Rynek mieszkaniowy w 2023 roku upłynął pod znakiem niskiej podaży i Bezpiecznego kredytu 2 procent, który wywindował ceny mieszkań. Eksperci zajmujący się nieruchomościami nie mają jednak złudzeń dla potencjalnych kupujących: w nowym roku taniej nie będzie.
Eksperci Otodom podsumowali 2023 rok na rynku nieruchomości. Ich zdaniem największy wpływ na sytuację mieszkalnictwa w minionych 12 miesiącach miały dwa czynniki: niskiej podaży, czyli mniejszej aktywności deweloperów i rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 procent.
W ubiegłym roku wprowadzono na rynek 43,7 tys. mieszkań – to o 4 proc. mniej niż rok wcześniej. Najwięcej w Warszawie – ponad 14 tys. Ale „gwiazdą podaży” było inne miasto wojewódzkie.
Czytaj także: Tak, jak w Polsce, mieszkania nie drożały nigdzie. Wzrost cen najszybszy w UE
– W Łodzi wprowadzono do sprzedaży ponad 6 tys. mieszkań. To gwiazda podażowa, miasto, które jest dopiero 3. pod względem liczby ludności w Polsce. Sytuacja nie jest jednak tak różowa, gdy spojrzymy na sprzedaż. To jedyny rynek w Polsce, gdzie sprzedało się mniej mieszkań niż zostało wprowadzonych – mówiła podczas konferencji Otodom Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics.
Bo w całej Polsce tendencja była odwrotna – ogromny popyt sprawił, że sprzedawało się więcej mieszkań niż zostało wprowadzonych na rynek przez deweloperów. Dopiero w IV kwartale ten trend się odwrócił.
Ceny mieszkań w 2023 rosły dramatycznie
Na rynku pierwotnym wzrost cen mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce był w grudniu 2023 roku dwucyfrowy. Wyjątkiem były Katowice, gdzie wobec tego samego miesiąca roku poprzedniego ceny mieszkań podrożały „jedynie” o 8 proc.
Niekwestionowanym liderem wzrostu cen nieruchomości było Trójmiasto. Tam mieszkania z rynku pierwotnego wzrosły rokrocznie o jedną czwartą. Nie lepiej było Krakowie (23 proc.) i Poznaniu (22 proc.). Dalej uplasowały się Wrocław (19 proc.) i Warszawa (18 proc.). Ogólnie ceny mieszkań od deweloperów wzrosły o prawie 14 proc.
Nie inaczej było na rynku wtórnym. Tam w całej Polsce odnotowany wzrost cen wyniósł 15 proc. I na każdym z siedmiu największych rynków był dwucyfrowy. Najbardziej mieszkania zdrożały w Krakowie – o prawie jedną trzecią (27 proc.)! Na drugim miejscu uplasowała się Warszawa (24 proc.) i Wrocław (21 proc.).
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter! Obserwuj nas też w Wiadomościach Google.
Powodem był oczywiście program rządowy Bezpieczny kredyt 2 proc., który wszedł w życie w połowie roku i podgrzał popyt na mieszkania. W 2023 roku zapytań o nieruchomości było znacznie więcej niż rok wcześniej, a przy czym, jak stwierdzili eksperci Otodom: deweloperzy nie dali rady gigantycznemu popytowi, który wykreował rządowy program.
A to nie jest jeszcze wszystko, na co stać rynek. Jak wynika z analiz ekspertów, obecnie największą grupą kontrahentów są ci, którzy… pozostają „potencjalnymi kupującymi”. W grudniu 2023 roku grupa ludzi, która planuje kupno nieruchomości, ale „dopiero się rozgląda” urosła do 50 procent. To pokazuje, że popyt, choć ogromny, jest w momencie wyraźnego wstrzymania. To właśnie ta grupa zastanawiających się będzie kształtować rynek w 2024 roku.
Taniej nie będzie
Jak zwraca jednak uwagę Adam Czerniak, główny ekonomista Polityka Insight, wciąż mamy do czynienia ze wzrostem wynagrodzeń, co z punktu ekonomicznego może działać pozytywnie na dostępność mieszkań.
– Inflacja na początku roku będzie poniżej 4,5 proc. Dwucyfrowa podwyżka płacy minimalnej, wprowadzenie podwyżek o 20-30 proc. – to napędza dochody. A także wzrost popytu na rynku pierwotnym. To tyle optymizmu – mówił podczas konferencji.
Jak jednak dodał, nie spodziewa się, aby Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się w tym roku na obniżki stóp procentowych, obawiając się nawrotu wysokiej inflacji.
Zdaniem Czerniaka największą niewiadomą są planowane dopłaty do kredytów i jak dokładnie będzie wyglądał program rządowy. Tym bardziej, że na jednym może się nie skończyć. – Jedyny pewnik jest taki, że Bezpieczny kredyt 2 proc. odszedł do historii – dodał.
Dalsze wzrosty cen wydają się więc – po ogłoszeniu kolejnego systemu dopłat – nieuniknionym scenariuszem, który ponownie wychyli rynek na popytową stronę. Wprawdzie podaż w końcówce roku wzrosła, ale zdaniem Katarzyny Kuniewicz nie dlatego, że deweloperzy uwierzyli w stabilność rynku, a dlatego, że po skokowym wzroście cen opłacalność niektórych budów wzrosła.
Eksperci są raczej zgodni co do tego, że w 2024 roku czeka nas dalszy wzrost cen. Jak mówili, na Bezpiecznym kredycie 2 proc. straciły rynki lokalne, zdrożały najtańsze mieszkania, a wzrost cen nieruchomości był dramatyczny. I wszystko wskazuje na to, że tak samo będzie w 2024. Jedyny element optymistyczny jest taki, że rozpoczyna się więcej budów, a z wprowadzaniem inwestycji nie czeka nikt.
Więcej o rynku nieruchomości piszemy tutaj: