem przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.).
Oprac. Emilia Derewienko
Więcej o rynku najmu piszemy tutaj: