Każdy, kto zaciągnął przeciętny kredyt hipoteczny na krótko przed wybuchem Covid-19 zyskał w czasie pandemii około 4 tys zł. Taki był efekt obniżenia stóp procentowych niemal do zera.
Ów zysk to efekt spadku miesięcznej raty, jaki powinien był nastąpić po decyzjach Rady Polityki Pieniężnej, a konkretnie na skutek spadku trzymiesięcznego Wiboru. To on jest podstawą do wyliczania oprocentowania większości kredytów udzielanych przez polskie banki.
I tak miało być, m. in. po to właśnie obniża się stopy. Koszt obsługi długu ma maleć, żeby gospodarstwa domowe miały więcej pieniędzy na inne wydatki. Tak się wspiera popyt i konsumpcję, dzięki czemu podtrzymuje się wzrost gospodarczy w czasie kryzysu.
Podwyżki stóp działają dokładnie odwrotnie. Widać je już w wielkości rat. Ale to jeszcze nie koniec nie tragedia, wbrew temu, co ostatnio słychać i co można przeczytać.
Nie każdy traci
Przyjrzyjmy się, jak zmieniała się sytuacja kredytobiorcy, który wziął przeciętny kredyt hipoteczny na przełomie lutego i marca 2020 r. Przeciętny, czyli wówczas – według danych Biura Informacji Kredytowej – około 297 tys. zł.
Przy ówczesnej wielkości trzymiesięcznego Wiboru (ok. 1,7 proc.) i przeciętnej marży (2,12 proc. – co podajemy za raportem o sytuacji banków w 2020 r., sporządzonym przez Komisję Nadzoru Finansowego) oprocentowanie takiego kredytu wynosiło około 3,8 proc. rocznie. Przy zadłużeniu na 25 lat dawało to ratę w wysokości mniej więcej 1540 zł co miesiąc.
Ale wybuchła pandemia i sytuacja zaczęła się szybko zmieniać. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe niemal do zera, w ślad za tym spadły stopy rynkowe, w tym Wibor3M. Mniej więcej od końca maja 2020 r. baza do wyliczania oprocentowania kredytów hipotecznych była już poniżej 0,3 proc., a we wrześniu tego roku – na krótko przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stop – wynosiła 0,21 proc. W takiej sytuacji, przy marży wpisanej w umowie, oprocentowanie to jedynie około 2,4 proc. rocznie. Dla bezpieczeństwa przyjmijmy nawet, że od maja 2020 r. było to 2,5 proc. To oznacza, że w tym czasie nasz kredytobiorca płacił nieco ponad 1330 zł miesięcznie. Czyli, licząc z grubsza, o 200 zł mniej, niż w chwili zaciągnięcia kredytu.
Co się dzieje teraz? Po podwyżkach stóp procentowych rata oczywiście zaczęła rosnąć. Obecnie Wibor3M wynosi około 2,3 proc., co razem z marżą daje oprocentowanie w wysokości 4,43 proc. Przy takich odsetkach rata rośnie do około 1640 zł, czyli jest o 100 zł większa, niż w momencie podpisania umowy.
Czy to dużo? Zależy od punktu widzenia. To zawsze 100 zł w portfelu mniej. Ale przecież na kondycję finansową gospodarstwa domowego oprócz wydatków składają się też dochody. A te w czasie pandemii nie spadły. A nawet wzrosły, jeśli policzyć je zmianą średniej pensji w firmach.
A skoro tak, to obciążenie domowego budżetu spłatą przed pandemicznego kredytu hipotecznego w najgorszym razie będzie takie, jak w chwili zaciągania zobowiązania. Obrazuje to ten wykres, na którym pokazujemy stosunek raty kredytu do średniej płacy. Przy czym uwaga: GUS nie opublikował jeszcze danych o płacach za listopad i grudzień, więc przyjmujemy, że nominalnie były one takie same, jak we wrześniu.
To konserwatywne założenie, bo zwykle pod koniec roku pensja rośnie, choćby przez wypłaty świątecznych premii.
Z wykresu można też wywnioskować, że cały pandemiczny bilans kredytobiorcy jest raczej na plus. Jeśli nawet nie dostał żadnej podwyżki, to wystarczył sam spadek wielkości raty. Jeśli przeliczyć je tak, jak to zwykle robią banki – czyli co kwartał – to posiadacz naszego przykładowego kredytu jest ponad 4 tys. zł na plusie. Bo o tyle mniejsze raty – w sumie – zapłacił przez 20 miesięcy działania niskich stóp procentowych.
Zadłużeni pod korek zgrzytają zębami
Jeśli ktoś ma dziś naprawdę problem ze spłatą raty, to ci, którzy zadłużali się „pod korek” w trakcie pandemii, gdy stopy procentowe były bliskie zera.
Zerowe stopy działają bowiem w dwojaki sposób. Nie tylko sprawiają, że już zaciągnięte kredyty stają się tańsze, ale również pomagają tym, którzy dopiero zamierzają zadłużyć się w banku. Dzięki niskim stopom poprawia się tzw. zdolność kredytowa potencjalnego dłużnika.
Czy branie kredytów „pod korek” było powszechne? Z pewnością bardzo wyraźnie wzrosła średnia wartość zaciąganego kredytu, na co wskazywały cyklicznie publikowane raporty BIK. Ludzie coraz więcej zarabiali (widać to w danych GUS o średnim wynagrodzeniu), ale mieszkania niemal równie szybko drożały (co z kolei wiemy choćby z danych NBP), a to rzeczywiście mogło skłaniać do zaciągania możliwie dużych zobowiązań.
Ile jest takich osób? Wiemy na razie tylko tyle, że w czasie pandemii kredyty hipoteczne zaciągnęło około 408 tys. gospodarstw domowych. To sporo, jeśli porównać to do danych o liczbie aktywnych umów kredytowych w tym segmencie rynku – w październiku było to 2,7 mln. Łączna wartość „pandemicznych” kredytów hipotecznych to 126,4 mld zł. Wszystkie dane pochodzą z Biura Informacji Kredytowych.
Ale oczywiście to nie jest tak, że we wszystkich tych 408 tys. gospodarstwach zadłużano się „pod korek”. Jest kilka przesłanek, by tak twierdzić.
Po pierwsze, wartość udzielanych kredytów rosła szybciej, niż ich liczba, co sugeruje, że następowało coś w rodzaju naturalnej selekcji. Duże kredyty mogli zaciągać tylko dobrze sytuowani kredytobiorcy.
Po drugie, Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła wymóg, by banki w każdym przypadku liczyły zdolność kredytową tak, jakby zobowiązanie było zaciągane na maksymalnie 25 lat. Dzięki temu nie da się już udzielić dużego kredytu komuś, kogo na to nie stać, dzięki wydłużaniu czasu spłaty.
Niemniej jednak każdy, kto zaciągnął dług w czasach zerowych stóp procentowych licząc, że zawsze tak będzie, może czuć się rozczarowany. Bo dotychczasowe podwyżki stóp spowodowały, że rata wzrosła już o około 110 zł na każde 100 tys. zł kredytu.
Raty kredytów hipotecznych w górę po podwyżkach stóp. Prezes NBP już przestrzega banki