Polska przyszłości będzie wyglądać zupełnie inaczej, niż ta, którą znamy. Z najnowszego raportu GUS wynika, że w 2060 roku liczba ludności spadnie do 28,4 mln – aż o 24,3 proc. mniej niż w 2024 r. To nie jest abstrakcyjna prognoza, ale bardzo prawdopodobny scenariusz, który już dziś kształtuje sytuację demograficzną i rynek nieruchomości.
Demografia się kurczy, ale mieszkań potrzebujemy więcej
Spadek liczby ludności wcale nie oznacza mniejszego zapotrzebowania na mieszkania. Paradoksalnie – potrzeba ich coraz więcej. Do 2050 roku udział jednoosobowych gospodarstw wzrośnie z dzisiejszych 25 proc. do ponad 33 proc. Zmienia się sposób życia: częściej mieszkamy osobno, częściej dochodzi do rozwodów, a model wielopokoleniowych domów znika.
– Wzrost liczby gospodarstw domowych mimo spadku liczby ludności? To nie żaden paradoks, tylko efekt zmian, które po cichu dzieją się od lat. Dziś coraz częściej jedna rodzina zamienia się w dwa osobne domy, bo rozwody, separacje czy po prostu życie „na własnych zasadach” stały się codziennością – mówi Maciej Gołębiewski, ekspert rynku nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
Miasta widma – realny scenariusz dla wielu regionów
Doświadczenia z Niemiec Wschodnich czy włoskich miasteczek pokazują, jak wygląda wyludnianie w praktyce: pustostany, domy za symboliczne kwoty i całe kwartały bez mieszkańców. Polska zmierza w podobnym kierunku, szczególnie w mniejszych powiatach, które już dziś tracą mieszkańców szybciej, niż przybywa nowych.
– Byłem ostatnio w Białowieży. Cudowne miejsce, tylko jak tam się jedzie – już te sto kilkadziesiąt kilometrów od Warszawy – okazuje się, że wiele miejscowości jest pustych. To właśnie ten mechanizm – mówi Gołębiewski.
Według prognoz GUS ponad 90 proc. powiatów straci część ludności do 2050 r. W wielu miejscach mieszkań będzie więcej niż chętnych, by w nich zamieszkać. Ceny zaczną spadać nie z powodu załamania rynku, ale dlatego, że zabraknie nowych nabywców.
– To jest sedno problemu. Polska powiatowa stoi dziś wobec jednego z największych wyzwań demograficznych w swojej historii, a jej przyszłość zależy niemal wyłącznie od tego, czy potrafi „podpiąć się” pod większe ośrodki. Jeśli miasto nie jest dobrze skomunikowane i nie pełni roli wygodnej sypialni dużej aglomeracji, trudno oczekiwać, że lokalny rynek mieszkaniowy będzie żył, a co dopiero się rozwijał – dodaje ekspert.
Nawet obecność dużego pracodawcy nie daje gwarancji stabilności. Jedna decyzja zarządu potrafi zachwiać całą lokalną gospodarką – Wałbrzych czy Detroit pokazują, jak szybko upadek jednej branży może osłabić całe miasto.
Metropolie będą jedynymi wyspami wzrostu
Zyskiwać będą wyłącznie największe aglomeracje: Warszawa, Kraków i otaczające je gminy. To tam koncentrują się uczelnie, praca i usługi. Młodzi wyjeżdżają do większych ośrodków i zwykle już do rodzinnych miejscowości nie wracają.
– Analiza przyszłej liczby ludności rysuje jednoznaczny obraz. Realny wzrost będziemy obserwować wyłącznie w aglomeracji warszawskiej oraz Krakowie i okolicach – mówi Gołębiewski.
W ostrym kontraście stoi Łódź, która od 1989 r. straciła ponad 25 proc. populacji i według prognoz zmierza do spadku rzędu 40 proc.
Obwarzanki będą się rozrastać
Szybciej niż same miasta rosną ich strefy podmiejskie. W Warszawie w latach 2019-2024 populacja wzrosła o 4 proc., a w okolicznych gminach – o 10 proc. To efekt suburbanizacji: Polacy uciekają od miejskiego zgiełku, ale nadal chcą być blisko miejsc pracy.
– Własne cztery kąty z ogródkiem to marzenie wielu Polaków. Badania Otodom pokazują, że ponad 70 proc. z nas najchętniej zamieszkałoby w domu jednorodzinnym – i to najlepiej takim, który stoi trochę dalej od miejskiego zgiełku. Nic więc dziwnego, że tańsze grunty w strefach podmiejskich działają jak magnes – podkreśla ekspert.
Jak tłumaczy, suburbanizacja to także reakcja na braki polskiego rynku mieszkaniowego. Wciąż mamy zbyt mało lokali, a co trzecie z nich jest przeludnione. Przeciętna powierzchnia na osobę to jedynie 31 m², podczas gdy na Zachodzie jest to 40-45 m². Nic dziwnego, że wielu Polaków szuka większego komfortu na rynku nieruchomości poza miastem, co napędza szybki rozwój stref podmiejskich.
Dwa światy na rynku mieszkaniowym
Zmniejszająca się populacja, rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw, suburbanizacja, mobilność i presja finansowa sprawiają, że rynek nieruchomości będzie się dzielił na dwa równoległe światy: rosnące metropolie i „gasnące” powiaty. W efekcie popyt w miastach przeniesie się w kierunku małych, kompaktowych mieszkań, w sam raz pod względem metrażu i ceny. Obecnie średnia powierzchnia mieszkań kupowanych w największych miastach wynosi 50-55 m².
– Wszystko to pcha nas w stronę kompaktowych mieszkań w miastach i życia na obrzeżach aglomeracji. Ten układ sił stworzy zupełnie nową rzeczywistość społeczną, inną niż ta, do której przywykliśmy. I tu pojawia się najważniejsze pytanie: czy potrafimy odnaleźć się w Polsce, która już zaczyna wyglądać inaczej, niż ta, którą znamy? – mówi Gołębiewski.