Komu pomoże kredyt z dopłatą. Nie tylko kupujący pierwsze mieszkanie skorzystają z programu

Marek Chądzyński

06-02-2023

Kredyt 2 procent, nad którym pracuje rząd, może być kołem ratunkowym dla sektora bankowego i deweloperów. Ale z drugiej strony kredytów z dopłatą nie będzie aż tak dużo, żeby znacząco zmienić krajobraz na rynku finansowym i w budownictwie mieszkaniowym.

Szczegóły swojego pomysłu na wsparcie osób kupujących pierwsze mieszkanie w życiu przedstawiło na początku lutego Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W skrócie, kredyt 2 procent to specjalna oferta kredytów z dopłatą do oprocentowania dla osób, które nigdy wcześniej nie miały mieszkania ani domu, nie skończyły jeszcze 45 lat i nie są stroną umowy kredytowej na zakup mieszkania w budowie.

Projekt resortu dokładnie opisaliśmy w tym tekście.

Sam pomysł to kolejna próba wprowadzenia ułatwień w kupowaniu mieszkania na własne potrzeby po takich programach, jak Mieszkanie bez wkładu własnego, czy – przed kilkoma laty – Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla młodych.

Jednak analizując kredyt 2 procent można wskazać co najmniej kilka wątpliwości, które trzeba będzie rozstrzygnąć w toku prac nad ustawą. Zebraliśmy najważniejsze z nich.

Koło ratunkowe dla banków…

Najważniejsza wątpliwość, która zawsze pojawia się przy tego rodzaju programach: rząd pieniędzmi budżetowymi wesprze popyt na mieszkania, ale niekoniecznie ich podaż.

Jedyny program rządu, który w zamierzeniu miał dostarczać na rynek tanie mieszkania na wynajem – czyli Mieszkanie Plus – poniósł porażkę. Od nowych kredytów z dopłatą tanich mieszkań nie przybędzie. Za to rzuci się koło ratunkowe bankom, które notują drastyczne spadki sprzedaży kredytów mieszkaniowych.

Według ostatnich danych Biura Informacji Kredytowej w styczniu 2023 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 13,26 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 28,02 tys. rok wcześniej. A więc liczba chętnych spadała o około 52,7 proc. rok do roku.

Kredyt z dopłatą jest pomyślany tak, żeby bank nie tracił zbytnio na jego udzieleniu. Różnicę między rynkowym poziomem oprocentowania, a stopą 2 proc., którą docelowo ma być oprocentowany kredyt, zostanie bankowi zwrócona przez Rządowy Fundusz Mieszkaniowy z Banku Gospodarstwa Krajowego. Ten zaś otrzyma na ten cel odpowiedni zastrzyk pieniędzy z budżetu.

Zatem o ile nawet z punktu widzenia kredytobiorcy oferta będzie atrakcyjna, to będzie tak dlatego, że dołoży do niej państwo z publicznych pieniędzy. Banki dzięki temu będą mogły zwiększyć sprzedaż kredytów, która w wyniku podwyżek stóp procentowych mocno kuleje.

…ale nie od razu

Z drugiej jednak strony skala całego programu nie będzie na tyle duża, żeby radykalnie odwrócić nienajlepsze trendy na rynku bankowym. Minister Waldemar Buda ocenia, że z kredytu w tym roku może skorzystać około 20 tys. osób. W kolejnych latach będzie to po około 50 tys. To dużo, ale nie bardzo dużo. Zresztą, szacunki zawarte w uzasadnieniu do projektu są bardziej ostrożne. W tym roku takich kredytów ma być 10 tys., w przyszłym około 40 tys., a w kolejnych latach – do 2027 roku – po 30-40 tys.

Teraz, nawet przy załamaniu rynku kredytowego, miesięcznie do banków spływa kilkanaście tysięcy wniosków. Gdyby się trzymać rządowych założeń, to dzięki kredytowi 2 procent popyt zwiększyłby się w najlepszym razie o około jedną trzecią. I to w ujęciu ilościowym.

Minister podaje swoje wyliczenia przy założeniu, że Komisja Nadzoru Finansowego odpuści nowym kredytom 5-procentowy bufor przy liczeniu zdolności kredytowej. Teraz jest tak, że każdy bank musi tak liczyć zdolność kredytową klienta, jakby stopy procentowe były o 5 pkt procentowych większe, niż są w rzeczywistości.

Minister Buda liczy na to, że w przypadku kredytu 2 procent bufor zostanie obniżony do co najmniej 2,5 pkt procentowego, a może w ogóle zniesiony. Bo jeśli nie, to – jak wylicza szef MRiT – zasięg programu będzie dwu-, trzykrotnie mniejszy.

