Okres pandemii był rekordowy pod względem wzrostu cen nieruchomości. W ciągu ostatnich dwóch lat średnia cena mieszkań w Europie wzrosła o 49 proc. W Polsce jest niewiele lepiej – odnotowano wzrost o 36 proc., co stanowi ponad połowę wzrostu cen mieszkań w latach 2015-2022.
Badanie obejmuje okres od III kwartału 2020 r. do III kwartału 2022 roku. Najwyższe wyniki, jeśli chodzi o wzrosty cen mieszkań w Europie, odnotowano na Węgrzech (149 proc.), w Czechach (120 proc.) i Litwie (96 proc.).
Dlaczego ceny mieszkań rosły?
Kryzys pandemiczny nie przełożył się więc na spowolnienie dynamiki wzrostu cen w nieruchomościach. To wynikało z relatywnie dobrej kondycji finansowej branży, która nie wykazywała skłonności do obniżek cen. Obserwowano jedynie niewielką skalę udzielanych rabatów: odchylenie średnich cen transakcyjnych od ofertowych wynosiło ok. 5 proc.
Do pierwszej korekty średniookresowego trendu wzrostu cen mieszkań doszło dopiero pod koniec 2022 r. Wtedy to dynamika roczna wzrostu cen mieszkań spowolniła do poziomu 11 proc.
Głównymi czynnikami, które mogły przełożyć się na zmianę strategii przedsiębiorstw deweloperskich pod koniec 2022 r., były zmiany w otoczeniu gospodarczym. Z jednej strony wskazywało to na wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy, oddziałując tym samym na stronę podażową, z drugiej zaś na stronę popytową przez spadek liczby udzielanych kredytów.
Polska była w czołówce, jeśli chodzi o oddane mieszkania
Efekt? Deweloperzy ograniczyli też budowanie nowych mieszkań. W 2022 r. obserwowano gwałtowny spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę (-13 proc. w skali roku) oraz rozpoczętych budów (-28 proc. w skali roku).
W jeszcze większym stopniu zmalała względem poprzedniego roku liczba wydawanych pozwoleń w budownictwie indywidualnym (w IV kw. 2022 r. aż o ponad 40 proc.), które wolumenowo tworzy 30-40 proc. polskiego rynku mieszkaniowego.
Dlatego w 2022 r. Polska pozostawała jednym z liderów w UE pod względem liczby oddanych mieszkań (239 tys., +2 proc. w skali roku), choć w przyszłości może utracić tę pozycję.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter!
W szeregu czynników oddziałujących na faktyczną dostępność mieszkań i popyt na nie, kluczową rolę odgrywa dostępność kredytów, która ulega stabilizacji i nieznacznej poprawie. Do lutego 2023 r. utrzymywany był obniżony poziom wartości kwotowej kredytów mieszkaniowych, co w wyraźny sposób oddziaływało na stronę popytową.
Miesięczna kwota kredytów spadła z ponad 7 mld zł pod koniec 2021 r. do ok. 2 mld zł od połowy 2022 r. Analogicznie liczba zawieranych umów kredytowych spadła z 24 tys. do 6 tys. miesięcznie.
Niemniej dzięki zatrzymaniu cyklu podwyżek stóp procentowych przez NBP, złagodzeniu w lutym 2023 r. bufora KNF z 5 pkt. proc. do 2,5 pkt. proc. (branego pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej) oraz uruchomionym programom rządowym, poziom wartości udzielanych kredytów się stabilizuje.
Czytaj także:
- Sektor najmu instytucjonalnego kupuje nowe mieszkania. Są ich już tysiące. Prawie połowa w Warszawie
- Bezpieczny Kredyt 2% czas start. Jak pożyczyć pieniądze na pierwsze mieszkanie? [EXPLAINER]
- Kupno czy wynajem mieszkania? Bezpieczny Kredyt 2% dużo zmieni na rynku nieruchomości
- PKO BP: ceny noclegów nad morzem spadły, a wzrosły w górach. Polacy rezerwują mniej niż oczekiwali wynajmujący