Rząd ma kolejny pomysł na walkę z kryzysem na rynku nieruchomości. Po porażce programu Mieszkanie plus, w mieszkania mają zostać przekształcone powierzchnie handlowe. Pytamy deweloperów, czy ten plan ma szanse się powieść.
Zamiana biur i centrów handlowych w mieszkania to jeden ze sposobów na zbyt niską dostępność mieszkań, przy jednoczesnym utrzymującym się wysokim popycie na nieruchomości. Rząd proponuje, aby w mieszkania przekształcać powierzchnie biurowe powyżej 2 tys. m kw.
Proces miałby przebiegać na specjalnych, ułatwionych dla dewelopera zasadach. Rząd zastrzega jednak, że nie będzie mowy o naginaniu procedur i „patodeweloperce”.
Stare budynki problematyczne już teraz
Zapytaliśmy deweloperów, czy ten pomysł faktycznie jest w stanie zmienić sytuację na rynku mieszkaniowym i czy uznają go za dobry.
Eksperci JLL podkreślają, że proponowane przez rząd rozwiązanie jest interesujące. Co więcej – konwersja powierzchni handlowych na cele mieszkaniowe może okazać się najbardziej atrakcyjną alternatywą dla utrzymywania budynków.
Kazimierz Kirejczyk z JLL zwraca uwagę, że wybudowane przed kilkunastoma laty biurowce już spełniły swoją rolę i zrealizowały swoje cele finansowe. Mogą więc nadawać się do konwersji na nieruchomości mieszkalne. Z drugiej strony – budynki te mogą być przestarzałe i mniej funkcjonalne. Zwłaszcza, gdy mówimy o kryteriach energetycznych.
JLL zidentyfikował w ostatnim czasie w Polsce ponad 800 tys. m kw. budynków biurowych, które są problematyczne dla właścicieli.
– Duże instytucje finansowe są doskonale przygotowane organizacyjnie, aby przeprowadzić zmianę funkcji na obiekt typu PRS (ang. Private Rented Sector, sektor najmu instytucjonalnego – red.), rozumieją ten rynek i często są już na nim aktywne, jeśli nie w Polsce to w innych krajach. Jakaś część biurowców może także nadawać się do szybkiej adaptacji na taką funkcję. Chociaż zrealizowane przykłady pokazują, że łatwiej zrobić to w przypadku przekształcenia w akademik czy co-living – dodaje Kazimierz Kirejczyk.
Jak wymienia, kolejnymi zaletami może być strategiczne położenie w „wyjątkowej lokalizacji, z widokiem na park lub pałac”. Dodaje, że szkieletowy układ konstrukcji i duża – jak na mieszkania – wysokość kondygnacji, to zwykle kolejne zalety.
Czy to się może udać?
Powodzenie programu w dużym stopniu zależy od tego, czy będą to mieszkania na wynajem czy sprzedaż – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.
– Jeżeli zostaną przeznaczone na cele wynajmu, istnieje możliwość, że zabraknie podmiotów, które będą zarządzać takimi nieruchomościami lub zostaną one w końcu sprzedane funduszom inwestycyjnym. Działy administracji publicznej odpowiedzialne za mieszkania komunalne i PRS mogą nie mieć wystarczająco dużo zasobów na zarządzanie dodatkowymi zasobami mieszkaniowymi – mówi.
Z kolei wystawienie mieszkań na sprzedaż jest ryzykowne, biorąc pod uwagę wysokie stopy procentowe i mniejszą zdolność kredytową wielu Polaków.
– Powierzchnie usługowe i handlowe są najczęściej zlokalizowane w większych miastach, natomiast te produkcyjne są w mniejszych miejscowościach. Trudno będzie znaleźć chętnych na kupno lub wynajem w tych ostatnich, m.in. z uwagi na brak infrastruktury – dodaje.
Klimaszewska podkreśla, że w różnych miastach podaż ofert może się bardzo różnić. Już teraz w niektórych miejscowościach typu Elbląg, Koszalin czy Wałbrzych na przykład oferta dwupokojowych mieszkań jest „dramatycznie” mała.
Bez oszczędności
Trudno jednak się spodziewać, że nowy pomysł rządu zminimalizuje koszty.
– W budżecie trzeba uwzględnić najpierw dużo droższe prace projektowe, a potem częściowe, ostrożne rozbiórki, wreszcie dołożenie nowych elementów, z reguły niestandardowych, jednorazowo dopasowanych do konkretnych sytuacji, np. istniejących szybów windowych – podkreśla Kazimierz Kirejczyk.
Plusy? Cykl budowy powinien być dużo krótszy niż przy nowym budynku. Eksperci wskazują ponadto, że takie rozwiązania mają jeszcze jedną wspólną zaletę – zerowy nowy ślad węglowy dla zaadaptowanej konstrukcji budynku. – Ten ślad powstał przecież kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat temu, kiedy lano beton, wytapiano stal i spalano paliwo – mówią.
Konwersja galerii handlowych na mieszkania szybko powiększy również pulę dodatkowych mieszkań samorządom.
Kirejczyk nie ma jednak złudzeń, że plan pozwoli w szybkim tempie rozwiązać problem mieszkaniowy w Polsce. – To rozwiązanie nie zaowocuje ogromną liczbą nowych mieszkań, ale podawana przez ministra liczba kilku tysięcy w ciągu paru lat wydaje się realna. Jak zawsze – będzie to zależeć od szczegółów rozwiązań ustawy – mówi.
Więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce piszemy tutaj:
- Coraz trudniej sprzedać mieszkanie. Za to ofert najmu jest jak na lekarstwo
- Zamiana biur na mieszkania. Kolejny pomysł rządu na zwiększenie podaży lokali
- Popyt na kredyt mieszkaniowy szoruje po dnie. Tak źle nie było od 15 lat
- Ucieczka od kredytów mieszkaniowych. Polacy chcą jak najszybciej spłacić banki
- Czynsz niższy od raty. Wynajem mieszkania mniej kosztowny od spłaty kredytu hipotecznego