Do tego, przekonują analitycy bankowi, sama zapowiedź uruchomienia kredytu 2 procent może wywołać teraz efekt mrożący dla rynku kredytów.

– Część osób może wstrzymać się z decyzjami zakupowymi i sięganiem po kredyt do momentu uruchomienia programu. Natomiast po jego uruchomieniu może być to jeden z czynników pozytywnie oddziałujących na wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe – ocenia prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.

Paliwo dla deweloperów…

Bez wątpienia na nową ofertę od rządu czekają deweloperzy. Poprzedni rok był okresem wygaszania nowych inwestycji mieszkaniowych. Według danych GUS liczba budów rozpoczętych przez deweloperów spadła o ponad 30 proc. w porównaniu z rokiem 2021.

Dlaczego firmy schodziły z budów? Bo bały się o słabnący popyt. A że będzie on słabł wskazywały właśnie dane z rynku kredytowego. Z punktu widzenia dewelopera nie ma sensu budować mieszkań, które trudno będzie sprzedać. Zwłaszcza w obliczu utrzymujących się w ubiegłym roku wysokich cen materiałów budowlanych.

Teraz uruchomienie kredytu 2 procent może być paliwem dla sektora i powodem do ponownego uruchamiania inwestycji. Taki wniosek wydaje się dość logiczny.

…ale nie wszędzie

Ale i w tym przypadku sprawa nie jest taka jednoznaczna. Po pierwsze, w przypadku rynku deweloperskiego zapowiedź uruchomienia kredytu 2 procent również najpierw może zadziałać mrożąco. Dokładne tak, jak w bankach. Po drugie, jest niemałe ryzyko, że klienci, którzy już zawarli umowy na zakup mieszkania będą je teraz zrywać. Po to, żeby móc sięgnąć po preferencyjne finansowanie. Projekt ustawy stanowi bowiem jasno, że z kredytu 2 procent nie będą mogli skorzystać ci, którzy zawarli umowy na zakup mieszkania i zaciągnęli już w tym celu kredyt.

Do tego program ma poważne ograniczenia: ustanawia maksymalną wartość wkładu własnego i udzielonego kredytu. Wkład nie może być większy niż 200 tys. zł, zaś kredyt 500 tys. zł (dla singli) lub 600 tys. zł (dla rodzin). To ogranicza wartość kupowanego lokum do 700-800 tys. zł. Zatem nie wszystkie dzielnice największych miast się załapią (chyba, że mówimy o 40 metrowych kawalerkach) i naturalną preferencje uzyskają rynki mniejsze i średnie. A także lokalizacje na obrzeżach większych ośrodków.

Stopy mają nie wzrosnąć…

Kolejny zapis w projekcie, do którego można się przyczepić, to optymistyczne założenie, że stopy procentowe w Polsce nie będą już rosnąć. Program został tak skalibrowany, że średnie oprocentowanie kredytów na rynku (tych o stałej stopie) nie powinno się zwiększyć do ponad 10 proc. Jeśli wzrośnie, wówczas maksymalna dopłata wyniesie równowartość odsetek policzonych dla kredytu oprocentowanego na 7 proc. i kropka.

W takiej sytuacji oprocentowanie mogłoby wynieść więcej niż obiecane 2 proc.

Czy 10 proc. to dużo? Według danych NBP w grudniu średnie oprocentowanie nowych umów kredytowych na nieruchomości mieszkaniowe wynosiło 9,4 proc. Z tym, że to są wszystkie kredyty, zarówno o oprocentowaniu zmiennym jak i stałym. Ale dane banku centralnego pokazują, że ustalona w projekcie granica nie jest wcale tak daleko.

…ale RPP faktycznie nie chce ich już podnosić

Można jednak zrozumieć autorów projektu. Większość członków Rady Polityki Pieniężnej daje wyraźnie do zrozumienia, że nie zamierza już podwyższać stóp. I raczej wyskok inflacji na początku tego roku też tego nie zmieni.

Co więcej, oczekiwanie braku dalszych podwyżek widać też w notowaniach stóp rynkowych. Stawki WIBOR, które służą bankom do ustalania oprocentowania kredytów według po zmiennej stopie, właściwie stoją w miejscu od kilku tygodni.

Autorzy przyjęli limit dla dopłat, bo chodzi o koszt dla budżetu. Pokazuje to nasz wykres poniżej:

Przy ostrożnych szacunkach (40 tys. udzielonych kredytów na ponad 13 mld zł) w przyszłym roku dopłaty mają kosztować 941 mln zł. Rok później ma to być już 1,1 mld zł.