Rządowy program Bezpieczny kredyt 2 procent nie jest powodem, dla którego ceny mieszkań wzrosły. Działa on na podobnych zasadach, co wcześniejsze programy, a dopiero teraz podniosło się wielkie larum i lament na rynku. Dla mnie to niezrozumiałe – mówi w rozmowie z 300Gospodarką Tomasz Narkun, ekspert rynku nieruchomości.
Emilia Derewienko, 300Gospodarka: W lipcu w życie wszedł nowy program rządowy – bezpieczny kredyt 2 proc., który rozgrzał popyt na rynku mieszkaniowym. Jednocześnie według nowych danych deweloperzy mają sporą nadwyżkę, jeśli chodzi o pozwolenia na budowę względem rzeczywistych budów. Kto pana zdaniem rozdaje obecnie karty na rynku nieruchomości?
Tomasz Narkun, ekspert rynku nieruchomości: Bezpieczny kredyt 2 procent to trzeci program, który przechodzę w mojej przygodzie nieruchomościowej. Pierwszym był „Rodzina na swoim” w 2010 roku. Tam również były dopłaty do odsetek i niższa rata, a więc bardzo podobna konstrukcja jak teraz. I nikogo to nie ekscytowało.
Kolejnym programem w okolicach 2015 roku było „Mieszkanie dla Młodych”, w którym do deweloperów trafiała kasa ze Skarbu Państwa – od 10 do 30 proc. wartości mieszkania. Nikogo to nie ekscytowało i nikt się nie oburzał.
Obecny program jest bardzo podobny, to dopłata do kredytu, dzięki czemu rata jest niższa. Podobnie jak w „Rodzinie na swoim”. Mimo to podniosło się wielkie larum i lament na rynku.
Dla mnie to niezrozumiałe, bo zazwyczaj krzyczą te osoby, które skorzystały z poprzednich programów. Media, nie wiem dlaczego, pierwszy raz w historii tworzą narrację anty-zapomogową dla kupna mieszkania. Takie programy są i będą na całym świecie.
Premier zapowiadał, że program „Bezpieczny kredyt 2 procent” nie wpłynie na ceny mieszkań, tymczasem te wzrosły skokowo… Pewnie stąd larum.
Sam Kredyt 2 procent nie jest powodem, dla którego ceny wzrosły. Jest kilka czynników, które się na to nałożyły.
Po pierwsze, był odłożony dość spory popyt, który zamarzł pomiędzy II i III kwartałem tamtego roku, a pierwszym tego roku. Wciąż mamy bardzo dużą chęć posiadania nieruchomości, jej kupna. W piramidzie demograficznej Polski jest mnóstwo 30-40-latków: to osoby, które pracują, konsekwencją jest chęć kupna swojego mieszkania. Popyt, który był wcześniej odłożony, teraz trochę więc przyspieszył, ale też nie do końca ze względu na kredyt 2 procent.
Spójrzmy na dane. W lipcu, jak podało Biuro Informacji Kredytowej (BIK), na 43 tysiące wniosków kredytowych, tylko 18 tys. odnosiło się do kredytu 2 procent. To nawet nie była polowa. Powrócili po prostu normalni klienci kredytowi, którym przez ostatnie pół roku, czy rok, wzrosły wynagrodzenia. Dodatkowo Komisja Nadzoru Finansowego poluzowała śrubę. I to jest drugi powód.
Czytaj także: „Bezpieczny kredyt” odnosi sukces. I może namieszać na rynku nieruchomości
Trzecia rzecz to FOMO [ang. fear of missing out – lęk przed tym, że coś nas ominie, przyp. red.]. Przez to właśnie ruszył przyszły popyt. Ci, którzy planowali kupno mieszkania, zobaczyli, że jest medialna nakrętka na nieruchomości. I ruszyli z zakupami. W gazetach, na YouTube, w mediach społecznościowych pojawiły się szkolenia i filmy o łatwym zarabianiu na nieruchomościach. I to tworzy FOMO, media stworzyły FOMO: przede wszystkim media internetowe, portale. Nieruchomości są tak gorącym tematem, że media potrafią nakręcić wszystko – zarówno spadek, jak i wzrost popytu.
Doszedł też czynnik flipperów i spekulantów, którzy masowo skupują mieszkania od deweloperów i szykują mieszkania pod kredyt 2 procent. To sprawia, że ceny rosną. Takiego combo nie było dawno na rynku. Sam kredyt 2 procent nie doprowadził do wzrostu cen.
