W piątek Sejm przyjął ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym oraz o spłatach tego kredytu dokonywanych w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego. Ale zdaniem polskiego banku centralnego, ustawa może spowodować wzrost ryzyka kredytowego dla banku oraz osłabić jego stabilność finansową.
Przyjęta przez Sejm ustawa zakłada udzielanie przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarancji dla kredytów mieszkaniowych. Gwarancja ma wynosić maksymalnie do 100 tys. zł. Część tej kwoty ma być umarzana po urodzeniu drugiego i kolejnych dzieci w rodzinie kredytobiorców.
Ustawa jest częścią programu reform Polski Ład.
Opinia NBP o ustawie
Zdaniem Narodowego Banku Polskiego (NBP), „możliwość oferowania kredytu na cele mieszkaniowe w kwotach powyżej limitów ostrożnościowych LtV stoi w sprzeczności z celem wprowadzenia limitów przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF)”.
Polski bank centralny wskazał, że proponowana konstrukcja zakłada, że spłaty części kapitałowej zalicza się w pierwszej części na poczet części kredytu, która objęta jest gwarancją.
Ale przyjęcie takiej kolejności może spowodować wzrost ryzyka kredytowego, ponoszonego przez bank. Wynika to z tego, że wartość kredytu pozostała do spłaty po spłacie części gwarantowanej (w stosunku do wartości zabezpieczenia) będzie większa niż w przypadku kredytu z wkładem własnym.
Dodatkowo ma znaczenie fakt, że spłacalność kredytów w pierwszych latach jest co do zasady lepsza niż w kolejnych okresach.
W związku z tym, „należy liczyć się z możliwością powstania niezamierzonych przez ustawodawcę konsekwencji w postaci osłabienia w dłuższym okresie stabilności finansowej” – napisał NBP w opinii do projektu ustawy.
Czytaj też: Wartość wszystkich mieszkań w Polsce zwiększyła się do 4,9 bln zł
Ingerencja w narzędzia nadzoru KNF
W ocenie NBP instrument gwarantowania wkładu własnego dla kredytobiorcy „ingeruje w sferę oddziaływania narzędzi nadzoru mikroostrożnościowego, sprawowanego przez KNF”.
Nadzór ten ma służyć stworzeniu warunków bezpiecznego działania banków i zapewnieniu ochrony uczestników rynku finansowego.
Rozwiązania zawarte w projekcie mogą też utrudniać skuteczne reagowanie na zmiany sytuacji na rynku także w ramach sprawowania nadzoru makrostrożnościowego, wskazuje NBP. Trudniej byłoby np. zareagować w sytuacji tzw. bańki cenowej na rynku nieruchomości.
Jest to rezultatem tego, że ewentualna rekomendacja Komitetu Stabilności Finansowej (organu NBP) w tej sprawie, stałaby w sprzeczności z intencją ustawy.
Czytaj też: Mieszkania drożeją coraz szybciej. Co na to ustawodawca i rynek kredytów?
Jak inaczej kształtować rynek mieszkań?
Ponadto bank centralny zwrócił uwagę, że wspieranie zakupów mieszkaniowych osób, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego, wykreuje dodatkowy popyt na kredyty hipoteczne. A to, zdaniem NBP, rodzi ryzyko „dalszego zwiększenia presji cenowej na bardzo dynamicznym rynku mieszkań”.
Podaż na rynku nieruchomości tym bardziej może więc nie być w stanie podążać za rosnącym zapotrzebowaniem.
Ustawa będąca częścią Polskiego Ładu ma rozwiązywać problem związany z dostępnością mieszkań dla rodzin. Jednak zdaniem NBP, aby rozwiązać tę kwestię „wskazane wydają się zatem działania ukierunkowane na zwiększenie podaży mieszkań, zwłaszcza na wynajem”.
Aby ustawa była lepiej ukierunkowana, „ewentualny wzrost cen na skutek dodatkowo zwiększonego popytu na rynku ograniczyć może dostępność mieszkania dla osób rzeczywiście potrzebujących wsparcia. W tym kontekście wydaje się, że wskazane byłoby uzupełnienie projektu o mechanizmy, które odpowiednio ukierunkowałyby pomoc” – wskazuje bank.