Ceny mieszkań spadają, choć nieznacznie. Za to średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych doszło do 10 proc. To poziom, jakiego nie notowano od lat.
Cena metra kwadratowego w porównaniu z majem 2022 r., kiedy notowano rekordowe kwoty sprzedaży lokali, spadła aż w 14 z 17 największych miast, wynika z najnowszego raportu firm Expander i rentier.io.
Jednocześnie na rynku kredytów hipotecznych doszło do zjawiska nienotowanego od dawna: średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego dobiło do poziomu 10 proc.
To ostatnia podwyżka stóp
Choć ostatnia podwyżka stóp procentowych NBP została wprowadzona we wrześniu, to jednak stawki WIBOR zauważalnie rosły w październiku i na początku listopada.
– Tak wysokich stawek oprocentowania nie odnotowaliśmy nigdy wcześniej, a monitorujemy je od 2006 r. – podają twórcy raportu Expandera i rentier.io.
Wiele wskazuje jednak na to, że ostatnie wzrosty stawek WIBOR wynikały z oczekiwanych podwyżek stóp procentowych NBP. Te podwyżki nie zostały jednak wprowadzone i staje się coraz bardziej prawdopodobne, że już ich nie będzie.
Sprawdź: Ile wynosi WIBOR dzisiaj. Czy wzrosną raty kredytu?
Dlatego od szczytu z 7 listopada stawki WIBOR stopniowo spadają. Obecnie WIBOR 3M wynosi 7,34 proc., podczas gdy w szczytowym momencie było to 7,61 proc. W rezultacie w grudniu średnie oprocentowanie może już być nieco niższe.
Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i problemy z ich dostępnością powodują, że obecnie niewiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania czy budowę domu. Ci, którzy wciąż posiadają zdolność kredytową lub „gotówkę” mogą liczyć na wiele przywilejów, które jeszcze rok temu wydawały się nieprawdopodobne.
Dla przykładu w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt z marżą wynoszącą zaledwie 1,3 proc. Takie oferty po raz ostatni widziano w 2016 r. Dodatkowo osoba kupująca obecnie nieruchomość ma ogromne możliwości negocjacji ceny. Ofert sprzedaży jest bowiem sporo, a kupujących niewielu.
Gdzie taniej, gdzie drożej
W większości przypadków spadki cen mieszkań są niewielkie. Średnio ceny spadły tylko o 3,4 proc. – wynika z raportu Expandera i rentier.io.
Najmocniej staniały lokale w Częstochowie (8,6 proc.), Sosnowcu (8,4 proc.) oraz Katowicach (7,5 proc.).
Z kolei drożej niż w maju było tylko w Rzeszowie (+4 proc.), Bydgoszczy (2 proc.) i Lublinie (2 proc.).
W październiku opublikowano ponad 32 tys. internetowych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów) sprzedaży mieszkań zlokalizowanych w badanych 17 miastach. Liczba ofert jest więc stabilna, zbliżona do poziomu z ostatnich miesięcy czy sprzed roku.
Nie widać też oznak panicznej wyprzedaży. Ceny podawane w ogłoszeniach są jednak coraz niższe. Od szczytowego poziomu, który został odnotowany w maju 2022 r., stawki systematycznie spadają.
Jakie ceny w październiku?
Tak niewielkie spadki mogą wyglądać nieco dziwnie na tle danych o załamaniu się popytu na kredyty hipoteczne. Spadek liczby wniosków wynosił aż 67 proc. rok do roku, a co za tym idzie – zmniejszył się popyt na mieszkania.
Zobacz: Katastrofa kredytowa w hipotekach trwa, spadek sprzedaży o trzy czwarte. „Dno jeszcze przed nami”
Głębsze spadki cen blokuje jednak kilka mechanizmów. Po pierwsze wiele mieszkań, obecnie oddawanych do użytkowania przez deweloperów, zostało już dawno sprzedanych. Przypomnijmy, że w okresie boomu na rynku, kupno mieszkania w budowie było skutecznym sposobem na uzyskanie niższej ceny. Wielu deweloperów nie jest więc jeszcze zmuszonych do wprowadzania dużych obniżek cen.
Z kolei na rynku wtórnym kluczowe znacznie ma duży popyt na najmem oraz wakacje kredytowe. Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat. Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie. Dzięki wakacjom, mogą nadal mieszkać w swoim nowym mieszkaniu, więc nie tworzą presji na spadki cen.
A nabywcy inwestycyjni co prawda nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, ale mogą długo czekać na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać ponieważ wysoki popyt na rynku najmu powoduje, że w czasie oczekiwania na kupującego, mieszkanie generuje przychód.
Szybciej tanieją nowe mieszkania
Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, spadki są niewielkie. Jak to jednak zwykle bywa profesjonaliści, czyli deweloperzy, szybciej reagują na zmieniającą się sytuację. Widać to dobrze na największych rynkach, gdzie publikowanych jest zdecydowanie najwięcej ogłoszeń.
W Krakowie średnia cena dla nowych mieszkań spadła od maja aż o 11 proc., a używanych niemal się nie zmieniła. W Warszawie i Wrocławiu deweloperzy obniżyli ceny o ok. 3 proc., a na rynku wtórnym spadki są minimalne.
Na zmiany cen mieszkań warto spojrzeć nie tylko w ujęciu procentowym. Autorzy raportu sprawdzili także, jak zmieniła się kwota, którą trzeba wydać na mieszkanie o powierzchni 50 m2. Najmocniej staniały lokale w Szczecinie. Obecnie takie mieszkanie kosztuje średnio 420 948 zł, a więc o 29 052 zł mniej niż w maju.
Spadek o ponad 20 tys. zł odnotowano również w Częstochowie, Katowicach, Sosnowcu, Toruniu i Krakowie. Z kolei najmocniej, bo o 15 556 zł zdrożały mieszkania w Rzeszowie. Średnio, we wszystkich badanych miastach, cena mieszkania o powierzchni 50 m2 spadła o 12 366 zł.
Jest boom, czy go nie ma?
Warto zwrócić uwagę na opublikowane niedawno przez NBP dane o cenach transakcyjnych w III kw. 2022 r. Te pokazują zdecydowanie inny obraz sytuacji. Wynika z nich, że w minionym kwartale nowe mieszkania staniały tylko w trzech miastach, a używane – w czterech.
Na pierwszy rzut oka można wręcz odnieść wrażenie, że w części miast wciąż trwa niesamowity boom. Dla przykładu w Opolu średnia cena nowych mieszkań w ciągu zaledwie kwartału wzrosła aż o 23 proc., w Kielcach o 23 proc., a w Szczecinie o 13 proc.
Tak dziwne wyniki to zapewne efekt ogromnego spadku sprzedaży. W ostatnich miesiącach zakupów mieszkań dokonują głównie osoby zamożne, które wciąż mają zdolność kredytową lub „gotówkę”. Takie osoby zwykle kupują lokale w dobrej lokalizacji, na wyższych piętrach, w lepszym standardzie itp.
Dodatkowo dobrze sprzedają się mieszkania mniejsze, zwykle o wyższej cenie za metr kwadratowy, wpływając w ten sposób na wyniki średnich cen.
Przeciętnych mieszkań sprzedaje się mało, więc mają niewielki wpływ na średnią cenę ofertową. Taka średnia jest wyliczana w dużej mierze na podstawie droższych mieszkań, a także tych mniejszych, a więc rośnie. Dlatego, jak podkreślają autorzy raportu, w najbliższym czasie do takich danych należy podchodzić z rozwagą i nie wyciągać pochopnych wniosków.
(Oprac. Emilia Derewienko)