Jaka jest więc obecnie sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce?
W tym roku będziemy mieli prawie ćwierć miliona oddanych mieszkań do użytkowania, łącznie z domami, co będzie historycznym rekordem. Trudno więc powiedzieć, że się mało buduje.
Ale z drugiej strony nigdy wcześniej nie było takich migracji do dużych miast – zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych. Nie było migracji zza granicy. Odbudowa struktury mieszkaniowej nie nadąża póki co za popytem. Wspomagaczem jest oczywiście kredyt 2 procent, który dolał trochę pieniądza na rynek – przy ograniczonej podaży to zawsze musi skutkować taką, a nie inną reakcją.
Dzisiaj na rynku panuje ogromna spekulacja, której nie było nigdy w historii, na towarze jakim jest mieszkanie. Za poprzednich programów te zjawiska przebiegały normalnie. Dzisiaj bardzo dużo mieszkań wpada w bardzo niewiele rąk. Rządzą duże pieniądze, które mają fliperzy i spekulanci – oni skupują mieszkania.
Deweloperzy prowadzą swoją grę ograniczając podaż?
Firmy deweloperskie nie prowadzą żadnej gry, im zależy na obrocie. Nie mogą przecież wstrzymać budów na rok, bo wtedy by padły. Proszę zobaczyć co się działo między wrześniem 2022 roku i lutym tego roku: był ogromny zastój na rynku nieruchomości, deweloperzy zaczęli dawać różne gratisy, rabaty. Wcześniej nie było o tym mowy.
Deweloperzy przygotowali bardzo dużo budów, które kończą teraz. Widziałem dużo inwestycji, nowych budów w okolicach Wrocławia, podobnie w okolicach województwa lubuskiego czy zachodniopomorskiego. Wszędzie tam ta podaż rusza.
300Sekund od września w nowej odsłonie. Zapisz się już dziś na nasz codzienny newsletter.
Firmy dopiero rozkręcają budowy po ogromnej niepewności, która na rynku była od III kwartału poprzedniego roku. Nawet dane NBP pokazywały, że ceny na rynku deweloperów spadały. Przygotowanie procesu budowy jest czasochłonne, proces przygotowania gruntu i kadry kierowniczej, załatwienia żurawi, podpisania umów z wykonawcami trwa miesiącami.
Następne informacje GUS-u i NBP będą bardziej pozytywne o rozpoczynanych budowach. Zresztą rok do roku mieliśmy raportowanych -28 proc. rozpoczynanych budów. To nie jest zapaść, bo dodatkowo w tamtym roku mieliśmy efekt wysokiej bazy, rynek był bardzo rozgrzany. Nie jest tak, że się nic nie buduje – buduje się normalnie, tak, jak było.
Gdyby mógł się Pan pokusić o prognozy – jak będą kształtowały się ceny nieruchomości w najbliższych miesiącach?
Ze względu na różne nieprzewidziane sytuacje bardzo trudno to prognozować. Do końca roku nie widzę jednak możliwości spadku cen. Muszę jednak powiedzieć, że jesteśmy blisko szczytu wieloletniej hossy w nieruchomościach. Rynek zbliża się ku przesileniu, ku szczytowi – tak zwanej klątwy zwycięzcy. Przyjdzie taki moment, że się odwróci.
To nie deweloperzy ustalają ceny, ceny ustala rynek. Proszę zobaczyć, co się dzieje na rynku niemieckim. Bardzo duży deweloper, wielomiliardowe obroty, i w końcu ogłosił upadłość. Bo klientów zaczęło brakować, a koszty budowy rosły. I niestety, ceny nie były w stanie dostosować się do popytu.
Myślę, że jeszcze rok-półtora cyklu wzrostowego. Potem czeka nas przesilenie i cykliczny odwrót rynku.
Więcej o kredycie 2 procent piszemy tutaj:
- Kredyt na mieszkanie to u nas luksus. Mamy prawie najwyższe oprocentowania w Europie
- Bezpieczny Kredyt 2% od Banku Pekao. Ponad 750 umów podpisanych
- Wraca szał na kredyty hipoteczne. Klienci ruszyli do banków po pieniądze na Pierwsze Mieszkanie
- Kredyt 2% nakręci rynek hipotek. BIK podał swoje prognozy: dwucyfrowy wzrost sprzedaży