Mieszkań do wynajęcia systematycznie ubywa. Ofert jest już o ponad połowę mniej niż w tygodniu bezpośrednio poprzedzającym wybuch wojny na Ukrainie. W tle jest rosnący WIBOR i kurcząca się zdolność kredytowa tych, którzy chcieliby kupić mieszkanie na własność.
Według danych serwisów Otodom i OLX dokładnie miesiąc po wybuchu wojny liczba ofert mieszkań do wynajęcia była aż o (odpowiednio) 57 proc. i 56,7 proc. mniejsza niż w tygodniu przed konfliktem.
Duże miasta wydrenowane z mieszkań
– Jeśli chodzi o największe miasta, to najgorzej pod tym względem jest we Wrocławiu, gdzie notujemy spadek liczby ofert o 76,64 proc. w Otodom i 76,67 proc. na OLX RE. Na drugim miejscu jest Kraków ze spadkiem o odpowiednio 72,5 proc. i 71,7 proc. w porównaniu do tygodnia przed wybuchem wojny – mówi 300Gospodarce ekspertka Otodom, Marta Buzalska.
Według danych obu serwisów dostępność mieszkań radykalnie spada wraz ze zwiększaniem się liczby uchodźców z Ukrainy, uciekających przed wojną. W ciągu pierwszych dwóch tygodni od jej wybuchu w serwisie Otodom ubyła jedna piąta ogłoszeń, w serwisie OLX zniknęło więcej niż co czwarte ogłoszenie.
Eksperci wiążą drenowanie rynku najmu z wojną, bo już w pierwszych jej dniach gwałtownie wzrosła liczba odsłon ogłoszeń najmu. W ciągu pierwszych dwóch tygodni liczba użytkowników tych portali, które kontaktowały się z osobami wynajmującymi swoje nieruchomości, wzrosła w przypadku OLX o ponad 250 proc., a w przypadku Otodom – aż o 454 procent.
Jednak wraz ze stopniowym zmniejszaniem się liczby uchodźców przekraczających granicę polsko-ukraińską, fala zainteresowania mieszkaniami też stopniowo opada.
– Ogólna liczba wyświetleń nadal rośnie, tylko już coraz wolniej. W czwartek 24 marca było ich o 15 proc. więcej w Otodom i 2,7 proc. więcej w OLX RE w porównaniu do tygodnia przed wybuchem wojny – mówi Marta Buzalska. I zwraca uwagę, że dynamika liczby odsłon różni się w zależności od segmentu rynku.
– Liczba wyświetleń ogłoszeń najtańszych już maleje, co jest logiczne, ponieważ takich ogłoszeń już jest bardzo mało, dlatego w ogólnej ocenie należy brać to pod uwagę – podkreśla.
Rosnący WIBOR odcina od kredytu
Eksperci Otodom są zdania, że za skokowym wzrostem zainteresowania rynkiem najmu stoi też sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych, gdzie wzrost stawek WIBOR wyraźnie odciął od kredytu część potencjalnych chętnych na zakup swojego mieszkania. W naturalny sposób kierują się więc oni w stronę rynku najmu, jako alternatywy dla własnego M.
O tym, że tak właśnie może być, mogą świadczyć dane o sprzedaży kredytów hipotecznych, opublikowane przez Biuro Informacji Kredytowej. Według BIK, sprzedaż kredytów mieszkaniowych w bankach spadła w lutym aż o 24,3 proc. w porównaniu do stanu rok wcześniej. Tylko w samym lutym spadek wyniósł 10 proc.
BIK wiąże spadek sprzedaży ze wzrostem stóp procentowych, jaki postępuje od października 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy już sześciokrotnie, a główna stopa NBP – stopa referencyjna – wzrosła w tym czasie z 0,1 proc. do 3,5 proc.
W ślad za stopami procentowymi rosną stawki WIBOR, które są podstawą do wyliczania oprocentowania większości kredytów udzielanych przez polskie banki. Sześciomiesięczny WIBOR wynosi już 4,87 proc., choć we wrześniu 2021 r. było to ledwie 0,23 proc. W naturalny sposób przekłada się to na wzrost rat kredytowych.
Wyższy WIBOR to jednak również znacznie mniejsza zdolność kredytowa. Tym bardziej, że Komisja Nadzoru Finansowego znacznie zaostrzyła wymogi, jakie muszą swoim klientom stawiać banki, wyliczając ich zdolność kredytową. Od marca bank musi ją tak wyliczać, jakby stopy procentowe były wyższe o 5 pkt procentowych od obecnych. Mniej korzystnie wylicza też koszty utrzymania, które są uwzględniane w algorytmie liczenia zdolności kredytowej.
Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander – jednego z największych w Polsce pośredników kredytowych – wylicza, że w czasie obecnego cyklu podwyżek stóp procentowych zdolność kredytowa mogła spaść nawet o jedną czwartą. Ktoś, kogo we wrześniu 2021 r. – czyli w czasie, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie – stać było na ratę w wysokości 3 tys. zł miesięcznie, mógł wtedy zaciągnąć prawie 483 tys. zł kredytu. Dziś jest to 368,5 tys. zł.
Czy mieszkań zabraknie
O tym, że rynek najmu może teraz odgrywać ważniejszą rolę niż dotychczas, przekonani są ekonomiści Narodowego Banku Polskiego. W najnowszej analizie rynku nieruchomości mieszkaniowych zwracają uwagę na znaczny spadek (o 23 proc.) nowo rozpoczynanych budów przez deweloperów, z jakim mieliśmy do czynienia w styczniu tego roku. Co prawda w lutym deweloperzy wrócili do budowania, ale – zwraca uwagę NBP – sytuacja jest niepewna, bo nie wiadomo, czy odpływ ukraińskich pracowników ponownie tego nie stłumi.
– Mniejszą skłonność deweloperów do inwestowania może ugruntować konflikt zbrojny w Ukrainie, niepewność ogólnej sytuacji w kraju i na świecie. Odpływ pracowników może spowolnić budowy i utrudnić kalkulowanie kosztów. Napływ uchodźców z Ukrainy może zwiększyć rolę dostępnych mieszkań na wynajem, jeżeli część osób postanowi zamieszkać na dłużej z rodzinami w Polsce. Najem pozwala szybciej zmienić miejsce zamieszkania i nie wymaga dużej inwestycji – podaje bank centralny w swojej analizie.
Z drugiej strony liczba uzyskanych pozwoleń na budowę w 2021 była jedną z najwyższych w historii, co może oznaczać, że w ciągu kolejnych dwóch lat na rynek trafią nowe mieszkania. I będzie to łagodzić napięcia po stronie podaży.
– Oczekiwana przez deweloperów, znacząco wyższa liczba mieszkań do wprowadzenia na rynek w 2022 r. (wzrost o 37 proc. rok do roku) potwierdza duże możliwości produkcyjne deweloperów. Podobnie jak w poprzednich latach udział mieszkań planowanych do realizacji z uzyskanym pozwoleniem na budowę sięga około 45 proc. wszystkich mieszkań planowanych do realizacji przez respondentów – piszą eksperci NBP.
Ogromny wzrost zainteresowania najmem. Mieszkań do wynajęcia szukają nie tylko Ukraińcy